结合屋顶天窗设计地面景观元素，形成地上地下连续相辅相成的景观效果，游泳池地面采用地热系统。区域市场总结土地机会使区域成为整个成都的房地产热点。伴随市中心区域土地供应越来越少，市场竞争的加剧，使成为成都房产市场最令人瞩目的片区。知名发展商云集，大体量大规模项目越来越多，中高端市场竞争激烈，产品竞争加剧。目前，市中心区域房产市场发展主要集中在东大街沿线大慈寺片区骡马寺片区。热销主力产品特征为大盘电梯高层，户型平米两房，平米三房。万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告市中心楼盘主流客户特征岁以下为主，成都人是重点，分别为企事业单位其它区域外地客户等消化房源。城东楼盘营销特征多种营销渠道并用，注重现场包装，创新营销。五项目分析优势地段优势位于市中心区域，生活配套齐全，交通便利自然环境优越临锦江与多个市政公园，环境佳地块优势项目位于市中心地段，由于市中心土地供应较少，使本项目在规模上占据有时，易打造出高品质的楼盘。劣势市内同质产品过多，产品风格不突出机会项目产品面积较大，在该区域内容易形成较好的差异化竞争优势万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告不可复制性，带来的市场机会市中心土地的稀缺性，造就了项目的稀缺性。这也是本项目宣传推广的机会威胁区域楼盘蓉上坊时代豪庭号官邸，以及即将启动的潜在项目，都将与项目形成直接竞争万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告第四章建设内容及规模根据成都市城市建设规划和项目业主的构想以及市场需求，伊甸锦江项目为为商品住宅，并辅以部分商业物业配套。其中，项目住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，规划总建筑面积平方米。主要建设内容高层电梯住宅高层电梯住宅，力求以现代生活为出发点，在设计上，创造舒适的室内居住空间，住宅合理安排不同的空间组合，做到动静分区内外分区活动分离减少相对干扰，住宅的主要朝向为南北方向，通风采光良好。适应现代居住文明的发展趋势。二地下车场及自行车棚，可满足住户停车车位要求。机动车配比为个户非机动车配比为个户。三绿化为营造住宅小区舒适的生活环境，小区采用大量绿化，通过高品质的绿化植物，创造个丰富的饱含现代风情的居住环境。绿地率商业作为项目业主的生活配套，项目商业面积控制在总体量的,总户，预计人口人以上，加上项目位于市中心该区域商业需求量极大，是完全能消化这平米商业的二项目商业的尺度构造上，更充分考虑商铺空间的多样性和组合的灵活性，以确保能适应多种业态的需要三项目商业设计将商业铺面定位于休闲娱乐小型商业网点，使其能更好地服务于项目基本生活需求与区域内居民高层次消费的需要。万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告二建设规模总建筑面积平方米，其中高层电梯住宅平方米商业面积平方米户数户车位个容积率建筑密度绿地率万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告第五章投资估算及资金筹措项目总开发成本项目计算单价元计算面积总价万元土地费用土地成本万亩二前期工程费规划设计及勘察费可行性研究费监理及审价费三通平费测绘费图纸审查费万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告招标管理费报建费其它三建安工程费高层标准层建安成本地下车库二层建安成本四基础设施费道路整体工程排水管道雨水污水燃气管道元户供水费元户供电红线内房屋外污水处理工程费万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告通信工程费智能化市政路灯土安工程费景观绿化工程费其它五公建设施费用已融入前期建安中六销售费用按万测算七管理费用二三四五六八财务费用贷建安成本的,期限年九维修基金高层元十不可预见费二三四五六万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告十开发成本总计十二营销利润估算营销总收入产品可销售面积售价预估元产值元产值万元电梯住宅商业车位个位总计二税费营业税总产值万预收土地增值税总产值万万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告所以，项目实际总投入为开发成本税费万三投资收益总收益总产值总投入万投资收益率总收益总投入不计企业所得税三投资收益风险预估序号投资收益万元较基本方案增减收益率较基本方案增减基本方案总开发成本增加总收入售价减少四动态收益率财务内部收益率万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告财务内部收益率，即自有资金的收益率未扣除企业所得税，能反映个企业的资金利用效率。按照常例，我们将对企业的自有资金进行预估，企业自有资金土地全款工程费用的，约为亿元。财务内部收益率净收益企业自有资金小结我司就市场与成本两个方面对项目的可行性进行了研究，研究结果表明，项目所处区域市场认同度高，市场价值显著，同时就项目的市场抗风险能力相对较强，对项目的开发是可行的。以上合计由此可见,我们能发现户型供应市场的两点发展趋势以下的小户型逐渐淡出市场，这说明了以下的超小户型由于不能有效满足居家功能而逐渐淡出市场市场供应主力户型发展变化从年以上的户型为市场供应主力户型，逐渐转变成如今年的户型为市场供应主力户型。方面和国家的政策调控也有着紧密的关系政策，另万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告各类型户型产品比例平层跃层错层方面是开发商在户型设计上面下的功夫。在确保功能房的基础上尽量使空间更为紧凑实用从产品户型上来看目前在售楼盘中,绝大多数仍以平层作为主力产品，跃层和错层仅作为楼盘的补充少量搭配在内，以满足不同客户的差异化需求，但是没有个楼盘是以跃层或错层户型为主。万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告从年月成交面积来看年按户型面积分析成交量万平方米走势以下以上针对年月房地产市场成交走势分析来看，平方米以内的两房与三房成为市场需求的主要构成，其他面积需求相对分布较少，平方米以下的户型逐渐淡出市场。就该现象说明成都房地产市场需求在政策环境下，购买者更加注重产品的实用性功能性与经济性。大面积户型的奢侈性产品成为改善居住环境的置业选择。平方米以下的产品逐渐淡出市场。万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告年购房者分析五城区郊区省内境外外省单位年被购面积分析省内各地市州外省人境外人五城区郊县单位四年成都房地产市场购买者分析全市成交的商品房中，有的面积被外地个人买走，其中省内各地市州个人买走，外省人买走，境外人士买走只有的面积被本市个人买走，另有的面积被单位买走。同期五城区成交的商品房中，有的面积被外地个人买走，其中省内各地市州个人买走，外省人买走，境外人士买走有的面积被五城区个人买走，有的面积被郊区市县个人买走，另有的面积被单位买走。万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告三成都市中心中高端电梯市场由于本项目所处区位极佳，周边项目均走中高端路线，这样与本项目产品的价值相得益彰，价值得到定程度的提升。目前市中心区域内的新开盘售价在元平方米，鉴于我们的项目价值，可以预见本项目也定会成为成都市场高端产品。为了更好地研究本项目的价值，我们将成都市区内高端电梯市场进行分析，以为本项目参考。成都高端项目基本数据表项目名称开发商占地面积建筑面积容积率绿化率楼层翡翠城华润置地亩万平方米三期层外滩成都信德房产开发有限公司天和凯旋城成都海特尔置业投资有限公司余亩平米晶蓝半岛成都龙湖锦华置业有限公司平米平米粼江峰阁新加坡吉宝置业平米平米万达锦华城万达集团平方米平方米蓉上坊四川水井坊股份有限公司亩层锦都四川鼎鑫置业有限责任公司亩平米万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告号官邸四川三秦房地产公司亩万平米优品道成都博瑞房地产开发有限平米神仙树大院成都怡和天成房地产开发公司平米欧城四川鑫澜房地产开发公司亩万平米层二十四城华润置地亩万平方米龙湖三千里成都龙湖锦华置业有限公司平方米平方米层电梯高层首创爱这城成都首创新资置业有限公司亩万平方米期层红南港新希望实业投资有限公司亩首座招商蛇口成都房地产公司亩平方米下面从以下几方面对银贷无车位单价未确定项目点评项目地处都市核心区，位于环路牛王庙巷，娇子音乐厅斜对面。项目道路状况良好，有路路路路路路区间路路路路路等公交线从项目经过，规划的地铁二号线也在项目附近设有出入口，公共交通便捷，道路状况也比较良好。周边配套包括中小学十七中十九中川师附中锦官驿小学，综合商场春熙商圈家乐福北京华联互惠超市红旗连锁等，银行工商银行建设银行中国银行中信银行农业银行，医院博爱医院空军医院骨科医院瑞金医院市七医院华西妇女儿童医院等，另还有电信和移动在项目周边也设有营业厅。万事兴伊甸锦江项目可行性分析报告蓉上坊由澳大利亚柏涛设计有限公司董事及首席设计代表王漓峰担任设计顾问，成都绿茵景园工程有限公司负责园林设计，项目规划净用地面积为亩，规划建筑总面积平米，容积率为，绿化率，期机动车位个比例，住宅总户数户，其中期为户。项目共栋层层电梯公寓，期推出三栋建筑，其中下部带有配套农贸市场。蓉上坊住宅部分两期开发，是相对独立的两个地块，其中期建筑为梯六户的号楼面积控制在，两个梯四户塔式建筑并排的号楼以及字形内部通廊结构以小户型为主打的号楼。建筑设计将国外先进的住宅理念与成都的本土居住文化相结合，在高层住宅中融入老街坊四合院的传统精神，特意留出入户花园户内花园或者扩大阳台，通透的般室内空间足够大，而且富于流动感，带给人们舒适的居住环境。在标准层电梯间等公共空间，我们强调高质量的空间品质，尽可能引入光线，结合绿