价及浮动幅度表借款人与贷款银行按下述方式签订合同。借款人贷款银行和售房单位保证方，保证期至借款人将房地产权证交贷款银行收押止三方签订个人住房公积金贷款或个人住房商业性贷款的借款合同。借款人贷款银行签订住房抵押合同。些区试行的住房贷款担保办法，由借款人贷款银行房地产担保企业三方签订的住房抵押贷款合同。如何办理借款合同公证答个人住房抵押贷款的借款合同和抵押合同必须办理公证。提供办理公证的材料借款人和配偶的户口簿及身份证原件和复印件，配偶不属同户口簿的还需提供婚姻证明。对于个人住房公积金贷款的借款人其参与计算贷款额度的人员也应提供他们的户口簿和身份证经房产交易部门签证后的预售合同期房或售房合同现房。办理委托公证。借款人委托贷款银行办理公证的，或贷款银行委托借款人办理公证的均需按公证处的规定办理。公证费由贷款银行负担。如何办理房地产抵押登记答房地产经抵押，必须办理抵押登记。当您接到公证处公证后的借款合同住房抵押合同文本后，可向所购房屋的所在区县房地产登记处办理房地产抵押登记，并携带以下资料银行盖章的授权委托书和房地产其他权利登记申请书经公证处公证后的借款合同住房抵押合同。房地产抵押登记部门如同意登记，将从受理登记之日起的十日内出具登记证明或收件收据证明指期房。抵押登记费用由借款人负担。如何办理所购房屋的保险答用公积金或商业贷款购买个人住房的必须办理所购房屋保险。当贷款银行收到您的住房抵押登记证明后，银行将为您提供代办保险业务，保险费用按保险公司规定支付，并由借款人负担。当您办完上述手续，银行将贷款划到您所购住房的售房单位。如何办理偿还贷款答贷款人应按时偿还贷款，办理偿还贷款的方式如下向贷款银行领取签字生效的借款合同和当年各月的还款凭证还款证，并从贷款发生的次月起，每月日前，按月偿还贷款本息。每年向贷款银行领取当年各月的还款凭证，按月偿还贷款本息。您还可以自由选择建行龙卡信用卡或储蓄卡还款方式。龙卡信用卡可解除您每月定点还款的烦恼，为归还住房贷款办理龙卡信用卡不需要单位担保，还可享受免付年年费元。还清贷款后如何注销抵押登记手续答当您与贷款银行结清全部贷款本息和相关费用后，凭银行出具的结清凭证领取住房抵押证明，到原房地产登记处办理住房抵押注销手续。购房后如何办理产权登记答房地产转让当事人应当在转让合同或者与转让有关的法律文件生效后，向房地产交易管理机构提出过户申请，并提交下列文件房地产权证书转让当事人的身份证明转让合同或者与转让有关的法律文件其他有关的文件。房地产买卖交换或者抵债的，转让当事人应当在办理过户手续的同时，向房地产交易管理机构如实申报转让价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产交易管理机构应当定期将转让当事人申报的转让价格抄送同级税务物价部门。房地产交易管理机构应当自受理转让当事人过户申请之日起日内完成审核。对不符合规定条件或者手续的，应当作出不予过户的决定，并书面通知转让当事人对符合规定条件和手续的，应当将申请过户的文件移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照上海市房地产登记条例的规定办理房地产转让变更登记。房地产转让变更登记应当在房地产交易管理机构向房地产登记机构移交申请过户文件之日起日内完成，并由房地产交易管理机构通知房地产受让人领取房地产权证书。客户分析及应对技巧顾客是上帝。顾客可能是魔鬼，但是最难对付的顾客都有个共同的特点，他是你的顾客，他是你的推销对象。价格至上的客户价格太贵，这是客户最常用的托辞误区注意力太集中于价格，入题就是谈价格，以致忽略了推销房子。销售不该只求价廉，应该在讨论价格之前先谈房屋的价值把时间浪费在那些味杀价却不诚心购买的顾客相信这些客户所说的周边的楼盘如何便宜，如何优势高估了他们，觉得难对付而胆怯了推销策略转换法，他要你让价，你也得提出条件还给他，例如增加首期款，加快付款速度搞好私人关系了解客户究竟想得到什么，例如额外的优惠满足感胜利感，增加自己对产品价值的信心多谈价值，必须改变谈话的焦点，转移到对房屋这样昂贵的商品，更是辈子要居住的环境，主要是对房子本身价值的肯定和喜欢，价格在此时已不是最主要的问题不要在电话里跟此类客户谈价格假如你陷入困境，那就先退避下，找你的销售经理商量对策，不要把局面弄僵成交策略确定今天可以成交，再让价格在其它方面作点让步，然后成交不作任何让步，同客户成交二无权购买的客户客户看似大权在握，但事实上却只是家里的配角，此时你会觉得自己的努力没了方向推销策略设法让他承认自己不是决策者把他拉到你这边来教客户如何向决策者推销产品，可附较多的书面资料请决策者再来看房，由他引荐你直接和决策者联络如决策者暂无法来现场，则鼓励他由图文传真的形式与决策者沟通，尽快下定，以免延误时机三言行不的客户在表现上客户似乎已经动心，但不知何故又打了退堂鼓推销策略开门见山，询问得具体些要求立即下定，他可能什么都同意，就是不愿立即签约追问到底，最迟何时才能成交成交还有什么问题承诺在多大程度上能够实现即使客户离开，依旧保持联系，以观其动态如果客户答应购买你的产品，那就请他作更具体的保证，即下定签约，显示出轻微的不满。例如我很相信你会购买我们的房屋，但我们的经理并不认识你，他是认书面的东西，你这些条件会很难谈的。得知其承诺有变，要表现出大为惊讶的样子，使其产生内疚感了解详情千万别问已经太晚了吗立即参与竞争为以后考虑四抱怨切的客户每项提议都会遭到他的反对，这让你非常恼火。推销策略自问他究竟最在乎什么这类客户就是要让他觉得你是在认真地听他说话，他更希望你关注他本人，而不想听你推销产品，而你则应尽量建立起彼此的信任，而不必过多地回答他的质疑。说我知道你关心什么，如果这些问题得到解决，你是否会购买呢将抱怨的矛头指向你的竞争楼盘利用他为你服务，这些客户将是你重要的信息来源。区分客户刁难行为与诚恳意见轻描淡写产品确有的不足之处你不能简单否认房屋有定缺陷，但你可以设法把这种缺陷所带来的负面影响说得微不足道。筛选出讨论客户真正在乎的话题，然后正面回答这些问题五口称缺钱的客户他们费尽心机，不过想推托而已。推销策略仅从字面上理解预算不够只有少部分的客户是真正预算不够的，预算是可以增加。紧紧围绕钱这个问题这部分客户通常会较易操作，因为他们只懂得钱，如何省钱施些惠利，将他们紧紧套住。单刀直入，把帐目上的预算写下来绝不能泛泛而谈，了解他们真正的预算，以及分解的组合，提出任何个能省钱的建议。六优柔寡断的客户决策有时是件让人提心吊胆的事，这类客户让你觉得无所适从，会浪费你不少时间。推销策略为他确定购买的最后期限告诉他，只要在期限前购买，就能获得减免年物业管理费送装修价格折扣等些他们盼望的优惠条件，在客户心理上造成种限期购买的印象。通过其它客户的成交及现场气氛向他施压这类客户会有从众性，总想静观其他客户的购买意向，那就展现个争相订购的场面，运用现场及销控，如果你现在不订，下午张总立即会来订掉。问你是准备订座还是座，用选择限定法引导客户用委婉平和的手法成交先建立起彼此的友谊，再请其下定，此类客户希望能得到你个人的支持，这种对他的支持与理解会打消他们心中的疑虑，步步完成销售，不能操之过急。产品比较法列个周边楼盘详细的特性对比表，为客户逐项说明你产品的优点，告诉他购买你的产品是明智的选择。用干脆果断的手法用以上方法不断施压，然后逼他下定。利用其惰性，告诉他房子你已看了不少，也没有十全十美的房屋，就定下来吧,让客户有种解脱感。七生硬粗暴的客户不要以为他们只是针对你个人的，这种客户对所有销售员态度都是这样。推销策略装出被迫无奈的样子性情粗暴的客户总是逼人的提出苛刻条件，除了得到让步以外，他们希望看到你的狼狈，而有满足感，次次让步以后，你得装出十分冲动的样子，你不是在买房子，你是想逼死我向他诉苦抱怨。含糊其词有时，为了摆脱客户的紧逼，你可对其言行视而不见，假装没听到他提出的无理要求，毫不在意，这样可以帮助你很好的判别个客户提出的要求是不是认真的，或许话题转移，客户已经忘了，放弃了要求，你也过了关。利用进机陈述自己的观点这类客户性情起伏，当他们表现随和的时候，抓准机会迅速陈述观点。摆脱困境使他忙于回答问题，请教他问题增加彼此的人情味，感染他让你的销售经理来做白脸如他出言不逊，可以反问我不敢相信你的话是当真的，你的意思是，使其意识到自己的过分休战让客户觉得他已经得到了最大限度的优惠可使用假定单假底价表等八自以为是的客户不管你谈的是什么问题，客户总认为自己永远是正确的。在做生意时，哪怕他是个笨蛋，你也得为他保全份信心。推销策略不要过多表现自己，要让客户有表现的机会边听他高谈阔论，边用好奇的目光注视着他。听听客户对你产品的忠告他自以为对房产也很专业，对你的产品有种种异议，你不妨把它们全部记录下来，逐条加以研究。然后再约见，告诉他，你已请教过专家，对其细节问题答复，并承认他们的确是正直的行家。第二次带朋友来看房时，让他来介绍房屋，显示其专业，顺水推舟通常他介绍的比你好，最后让他表现下决策能力，让他下定。其他类型客户例举理智稳健型特征深思熟虑冷静稳健，不容易被推销员的言辞所动，对予疑点，必详细究问。应对原则以诚待人以专业的内容去信服于他。二喋喋不休型特征因为过分小心，竟至于喋喋不休，大小事情都在顾虑之中，有时甚至离题甚远。应对原则引到正题上取得他的信任快刀斩乱麻。三沉默寡言型特征出言谨慎，问三不知，反应冷漠，外表静肃。应对原则要了解他实际的需求切记自说自话原有规定。居住物业报修和维修有哪些规定答物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的，按下列规定执