资企业的合法性以及外商投资真实可靠情况审查外商开发经营企业开发经营性质营地范围企业成为条件和审批手续是否健全。外商投资成片土地开发经营享有政策和税收优惠。必须加强城市的地籍管理，对城市土地实行有效管理。我国宪法等有关法律规定，国有土地使用权可以依法出让和转让，并对城市土地有偿使用制度作出了明确和具体的规范。日前我国房产产权统划分为全民所有的公房集体所有制房屋公民个人的私有房产代管产拨用产军产外产中外合资产宗教产等。这收房产都应纳入我国房屋产时的法制管理。年月日前以标准价购买的公有住房，职工拥有部分产权。年起，在标准分配面积内，实行成本价出售公有住房，产权归个人所有。房产产权登记是确定其权属的个必备条件，凡在规定登记范围的房地产，都必须按照登记办法的规定，申请房地产登记。具体程序为申报验证查丈确权审查发证。必须加强产籍管理。房屋出售必须签订合同。这类合同具有转移所产权合同标的是作为特殊商品的房屋是双务的有偿合同等特征。房屋出售合同的当事人双方就合同条款达成致，合同才能成立。合同当事人享受权利，也承担义务。国家对房屋买卖有严格规定，必须遵循定的程序。房屋租赁关系的形成，必须以法律的形式确定，签订租赁合同。该合同具有如下特征定时期间转移房屋使用权是双务有偿关系既是债权关系，又有物权性。合同的订立变更和终止有其严格的程序扣条款规定。当事人双方都享有权利承担义务。房屋修缮管理具有服务和生产双重性既有技术性又有经营性和经常性等特点。房屋修缮责任标准可依据产权归属和约定责任确定，相应承担修缮费用。房屋修缮必须实行综合管理，包括计划管理定额管理和劳动管理。房地产市场管理的总体目的是宏观管好，微观搞活，管而不死，活而不乱。具体说，要建立和完善房地产市场体制，为企业创造平等竞争的币场环境，切实实行政企分开，对房地产中场进行宏观调控。对房地产市场管理的原则是，遵循客观经济规律宏观调控和微观搞活统领导，分级管理，相互协调灵活运用多种管理手段进行管理。进行房地产市场管理要综合运用经济手段法律手段和行政手段。为保持房地产交易的正常秩序，我国对交易的主体客体场所及交易程序都应有相应法律加以规范。目前有必要建立集中统的房地产交易所。我国实行商品住宅价格申报制度。必须加强土地市场价格法制管理。协议出让的价格可低些。招标出让的价格应以政府出具的标书规定价格和投标者的竞争结果为准，灵活加以确定。拍卖价格应在预测土地级差收益和垄断收益的基础上，制定远高于土地开发成本的底价，最终取决于公开拍卖的叫卖竞争结果。转让价格应以市场价格为基础。租赁房屋要取得合法的租赁权利，受到法律的保障，双方当事人应及时到当地房地产管理部门办理租赁审核手续。合理制订房租标准是房屋租赁的关键，要使租赁比价合理，做到以租养房和以租造房，并兼顾人民的负担能力，坚持原则性和灵活性相给合。房屋租赁巾场中房屋租赁管理坚待为承租户服务，维护公有财产，权利义务相致，充分发挥房屋效用的原则。广义的房地产经营企业包括进行房地产开发交易和服务的企业在内。狭义的房地产经营企业仅指在房地产流通领域进行各类经营活动的商品经济组织和独立法人。从经营范围和特点看，房地产经营企业可分为房地产经营企业按经营重点，又可细分为房地产综合经营企业房地产经租企业房地产管理服务企业三类房地产开发兼经营企业房地产中介服务企业，以及房地产经营企业与没有房地产经营资格的经营单位组成的联合企业等类型。对房地产经营企业进行法制管理是使房地产业继续朝着宏观调控预期方向发展的保证。从事房地产经营的企业，其设立变更或终止都应按法律规定进行资质审批和注册登记。实行政企分开，房地产经营企业要成为独立的商品经济实体。国家划分企业类型，实行评优升级制度，对企业实行包括交易监督财务状督年检监督在内的常现监督。国家对房地产中介服务机构实行资格审查持证上岗，核实经营范围依法服务，签讨合同合理收费等法制管理。房地产金融组织机构泛指经营房地产以及参与房地产开发经营消费融资的房地产意融专门机构和房地产非专门性机构。这些机构包括中国建设银行中国银行中国工商银行中国农业银行住房储蓄银行交通银行信托投资公司中国人民保险公司。房地产金融是以房地产业为对象的各种货币信用行为的总称。其经营核心内容是房地产的资金融通。必须加强对房地产金融组织机构的法制管理严格禁止房地产金融机构炒卖房地产房地产金融机构参加房地产的开发经营，必须受到国家宏观严格控制银行金融机构律不得开办开发经营房地产公司。复习思考题试论述房地产经营企业发展与房地产经营企业法制管理的关系。谈谈你对商品住房价格申报制度的看法。为什么要加强对房地产金融组织的法制管理。章后案例年月日上午时，七八十名购置位于广州市海珠区昌岗中路细岗生活小区的幢大厦的业主到广州巾消功者委员会投诉孩大厦的发展商和总代理货不对板延期交货等严重的违约行为。该投诉案涉及多户，金额上亿对，是市消委会自年成立以来最大的购买商品房纠纷案。大厦是两栋层的商住楼总代理年起承销。按照业主同开发商所签合同，波开发商须于年月日前将交付通知书给业，天内将房屋交付业主使用。然而，商品房交付业主使用比台同规定时间迟了个月。而且开发商做虚假广告，合同条款投有完全兑现，货不对板浴室的坐厕没有接通自来水合同规定塔楼人口安装自动防盗门及对讲机，每户设独立豪华不锈钢信箱，这些东西都不见踪影合同规定墙身扫内墙涂料，现实是厨房浴室厕所墙身便以红泥沙水泥批荡，粗糙异常在现场根本看不到台同规定的安装空调机抽油烟机及其排气管的预留位置，甚日连晒衣服的铁架也没有。这些出了七八十万元买楼房的业主们非常气愤这就是广告中的理想首选商住大厦和配套设施齐全吗业主们在购房时，先交付元至元不等的定金，以后才看到合同。合同的很多条款明显与广告不符。但在合同的违约责任中规定如果业主中途悔约，定金不予退还。因已交定金，业主明知合同对发展商有利，也不得不签了合同。有的业主全部款项都交了，直至月交接时还没签合同。章后案例分析思考题通过这案例，谈谈你对加强房地产经营法制管理的必要性的认识。根据本章所说内容，谈谈目前我国在房地产经营法制管理上存在哪些问题业主们的自我保护意识如何为什么了解上海高档房产，登陆纬宝网房屋买卖租赁抵押资料，征地拆迁资料，私房改造资料等。房地产建筑开发资料。主要包括建造开发的年代，主要结构材料内部设计布局设备装修建筑造价等。在估价中，有些必需的资料无法从现场查勘中获得，可借助建筑开发的原始资料来确定。房地产使用资料。包括房地产使用年限程序方式，房地产出租性质期限价格，房地产维修保护及现存的借用占用情况等。市场资料。包括房地产所处的地区环境地理位置繁荣程度交通状况客观环境的优劣，政府的城市规划政策对房地产征用改扩建的限制及市场交易的限制，以及相似房地产市场行情，包括成交价格租赁条件维修费用使用收益及当前市场供需状况等。操作四现场查勘现场查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考查，以便对待估房地产的实体构造权利状态环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。在现场查勘阶段，评估委托人应负领勒之责，派员领勘。现场查勘的主要内容有对土地的查勘。评估人员对土地的查勘主要是了解地块的坐落位置土地使类别面积地形地貌以及地上和地下建筑物的情况，地块与周边地块的搭界情况等。对房屋的查勘。对房屋查勘的主要项目有鉴定待估房屋的地址坐落和房屋评估范围。房屋位置的正确性是房屋估价的前提，必须认真核对清楚。对同幢异产的房屋你同地点内有多幢房屋的情况，要认真核实房屋的评估范围，正确区分产权的独有部分共有部分或他人所有部分，以免出现误估发生产权纠纷。确认房屋的结构装修设备和面积。房屋契证上般都有关于房屋的结构面积的记载，但在实际中由于种种情况，如产权登记时的疏忽或房屋所有者自行改建装修等，都会使房屋的结构面积与契证记载的情况有差异。因此，现场查勘时，应对房屋的结构和面积等情况进步核查，防止因契证与实地不符而出现的估价失误。房屋的装修设备层高和朝向是房屋估价的基本内容，它的主要项目是墙体屋顶天花板，地面门窗隔间层高卫生设备和暖气设备等。了解房屋装修情况是件细致繁锁的工作。确定房屋的建造年份。确定房屋的建造年份是房屋评估不可缺少的组成部分，是评定房屋折旧情况的主要依据，必须予以查明。评定房屋成新。房屋成新是影响房屋价格的重要因素评估人员根据房屋的新旧程度评定标准采取听二看三查四问五测的工作方法鉴定房屋的成新。听，是听取住房或使用者对房屋使用状况和破损情况的反映二看，是根据听到的的反映，结合所要评定的结构装修设备部分，查看房屋的下部墙体屋面的变形和不均匀沉降，以及梁往变形等情况，做出直观上的判断三查，是对房屋承重结构部位构件本身的刚度强度进行测量检查，看其是否有潜在的危险四问，是就查出的问题询问使用各，了解其有关的情况五测，是在条件具体时，用仪器测量房屋的结构变化情况，主要有地基沉降墙体倾斜屋架变形裂缝等。从实际出发测定房屋成新程度，对解决建造年代不明或年代久远但仍有很大使用价值房屋的估价问题，具有重要意义。勘丈绘图。勘立绘图是指在房区全面查勘丈量的基础上，将房屋的形状位置层次结构内部设施墙体归属以及附属搭建等，按照定比例如实反映到房屋平面图上，同时估价人员应认真逐项填写房地产查勘评定表，作为估价的依据。拍照录像。现场查勘中对重要的评估项目要进行拍照或录像。拍照或录像能直观地反映评估对象的特征，尤其是文字叙述未能达到对标的物理想的描述目的时，通过拍照或录像可以弥补其不足。拍照录像对那些即将拆迁有可能发生纠纷房屋的评估很有必要。对环境条