中的房地产，可告诉业主不符合转定的条件，必须赎出房地产证交由经纪方托管才能转定金给卖方，要想收定金必须由法院来判定买方为违约，经纪方和卖方两方是没有这个权利的，或者三方协商，我们也要把握佣金最大化的原则。第二种情况卖方房地产证在手或已经赎出房地产证托管于我公司，将定金收走了，现买方违约，卖方要求拿走房地产证，要以佣金即合同第八条为筹码和业主洽谈，根据情况适时将房地产证交回业主。第二节新版合同常见问题的解答新版合同常见问题的解答问题当事人基本信息中共有权人这栏如何填写答按份共有物业如果两人都愿意出卖自己所占份额时，这时都填在卖方信息栏中。如果同意转让自己拥有的份额，不同意转让时此时，必须出具份放弃优先购买权的声明书，这时填在卖方信息栏中，填在共有权人这栏。问题二如果业主实收，必要费用应如何填写必要费用佣金收取时间如何确定答实收情况下买卖双方也必须按合同要求，填写双方需支付的必要费用，并按合同开具收据买卖双方各份。必要费用在签定三方合同时收取，剩余佣金签订现售合同时收取。问题三如果合同中的房地产上存有租约，我们需要哪些资料答租赁合同原件声明书业主出具份承租方放弃同等条件下优先购买权的声明书。问题五经纪方签章处是否需要经纪人和经纪人助理都签名答只要其中个人签名就可以了。问题六定金需要开收据吗答包括两种情况定金互转时要求开具收据,存入监管协议的监管帐户时可以不开收据，如果客户强烈要求也可以开具。问题七资金监管账号是否在签订合同时就填写答签订合同时可以先划掉，在备注中填写以资金监管协议上的为准。具体帐户在监管协议中体现。学习的速度决定发展的速度问题八没有经纪人上岗证和助理证不可以签合同吗答原则上是不可以签署的。问题九第十七条的任何方是否包括居间方这里的违约金项如何约定答不包括居间方。这里的违约金可由买卖双方自行约定，但建议最好填写之间。问题十新版合同中必要费用能从定金中扣除吗答不可以，定金是客户与业主之间约定的，必要费用是在签订居间合同时买卖双方须交付给经纪方的问题十如果是买卖双方自主交易不通过经纪方还需要用预约买卖合同吗答不用，自主交易的直接打印二手房买卖合同现售。如何成为名优秀的房地产经纪人第节如何成为名优秀的房地产经纪人成为优秀地产经纪人的六要素认同公司企业文化，与公司共进退成为名优秀的地产经纪人，应做好六个认同，即认同行业，认同公司，认同团队，认同领航人，认同产品，认同自己从心底认同房地产行业，坚持与公司与团队同呼吸，共命运，与公司共同进退，共创辉煌,持续不断的学习态度即保持学习的心态，学习的速度决定发展的速度，学习力代表发展力，学历并不代表学习力，人活到老学到老，随时随地的学习，不放过任何学习的机会，让学习成为种习惯，在现今行业竞争如此激烈的情况下，只有不断学习，不断提升个人业务技巧，才能不被淘汰,强烈的敬业精神干行，爱行，对工作高度认真负责，决不轻言放弃，心想着事业全力以赴,高度的自我管理意识具体从以下三点做起学会管理自己的时间，领导自己的工作，不断的超越自我，自已主动沟通，不被动地接受分配和监督树立责任意识责任等于机会，层次代表财富，认真做事只能把事情做对，用心做事方能把事情做好，心在哪里，成功就在哪里学会控制自己，做好情绪管理，以最佳的状态投入到工作中。学习的速度决定发展的速度具备良好的基本素质和专业技能基本素质做事先做人，小成靠才，大成靠德思想的高度决定人生的高度,建立良好的心态，做到或做不到，很大程度上取决于你自己的心态，所以应以积极的心态面对任何事情，督促自己做强者，为胜利而拼搏,七大正确心态归零的心态做营销人员，也许你上个月或者以前，你的业绩很骄人，但那只代表着过去，每个月都是个新的开始，不能陶醉在上个月的业绩里面，你必须有个归零的心态，只有这样你才能快速成长，向更高的业绩冲刺，如果你要喝杯咖啡，你是不是先要把杯里的茶倒掉，才能把咖啡倒进去，否则这杯饮料就成了四不象了学习的心态任何个行业，只有专家内行的人才能赚到钱，所以你定要在最短的时间内以最快的速度成为专家，而要成为专家，你就得学习，谁学得快谁就成功的快感恩的心态首先，感谢你的领导，是他告诉你这个行业的有关信息，提供改变你生的机会，其次，感谢你的朋友同事是他们与你共同努力使你成长，伴你成功，再次，感谢你的公司，是你的公司给了你这样个机会，给予你这样个没有天花板的舞台创业的心态任何种事业都是有个循序渐近的发展过程，在这个过程中，你定要有创业者的心态，创业是艰苦的，在创业的开始阶段，你可能收入不会很高，要有勇气面对困难和挑战，需要积极乐观的心态要为成功找方法，不为失败找理由。坚持的心态成功者决不放弃，放弃绝不会成功，坚持到底，决不放弃。案例大梅沙分行二部营业经理吕秀财口述那是我加入地产行业的第个售单，客户是从盘中洗出来的，了解到此客户刚在中天卖掉了自己的物业，现想在百合山庄买套房子自己住，已经跟中天看过几套房，但都不满意。于是我积极对此小区的房子进行了解，同时中天也仍在给她找房。经过努力，我找到套物业，但价位较高，业主是香港人。看房后客户对此房很满意，当面就谈价，但业主坚持原价。之后客户要求我们尽量把价钱谈下来。但当我们在跟业主交流的过程中这个业主又反价了，经过几天的跟进，业主还是很坚持，各种方法都用过但没有结果。直到日，我与业主通电话时得知业主正在去其它地产公司的路上，经过我的再三请求，业主终于同意给我们半个小时的时间，当业主到我们分行时客户还没有到，业主等了客户多分钟，过程中业主几次要走都被我们想办法拦住，客户终于赶来了，经过几次摆台，业主终于肯降元，客户也加了些，此单最终成交，且收齐全佣。所以我们做名专业的地产经纪人，是不会轻易放弃的，应在交易过程中多想办法,多找方法,在困难面前永不言败,付出的心态，任何事业都必须要有付出的心态，只有你付出了，你才会得到回报，付出越多回报就会越多，只有量的积累，才会有质的飞跃。积极的心态积极的心态能让你不断的往大脑中输入正面的信息，开启自我的心智，发现问题，解决问题，同时你积极的心态对你的朋友，同事以及团队有巨大的正面影响，让你的团队在低潮时看清方向，有信心和勇气不断前进。学习的速度决定发展的速度专业技能专业基础方面要做到四条熟悉熟悉从业城市和区域的基本情况熟悉房地产政策法规熟悉房地产市场情况熟悉本公司的盘源客源和业务流程。专业技能上要做到五个学会学会市场调查，学会分析算帐，学会揣摩客户心理学会追踪客户学会与客户交朋友。五字决快准狠贴勤快速度要快，行动要快，约盘约客要快，迫客还价要快，迫客下订金要快，签合约要快，但要快而不乱准设盘要准开价要准还价要准，说话要准确，要说出对方心里所想狠还价要狠，大胆还价，不要害怕业主骂，因为还价的是客人，我只是帮客人出价的贴跟贴客户，不要让客户流失，从售前到售后都要跟贴，客户的口碑是最好的广告勤勤打电话，勤看房勤熟盘勤发广告。房地产经纪服务的速度微笑真诚机敏研学对待客户要做到五心信心热心细心诚心耐心案例突出热心在接客户方面，我们要非常的热情，最主要的了解客户的购房需求，是自己住还是用来投资，要让他说出心理话，想切办法做到，绿景分行的个业务员在初次见面的上门客户和对方聊了个多小时，把客户的所有需求，和他为什么要买房，及家有多少人孩子在那里上学等等，全都了解，最后我们按他的要求给他推了套房子，不到个小时就成交了，最后客户握着我们的手说，你们的工作太过硬了，我本来是没有打算买的，想过来了解下在说，就这样买下来了,案例突出耐心现在的市场都是买家市场，个客户会和多家地产看房，就是看谁专业，谁的服务好，谁有耐心，就会在谁的公司成交，分行同事小王以前接了个客户要买三房自住，要求非常苛刻，周围的房价非常了解，光她包里地产公司的名片就多张，就是这样高要求的客户小王整整带她看了个多月的房子，最后让客户认可了小王，她原本的目标是买万的房子，最后买了万的自己住，由于我们的服务得到认可，这位客户共在我们公司成交了套房子,当客户看中房子，定不要放他走，我们要把握成功的契机。这里讲五点拉逼编演签。拉就是把客户拉到分行。好处是，营造气氛，避免同行骚扰，方便计算税费及查询资料，变被动为主动，让客户收心，不给他去同行的机会，有利于逼下定金怎么拉说走累了，去分行坐下喝杯水帮你计算下税费，做个置业规划在客户没有看上房子的情况下，找个理由，说去分行坐坐，还有套更好的，我们回分行帮你约下逼灌输思想，在气势上挣住他，时常重复让他做决定编业主为什么要卖房资金周转不过来学习的速度决定发展的速度出国工作调动小孩读书小房换大房房子的优点及卖点找到房子的卖点，让客户动心回到原点，逼他做决定，让他买这套，非买不可，就只有这套，最适合你的。演演就是演戏，要演的真，要狠点，细节问题要做到位，不要让客户看出我们在演戏打假电话和同事抢合同假打架，假争吵，让客户感觉紧张，让他感觉到我在帮他敲门问房意思就是找个假客户去逼真的客户，去敲门问他们谈的怎么样能不能做决定你的客户不要，我外面的客户要。不过要注意敲门的频率，敲开门后不要把眼光注视在同事客户身上，而是很认真的跟同事说，眼光注视同事，让里面的同事把这种压力带给客户。抢钥匙和同事抢钥匙，要注意是他的客户看了房子在没有下定金并且没有离开公司的情况下，让个人去找主单人枪钥匙，说你的客户还没有下定金，我的客户还有权利看房。签签就是签合同逼定成功后签单边约业主摆台签合同趁机反签业主。六建立良好而广泛的人际关系成功知识人脉，所以建立良好而广泛的人际关系是成功的关键，在人际交往中，建立广泛的工作联系，沟通思想，联络感情，平易近人，善与人和记住好的人际关系是种无形的财富，要恰当和谐地处理来自上下左右四面八方的各种人际关系，通过自己的笑脸，通过自己的唇舌，通过打动人心的交际手段和业绩，聚拢人气，赢取良好的人缘。七正确对待业务低潮期在遇到业务低潮时，要学会调正心态，释放心情，积极引导自己走向七大正确心态，而不是自怜自哀，垂头丧气，请坚信过去不等于将来,没有得到你想要的，将会得到更好的,没有不景气的市场，只有不争气的头脑，遇到问题，学会思考分析，只要思想不滑波，方法总比困难多，关键在于自己的选择,第二节业务经验分享业务经验每天争取接到个新客户，带个客户去看房。因为数量是业绩的基本保障，即使客户没看中，你也可以在看房过程中更进步的了解客户的需求，同客户有了进步的相互了解，而且也多熟悉了个楼盘。在注重客户数量的同时，也要注重客户质量，提高客户利用率，把你的客户紧紧粘住，变成信任你的朋友，你的独家客户。最后让客户为你介绍他的朋友亲戚来买楼，个买得起房的客户，学习的速度决定发展的速度他的朋友亲戚通常也是能买得起房的人。注重与客户的沟通，从认识到熟悉到成为朋友，取得客户的信任是关键。重视做楼盘的功夫，每天早