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DOC东坡金城商业计划书(doc14)

星级: 类型:word 文档 上传时间:2022-06-25 17:17 文档页数:共 14 页
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1、传结束春节为项目正式营业时间春节以后未到期的户外广告诉求项目功能的同时向商家服务举办各类活动或是为有影响力的活动免费提供场地,扩大项目影响力根据营业情况制定宣传计划,达到营销目标的数据要求第十部分项目经营模式(文化部分)该部分经营模式与商业部分基本一致,同样采用先租后销的主要模式,以出租率提升资产价值,得到合理回报招商计划招商对象:教育业+书画经营者招商区域:本地+成都地区推广区域:本地+成都地区推广主题眉山“东坡金城”获“XX书画教育示范基地”称号东坡金城服务眉山全力打造书画教育示范基地目标客户招商目标书画院校第二教育培训机构本地书画经营者销售目标合作书画院校入住经营者本地投资理财者整体策略向成都地区高校或书画院教授达成合作,把项目作为第二教室加大公益比例,提高人流量加强政府合作,促进作品销售实施手段向画家、画院等行业人员直邮合作计划书作品陈列室。

2、力和丰厚的租金收益。经营者(可能本身就是投资者)在商业经营者的经营过程中,市场盈利机会、成熟的商圈、合理租金、商品档次、商场推广力度等因素决定了经营状况,也直接影响商业口岸的成熟度和商业氛围,经营状况的好坏反过来决定了投资者的投资回报高低和回收期的长短因此,项目开发中商业形成的初期,吸引经营者前来经商和对经营者的优惠扶持将尤为必要。管理者(有时由开发商兼任),开发商引进经验丰富的商业管理公司参与商业项目的管理和经营,是解决纯投资者经营管理能力不足的有效手段。消费者是商业物业的最终消费对象,商业物业内经营商品与服务的最终消费者。项目经营模式常规的经营模式有产权式经营㎡--九号楼层㎡价格面议整体租赁层㎡层㎡层㎡十号楼层㎡--临街和广场面商铺租金最低∣层㎡--层㎡--十一号楼层㎡--层㎡--层㎡--十二号楼层㎡--层㎡--层㎡--十三号楼层㎡--层㎡--。个月个月个月其他、商家第一次装修产生的属于东坡金城的垃圾清运费全免(注:业主自营或自行租赁招商的由业主承担)。、商家入场装修的装修入场证、管理费减半收取。、商家享受与其他区域商家的政府给予的所有优惠政策(按政府相关文件执行)。、优惠政策折扣限于第一年总租金,折扣后不享受重复优惠。共同优惠政策:在年月日之前入场的商家给予个月免租期在年月日之后入场的商家,面积(建筑面积㎡)在㎡以内免租期个月。广告位优惠可根据商家经营规模及品牌适当为其提供个广告位(视品牌情况),指定使用位置并免费使用期限为个月,到期后可对其广告位优先租赁使用,在正常对外收费标准上给予优惠。在后期的宣传上,我项目可为商家做出推广计划,并结合整个项目一并对外造势宣传,为商家进行品牌推广。工作计划(如图)时间完成事件~眉山市消费力、方向、需求元合计万备注该预算不含宣传费用第十三部分融资计划(略)附件未制定需要总部支持:.VI系统.招商基础设施美仑投资策划部及城市属性调查报告招商手册蓄势期广告发布布置休闲设施~导入期媒介宣传宣传范围内效果评估,吸引力、意见等~根据情况调整策略现场布置,主题气氛营造强销期介宣传品牌推广活动活动~次年元旦狂欢夜活动入住商家沟通目标商家意向数量达到要求,总体招商%~春节目标商家招商基本完成,商铺入住率达到%以上东坡金城试营业结束广告招商宣。

3、气,利用聚集效应实现产权销售。第一步:蓄势阶段,自主经营的第二种模式,实现资产增值第二部:销售阶段,自主经营的第一种模式,强化项目整体品牌;结合产权经营。招商期的成果服务于销售,让投资者看到固定的投资回报,增强投资信心。租金定位以眉山商铺租赁市场为定价依据,制定符合当地市场的租金价格体系(如图表)三苏祠为正面,东坡苑为背面,以下为最低租金价格体系位置楼层楼层面积总面积租金(元平方米月)备注正面背面一号楼层㎡--临街和广场面商铺租金最低层㎡--层㎡--二号楼层㎡--层㎡--层㎡--三号楼层㎡--层㎡--层㎡--四号楼层㎡--层㎡--层㎡--五号楼层㎡--层㎡--六号楼层㎡--∣层㎡--七号楼层㎡--层元,增长%。年上半年,城镇居民人均可支配收入元,增长%。上半年人均消费支出元,增长%。其中,食品消费增长%,教育文化娱乐服务消费增长%,交通和通信消费增。

4、也相对较广。蓄势期诉求主题:注意知识性,“眉山消费市场分析及项目基本属性介绍”诉求范围:成都+眉山诉求时间:月日~月日媒介选择:华西都市报广告形式:软文,题花诉求频次:软文次,题花次;共计次导入期诉求主题:楼盘展示,业态、管理、交通、地理等优势,传递招商信息诉求范围:成都+眉山诉求时间:月日~月日媒介选择:华西都市报广告形式:软文,题花诉求频次:软文次,题花次;共计次强销期:诉求主题:优惠,主标“店铺装修,这里不花钱”,副“更多优惠方案等您来决策”诉求范围:成都+眉山诉求时间:月日~月日媒介选择:华西都市报+当地平面媒体+眉山夹报及户外辅助媒体广告形式:平面、户外媒体和广播诉求频模式和自主经营模式两种产权式经营模式:商业物业全部销售,所有权由投资者所有,投资者自主经营,或者招商、分散经营,物业管理公司只有最简单的物业管理职能,租金收益全部归投资者所。走廊雨棚及餐饮一条街的雨棚搭建.广告规划,第一步,自主开发灯杆罗马旗、标识广告第二步,与广告公司合作全面开发,可开半月刊杂志(内刊)第十二部分财务计划投入时间名称名细支出金额~市场可行性调研成都、眉山元招商手则手则册、DM份元布置休闲设施遮阳伞把、长椅张元~现场布置彩旗、彩球等元活动国庆、前期品牌推广活动元~元旦狂欢购物节元其他支出预备资金、商家活动支持行业惯例,消费者可以接受上二楼。休闲业经营者对建筑的层高和内部通道设计有较高的要求,同时要求通风条件良好。商品零售类经营者开店策略商品零售行业在选择口岸时主要考虑的因素有:交通便利、周边有大型居住社区作为常规消费群体支撑、整体环境有利于吸引消费者商品零售行业根据不同的类型选择商铺的要求也不一样,总体来说规模效应是吸引商家和消费者的重点,同时对市场要求较高。书画经营者开店策略书画行业在选择口岸时主要考虑的因素有:文化背景、市场影响力、交易市场是否成熟、市场区域购买力、市场组织能力以及销售通路是否完善书画行业对商铺的要求主要有:便于作品陈列、规模性和整体性三方面文化教育经营者开店策略文化教育行业在选择口岸时主要考虑的因素有:社区与选址的交通情况、区域内学校数量、租金价格、家庭休闲较集中便于实地宣传文化教育行业对商铺的要求主要有:面积符合要求、租金便宜、相对安静具体业态分布以中。

5、活动提升人气.东坡金城品牌展示(~活动方案).第一届东坡文化购物节(活动方案).春节开业活动优惠政策内容项目面积(建筑面积㎡)优惠政策(总租金)付款方式优惠政策品牌优惠政策以下㎡以上一次性付清年一次性付清年国际国内知名国内普通品牌租金不优惠折折折折折折折折物管费不优惠不优惠不优惠协商协商不优惠不优惠协商不优惠经营管理费不优惠协商协商可免可免协商协商可免协商免租期个月个月个月个月个月个月个月其他、商家第一次装修产生的属于东坡金城的垃圾清运费全免(注:业主自营或自行租赁招商的由业主承担)。、商家入场装修的装修入场证、管理费减半收取。、商家享受与其他区域商家的政府给予的所有优惠政策(按政府相关文件执行)。、优惠政策折扣限于第一年总租金,折扣后不享受重复优惠。共同优惠政策:在年月日之前入场的商家给予个月免租期在年月日之后入场的商家,面积(建筑面积㎡)在㎡以。

6、㎡--十七号楼底层㎡-十八号楼底层㎡-十九号楼底层㎡-休闲广场租金元㎡,物业管理费元㎡第九部分招商计划招商对象:符合业态规划的经营者招商区域:本地+成都地区整体策略.由于项目前期在本地市场形成的不良影响,故选择此前不熟悉项目的成都地区作为招商的主要战地,从外到内的带动,消除不良影响。.项目形象:眉山第一座文化商业城,休闲购物新体验。.媒介策略(附件,媒介计划)诉求对象:具有扩张意图的个体商户、连锁品牌经营者及有意识开店的潜在投资者对象特征:①具备一定抗风险能力的经济基础②具有冒险精神,对现有收入不满意③本身有投资经验或具有这方面的人际关系④具有某行业的工作经验或人际关系对象行为分析:开店基础是对某行业的了解;开店目的明确,经营场所的选择和前期投入是考虑的重点,特别是有意识开店的首次投资者,他们对初期投入十分重视;人际关系较广,对信息收集的渠道和范围。

7、,名家真品或仿真画,政府要员字画政府文化交流作品提供单位借助活动扩大文化影响媒介计划项目形象推广开发旅游商品形态第十一部分配套改进计划.中心广场设置遮阳伞、休闲长椅、保安值班台;.休闲广场现有草坪改造,改建“东坡文化”主题公园.光彩工程,连接地面过道路灯,广场标识等箱.号楼周边及广场的地砖铺设.内街花台上的花草种植.三大广场晚上照明灯的配置.东坡苑以东的未平整的广场的地转铺设.走廊雨棚及餐饮一条街的雨棚搭建.广告规划,第一步,自主开发灯杆罗马旗、标识广告第二步,与广告公司合作全面开发,可开半月刊杂志(内刊)第十二部分财务计划投入时间名称名细支出金额~市场可行性调研成都、眉山元招商手则手则册、DM份元布置休闲设施遮阳伞把、长椅张元~现场布置彩旗、彩球等元活动国庆、前期品牌推广活动元~元旦狂欢购物节元其他支出预备资金、商家活动支持行业惯例,消费者可以接。传结束春节为项目正式营业时间春节以后未到期的户外广告诉求项目功能的同时向商家服务举办各类活动或是为有影响力的活动免费提供场地,扩大项目影响力根据营业情况制定宣传计划,达到营销目标的数据要求第十部分项目经营模式(文化部分)该部分经营模式与商业部分基本一致,同样采用先租后销的主要模式,以出租率提升资产价值,得到合理回报招商计划招商对象:教育业+书画经营者招商区域:本地+成都地区推广区域:本地+成都地区推广主题眉山“东坡金城”获“XX书画教育示范基地”称号东坡金城服务眉山全力打造书画教育示范基地目标客户招商目标书画院校第二教育培训机构本地书画经营者销售目标合作书画院校入住经营者本地投资理财者整体策略向成都地区高校或书画院教授达成合作,把项目作为第二教室加大公益比例,提高人流量加强政府合作,促进作品销售实施手段向画家、画院等行业人员直邮合作计划书作品陈列室,名家真品或仿真画,政府要员字画政府文化交流作品提供单位借助活动扩大文化影响媒介计划项目形象推广开发旅游商品形态第十一部分配套改进计划.中心广场设置遮阳伞、休闲长椅、保安值班台;.休闲广场现有草坪改造,改建“东坡文化”主题公园.光彩工程,连接地面过道路灯,广场标识等箱.号楼周边及广场的地砖铺设.内街花台上的花草种植.三大广场晚上照明灯的配置.东坡苑以东的未平整的广场的地转铺设.。

8、上二楼。休闲业经营者对建筑的层高和内部通道设计有较高的要求,同时要求通风条件良好。商品零售类经营者开店策略商品零售行业在选择口岸时主要考虑的因素有:交通便利、周边有大型居住社区作为常规消费群体支撑、整体环境有利于吸引消费者商品零售行业根据不同的类型选择商铺的要求也不一样,总体来说规模效应是吸引商家和消费者的重点,同时对市场要求较高。书画经营者开店策略书画行业在选择口岸时主要考虑的因素有:文化背景、市场影响力、交易市场是否成熟、市场区域购买力、市场组织能力以及销售通路是否完善书画行业对商铺的要求主要有:便于作品陈列、规模性和整体性三方面文化教育经营者开店策略文化教育行业在选择口岸时主要考虑的因素有:社区与选址的交通情况、区域内学校数量、租金价格、家庭休闲较集中便于实地宣传文化教育行业对商铺的要求主要有:面积符合要求、租金便宜、相对安静具体业态分布以中。

9、次:华西公告次、题花资讯次当地平面硬广次、华西夹报次、广播秒个月和户外媒体;共计平面次,户外个月、广播个月持续期:诉求主题:与诉求对象信息互动招商成果展示、项目能为消费者提供的服务诉求范围:眉山诉求时间:月日~次年月日媒介选择:户外媒体+当地平面媒体(针对休闲服务的媒体)广告形式:硬广和户外媒体诉求频次:平面次,户外个月争取合作:①青城山GOLF会所易拉宝展示②本地广告公司与项目资源互换③政府对大型品牌的引入支持其他事项:①国庆、元旦、春节举办的活动媒介宣传②强销期的招商手册直邮③重点招商对象直接跟踪④VI系统务必在推广启动前确定⑤集网站建成起的站内宣传,该信息在其他媒介上的信息体现⑥原则上不做销售方面的推广招商手段:现场烘托商业气氛(附件现场规划).户外广告形式多样新颖.提早形成国庆喜庆气氛,多利用气球、彩旗等.气氛延展,利用步行街的仿古路灯SP。心广场分割出两个业态区(休闲商业相结合、产业融入文化),带来多重享受。业态如图(一层可自主选择,沿街商铺不纳入规划)二层以上业态(含二层)一层主力业态规划第八部分项目经营模式(商业部分)商业地产开发至少涉及多个主要利益相关群体和多种权利分配。围绕多级市场、多个利益相关群体和多种权利分配,必须通过有效的项目经营模式,实现开发商、投资者、经营者、管理者、消费者五者共生共赢、利益协调统一,以此提升开发商的美誉度、持续发展力和实现其商业利益最大化。五个主要利益相关群体开发企业是项目开发的整体组织协调者,其利益取向是商业物业的顺利销售回收投资,或者通过长期的租金收入获得投资回报。投资者是项目销售的关键,商业物业成功销售的前提是要给投资者创造良好的投资机会,协助投资者规避投资风险,取得合理的投资回报。投资者是商业项目从产品走向市场的关键纽带,他们注重商铺升值潜力和丰厚的租金收益。经营者(可能本身就是投资者)在商业经营者的经营过程中,市场盈利机会、成熟的商圈、合理租金、商品档次、商场推广力度等因素决定了经营状况,也直接影响商业口岸的成熟度和商业氛围,经营状况的好坏反过来决定了投资者的投资回报高低和回收期的长短因此,项目开发中商业形成的初期,吸引经营者前来经商和对经营者的优惠扶持将尤为必要。管理者(有时由开发商兼任),开发商引进经验丰富。

10、内免租期个月。广告位优惠可根据商家经营规模及品牌适当为其提供个广告位(视品牌情况),指定使用位置并免费使用期限为个月,到期后可对其广告位优先租赁使用,在正常对外收费标准上给予优惠。在后期的宣传上,我项目可为商家做出推广计划,并结合整个项目一并对外造势宣传,为商家进行品牌推广。工作计划(如图)时间完成事件~眉山市消费力、方向、需求元合计万备注该预算不含宣传费用第十三部分融资计划(略)附件未制定需要总部支持:.VI系统.招商基础设施美仑投资策划部及城市属性调查报告招商手册蓄势期广告发布布置休闲设施~导入期媒介宣传宣传范围内效果评估,吸引力、意见等~根据情况调整策略现场布置,主题气氛营造强销期介宣传品牌推广活动活动~次年元旦狂欢夜活动入住商家沟通目标商家意向数量达到要求,总体招商%~春节目标商家招商基本完成,商铺入住率达到%以上东坡金城试营业结束广告招商。

11、。自主经营模式:自主式经营分两个细分层面,①将商业物业部分产权与经营权销售给个人投资者,但由专业商业管理公司负责统一管理,投资者自主经营或委托经营,并享受商业管理公司固定投资回报的一种销售模式。②指开发商预留部分商业物业,不出让产权,以引进核心主力商家带动零散商家进场经营,商业管理公司负责统一管理,实现租金收益与资产增值的一种经营模式。模式优劣势分析.产权式经营模式的优劣势:此经营模式开发企业投资回收较快,风险较低,操作简单,追求短期利益;但是由于产权分散,不便后期商业管理,缺乏长期收益最大化的能力。.自主经营模式的优劣势:通过专业商业管理公司的专业化管理,实现商业价值的最大化。后期风险大,投入增加。项目经营模式的选择结合本项目实际情况和整体经营战略,由于项目前期招商不力导致人气不足,影响到产权销售,因此我们必须首先考虑招商问题,然后利用产业形成人 。

12、心广场分割出两个业态区(休闲商业相结合、产业融入文化),带来多重享受。业态如图(一层可自主选择,沿街商铺不纳入规划)二层以上业态(含二层)一层主力业态规划第八部分项目经营模式(商业部分)商业地产开发至少涉及多个主要利益相关群体和多种权利分配。围绕多级市场、多个利益相关群体和多种权利分配,必须通过有效的项目经营模式,实现开发商、投资者、经营者、管理者、消费者五者共生共赢、利益协调统一,以此提升开发商的美誉度、持续发展力和实现其商业利益最大化。五个主要利益相关群体开发企业是项目开发的整体组织协调者,其利益取向是商业物业的顺利销售回收投资,或者通过长期的租金收入获得投资回报。投资者是项目销售的关键,商业物业成功销售的前提是要给投资者创造良好的投资机会,协助投资者规避投资风险,取得合理的投资回报。投资者是商业项目从产品走向市场的关键纽带,他们注重商铺升值潜的商业管理公司参与商业项目的管理和经营,是解决纯投资者经营管理能力不足的有效手段。消费者是商业物业的最终消费对象,商业物业内经营商品与服务的最终消费者。项目经营模式常规的经营模式有产权式经营㎡--九号楼层㎡价格面议整体租赁层㎡层㎡层㎡十号楼层㎡--临街和广场面商铺租金最低∣层㎡--层㎡--十一号楼层㎡--层㎡--层㎡--十二号楼层㎡--层㎡--层㎡--十三号楼层㎡--层㎡--层㎡--十七号楼底层㎡-十八号楼底层㎡-十九号楼底层㎡-休闲广场租金元㎡,物业管理费元㎡第九部分招商计划招商对象:符合业态规划的经营者招商区域:本地+成都地区整体策略.由于项目前期在本地市场形成的不良影响,故选择此前不熟悉项目的成都地区作为招商的主要战地,从外到内的带动,消除不良影响。.项目形象:眉山第一座文化商业城,休闲购物新体验。.媒介策略(附件,媒介计划)诉求对象:具有扩张意图的个体商户、连锁品牌经营者及有意识开店的潜在投资者对象特征:①具备一定抗风险能力的经济基础②具有冒险精神,对现有收入不满意③本身有投资经验或具有这方面的人际关系④具有某行业的工作经验或人际关系对象行为分析:开店基础是对某行业的了解;开店目的明确,经营场所的选择和前期投入是考虑的重点,特别是有意识开店的首次投资者,他们对初期投入十分重视;人际关系较广,对信息收集的渠道和范围。

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