将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层，清扫干净后充分喷水湿润均匀地涂刷遍素水泥浆用水泥浆作好基层修复饰面。栏杆扶手破损的材料办法检查施工工艺按原工艺进行修复饰面恢复。门窗损坏的处理办法检查门窗的附件是否齐全检查有无配件损坏更换配件检修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声或卡塞。天线避雷设施屋面避雷设施锈蚀的处理办法用砂纸除锈房商网海量房地产资料下载房商网海量房地产资料下载均匀涂刷两遍防锈漆和遍铝银漆，每道漆之间要间隔段时间，以上道漆干为准。文件编号成都物业管理有限公司作业指导书修订状态号文件名称土建维修操作规程第页共页如锈蚀特别严重，应将严重锈蚀部分更换，并刷上防锈漆。小区道路饰面破损的处理办法凿除破损的面层及基层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂刷素水泥浆如为人行道板砼预制块，无需此道工序将饰面材料充分洒水或浸湿后，加水泥砂浆，并用木锤或胶锤锤平锤直。抹去砖鏠多余泥浆勾缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面修补工作完毕后，把饰面表面清扫干净。雨水管道堵塞渗漏的处理办法如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞，应清除杂物，使之通畅如因管道坡度不够或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做砼垫层，使管道放置平稳如因管道接口错位，应开挖接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换接口，应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌接最后修复地坪及饰面。化粪池池水外溢池体损坏的处理办法如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故如池壁破损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。电缆沟沟内积水沟盖损坏的处理办法沟盖板损坏，应按原设计规格制作放足钢筋。并按设计要求把损坏的盖板换掉如沟内积水过多，影响正常供电，应先关掉总闸然后打开沟盖板，查明积水原因和房商网海量房地产资料下载房商网海量房地产资料下载位置，般电缆沟内积水有两种原因是沟底坡度不够或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此情况将杂物清除即能恢复正常文件编号成都物业管理有限公司作业指导书修订状态号文件名称土建维修操作规程第页共页如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。雨水沟堵塞沟体损坏的处理办法盖板损坏应按原设计要求，使用同规格和同种材料，把损坏的盖板换掉沟壁损坏应将损坏处凿除清洁喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷道素水泥浆，然后再做饰面面层杂物堵塞，应及时清除杂物池井壁损坏，抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿到结实层，并清理喷水湿润，刷素水泥浆再修补饰面如贴瓷片等，清理饰面残余的水泥浆等。门窗四周渗漏原因上下口坡度不够，形成倒坡。处理方法将饰面及基层打掉，重新找坡，达到坡度要求坡度够但砖缝不密实的重新勾缝原因两侧下口有空缝，补缝不密实，窗下口变形大，铝合金框与墙交接处开裂处理方法将缝剔开清水冲洗干净，增加填充材料，密实为止。用水泥砂浆补缝，待干后，打密封胶原因铝合金型材及胶条质量差，下口泄水孔不够，下框两侧未开口，胶开裂处理方法在下边框增加泄水孔，并在两边开口，重新打胶。屋面渗漏原因排水不畅，排水口过高，水排不出去。造成积水渗漏。处理方法面层凿开，重新找坡，泄水孔过高的降低，保证屋面不积水。原因防水层用料与做工不符合要求造成渗漏。处理方法凿开防水层，将基层清理，用清水冲洗干净，重做防水。原因防水层未做保护层或保护破裂。处理方法重做防水后，用水泥砂浆做保护层。房商网海量房地产资料下载房商网海量房地产资料下载排水管周边渗漏。原因出屋面管道处漏水，系细部节点处理不规范。处理方法先将管道四周凿开，用清水冲洗干净用细石砼分层补洞密实，然后重做防水并提高泛水高度。文件编号成都物业管理有限公司作业指导书修订状态号文件名称土建维修操作规程第页共页外墙渗漏原因砖空鼓或脱落。处理方法将空鼓的砖剔掉，重新基层并贴砖。原因勾缝砂浆标号不够，表面未拖光。处理方法用钢丝刷将砖缝清理干净，水泥砂浆勾缝，表面拖光，补缝，并在表面刷聚安脂防水胶或直接用勾缝剂勾缝。卫生间及厨房渗漏原因给水管接头处或有砂眼渗漏。处理方法重新连接或更换管件。原因装修破坏防水层。处理方法防水修补或重做。原因排水管周围处理不细致，管与砼楼板间开成空隙面渗漏，排水管接头松动渗漏。处理方法管与穿楼板套管间重新填缝及局部重做防水。排水管接头处重新连接。原因浴盆安装方法不正确，造成盆底积水渗漏。处理方法浴盆下留检查口，保证浴盆排水进入下水道。原因墙面未做防水层，从墙上渗漏。处理方法墙面防水层高度不低于。相关文件质量记录附加说明本文件起草人本文件修改人本文件审核人本文件批准人房商网海量房地产资料下载房商网海量房地产资料下载文件编号成都物业管理有限公司作业指导书修订状态号文件名称水电维修操作规程第页共页目的规范水电维修工作程序，为其操作提供基本方法，以达到快速准确维修的目的。范围主要适用于公司所辖物业的水电维修工作。职责工程主管负责督导，由水电维修班负责实施。工作程序灯具线路维修光源损坏或老化断开电源，用万用表检查灯丝，更换光源灯头接触不良断开电源，用测电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装上，接触牢固后送电开关接触不良将开关断开，打磨开关触头或更换开关，故障排除后，即可检查送电保险丝熔断或跳闸检查线路电流，若电流大于额定值，则需降低负载或更换开关及保险装置同回路无电首先检查电源开关是否跳闸，再检查线路是否出现断路或短路现象，逐排除故障，检修完毕后恢复供电灯具面漆脱落表明处理，生锈处应用砂纸打磨后，均匀涂刷防锈漆两道，干后涂刷面漆两道，有条件时应进行表面磨沙处理。隐蔽水管渗漏查找漏点检查渗漏原因闭室内水阀，排空管道余水凿开漏水处墙面，更换破损水管房商网海量房地产资料下载房商网海量房地产资料下载打压测试，管道加压，稳压分钟，压降不超过试压合格后，打开水阀，修复开凿的墙面及装修饰面阀门漏水查找漏点，关上水阀如因阀门螺栓松动而漏水，紧固螺丝即可阀门压盖内盘根松动时，拆除压盖，更换盘根即可文件编号成都物业管理有限公司作业指导书修订状态号文件名称水电维修操作规程第页共页阀门元配件损坏，更换阀门维修完毕后，打开阀门，反复开关数次检查是否漏水水龙头漏水检查漏水原因，关上前级阀门如因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处缠几道生料带，再把水龙头装上扭紧阀芯破损，更换阀芯水龙头损坏已无修复价值时，应更换水龙头检修完毕后，打开前级水阀，反复开关水龙头数次，使其开关自如，不漏水浴缸坐便器洗涤盆堵塞检查堵塞原因般堵塞可用皮揣子揣通不能揣通时使用疏通机疏掏直到通畅为止严重堵塞无法疏通应更换排水管打开前级水阀反复放水，检验排水是否畅通。面盆洗菜盆漏水检查漏水位置，查明漏水原因，关闭前级水阀软管断裂漏水应更换软管，并把接头接好接头漏水检查水龙头或接头处是否有破裂损坏，更换水龙头或接头去水器漏水检查漏水位置，重新拆装，更换密封不好的垫圈打开前级水阀，反复通水检查，看相关部位接头是否漏水，排水是否畅通。维修注意事项房商网海量房地产资料下载房商网海量房地产资料下载维修人员接到住户报修工作后应在最短时间内准备好工具和材料前往用户处进行维修，如手头工作紧，且又为必须先做之事，应先进行安抚身着干净工作装带上鞋套佩带工作牌进户前先按门铃或敲门并说明来意首先确定故障部位和原因，根据实际情考虑处理办法，保证故障及时彻底解决维修完毕，及时将维修时产生的垃圾清走，保证维修部件和周围环境的整洁工作完毕后请用户对所维修的设施进行试用和验收，请用户在维修单上签署维修质量和服务态度的意见文件编号成都物业管理有限公司作业指导书修订状态号文件名称水电维修操作规程第页共页将签好的派工单交部门主管，并做好维修记录。相关文件质量记录附加说明本文件起草人本文件修改人本文件审核人本文件批准人房商网海量房地产资料下载房商网海量房地产资料下载文件编号成都物业管理有限公司作业指导书修订状态号文件名称维修服务工作规程第页共页目的明确维修工作标准，为维修工作服务质量提供保障。范围适用于公司维修服务工作。职责工程主管负责督促实施并进行监督检查。工作程序工程保修保修范围及保修期限按保修合同相关条款执行发现属保修范围内的维修内容，由管理处填写维修签证单通知保修单位，保修单位应在接到通知后小时内进场处理管理处应对保修工作的处理进程进行有效监控，确保保修工作得以实施。特约维修服务业主通过电话等方式提出服务需求管理处值班人员填写服务需求登记表并填发派工单，安排人员进场维修维修人员持派工单，准备好工具上门维修维修过程必须遵守安全操作规程维修完毕，计算出维修辅材费和服务费，将金额填写在派工单上，请业主验收，对于业主不满意之处应尽力改善验收后，请业主在派工单签署对维修质量和服务态度的意见，并签名清理现场，将维修中产生的垃圾带走维修人员将业主签名后的派工单返回管理处后，做好维修记录房商网海量房地产资料下载房商网海量房地产资料下载相关文件质量记录维修签证单附加说明本文件起草人本文件修改人本文件审核人本文件批准人房商网海量房地产资料下载房商网海量房地产资料下载维修签证单建设单位维修单位序号建设单位代表施工位置分部分项项目分类明细情况简介维修内容维修结果备注房商网海量房地产资料下载房商网海量房地产资料下载施工单位代表房商网海量房地产资料下载房商网海量房地产资料下载文件编号成都物业管理有限公司作业指导书修订状态号文件名称工程前期介入第页共页目的在工程设计和施工阶段，及时发现和整改存在的问题，减少不合理设计和施工给物业今后运行管理带来的影响，掌握工程第手资料，为后期物业管理打下基础。范围适用于公司接管的所有项目。职责管理处负责工程前期介入目标方案制定人员配置实施管理处工