问题。平方米的占，的占，的占，的占，以上的占。购房总价选择分布万元的占，的占，的占，的占，的占，的占，以上的占。购房者对层次的需求的选择多层的占，小高层的占，高层的占，联排别墅的占。对停车位的选择已经有车的为，有计划购买的，目前既无车又无计划的占，购房时需要停车位的占，其中想购买停车位的占，只想租用的占。抽样调查去年底,无锡市房地产市场曾对户家庭作问卷调查，据该项调查统计,有的家庭有购买别墅的需求,另有的家庭对室以上的高档住宅有购买需求。所调查的对象中，为个私营企业业主和转制后的乡镇企业业主，其余人员为高收入部门中的中高级管理人员。综合以上分析预测关于无锡市荡口镇鹅湖旅游度假区项目前期可行性研究报告无锡市社会经济比较研究所二三年四月二十八日预测按照抽样调查的数据分析。据表所列,市区年收入达万元以上的高收入户有万户,以的比例推算,在近三年中有购房意向的将达万户其中有购买联排别墅的将达户。在农村，据抽样调查的数据推算，无锡农村年收入在万元以上的有万户，如按上述购房意向及购买别墅的比例推算,近三年中有购买别墅意向的将有户,城乡合计,近三年中有购买别墅意向的为户。预测按照抽样调查的数据分析。如按照的比例推算,市区万户高收入户中有购买别墅意向的为户农村万户高收入户中有购买别墅需求的家庭为户，城乡合计达户。综合以上两种预测,无锡城乡本地居民在近三年中,有购买别墅意向的大约在户左右，这是相当大的市场需求。外商及外地顾客对低密度高档住宅的需求预测近年来,无锡外向型经济发展迅速,特别是近年来,外商投资企业急剧增加,到年底,无锡全市累计已经批准外商投资企业多家,实际利用外资亿美元。在锡外商业主,及在外资企业和港澳台企业中工作的外籍及港澳台籍高级经理人员已达多人，据无锡市外经局无锡市公安局等部门掌握的情况，现在常住无锡的外商包括购房租房和住于外企自有公寓中约有人左右。另外，据无锡市房地产交易市场统计，到年底,在锡直接购买高级住宅的有户,其中香港台湾客商占，日商占，其余为欧美客商。另有户在锡租房居住包括租赁高级公寓。这里需要说明的是，外商在锡购买住房有的并不直接购买，相当多的外商往往以公司或中方员工的名义购买，租赁居住的情况也是如此。所以，外商在锡购买住宅以及租赁居住的实际数量将远远大于上述在房地产市场登记的数量。其中相当数量的人员将有在锡购买低密度高档住宅的需求，而且，随着无锡市外资企业的持续增加，在锡购买低密度高档住宅的外商也将逐年增加。综合以上的分析，无锡市确实存在着较大的低密度高档住宅的潜在市场，比较留有余地的估计,在近三年中,无锡地区总需求约在户左右。鹅湖度假区吸引购买低密度高档住宅的区位优势荡口镇邻近无锡新区和锡山区，据统计年底无锡新区有外商投资企业家，锡山区有多家，合计家。无锡市规模较大的外资企业大多集中于此，世界家最大跨国公司中在锡投资的多家公司基本集中于无锡新区。另外，由于鹅湖旅游度假区处于无锡市中心苏州市区西片以及常熟市等边三角形的几何中心，本项目还将能吸引苏州西片常熟市南片的外商和港澳台企业以及这些地区的高收入户购买低密度高档住宅需求参见以下表。以上情况说明，鹅湖旅游度假区由于其处于特殊的地理位置,在吸引外商和高收入户包括无锡地区及苏州部分地区的外商和高收入户购买别墅方面将具有较大的优势。表年苏州市区及与荡口镇邻近地区经济情况指标市区常熟昆山太仓注册资金亿关于无锡市荡口镇鹅湖旅游度假区项目前期可行性研究报告无锡市社会经济比较研究所二三年四月二十八日元亿元第产业亿元第二产业亿元第三产业亿元人均元私营企业个其中工业批零餐饮个体劳动户表苏州市区及与荡口镇邻近地区利用外资情况年批准外商投资项目合同个市区常熟昆山吴江太仓本年批准企业数本年批准外资万美元本年实际利用外资累计实际利用外资年末已开业的外资企业数从以上表的统计数据可以看出,邻近荡口镇的苏州市有关片区中也有相当多的潜在购买本项目中低密度高档住宅的潜在客户。苏锡常地区房地产业竞争态势比较分析区域房地产业发展的般竞争状况苏锡常市房地产业的发展基本上是同时起步的，在年之前，无锡常州的房地产业发展状况明显好于苏州。年以后，苏州确立了以上海浦东为依托城乡并举分层次全方位的大经贸发展战略，特别是新加坡工业园区和高新区的设立，使苏州的开放开发从点线向面网聚合。市区的面积也随着两区的开发扩大了近倍，东园西区古城居中体两翼的城市新格局基本形成，城市功能的拓展超前的规划给苏州的房地产业带来了发展的先机。而与此同时，无锡常州的老城区过度开发，城市扩张缓慢，规划滞后，房地产业发展水平未有大的提高。年锡山市并入无锡市区，年武进市并入常州市区，两市房地产业才发展提速，市场不断繁荣。下面比较年苏锡常三市房地产业发展状况表苏锡常三市房地产业发展情况年年年关于无锡市荡口镇鹅湖旅游度假区项目前期可行性研究报告无锡市社会经济比较研究所二三年四月二十八日年份苏锡常苏锡常苏锡常房地产开发投资完成额房地产开发用地总面积房地产开发施工总面积其中住宅施工面积房屋竣工总面积其中住宅竣工面积市区房屋竣工总面积其中住宅竣工面积商品房销售总面积其中住宅销售面积市区商品房销售面积其中住宅销售面积市区商品房销售金额其中住宅销售金额空置商品房面积其中市区空置面积市区二手房成交面积市区二手房成交金额市区商品住房均价市区二手住房均价关于无锡市荡口镇鹅湖旅游度假区项目前期可行性研究报告无锡市模较大。虽然国土资源部为加强土地资源调控，已经在年月份发出了紧急通知，要求各地方律停止别墅类用地的供应，但由于近两三年来本地区低密度高档物业行情较好，已经批出去的项目总量较大，无锡市在蠡湖和马山两个地区已批准的项目占地达到近亩其中马山关于无锡市荡口镇鹅湖旅游度假区项目前期可行性研究报告无锡市社会经济比较研究所二三年四月二十八日亩，蠡湖周边亩，而苏州市在金鸡湖太湖东岸以及狮子山天平山周边已经批准的低密度项目总占地面积也超过了亩，而常熟的虞山阳澄湖周边也有别墅项目已批未建，供给方面的竞争压力较大。需求方面从发展趋势来看，随着国企改革和乡镇企业改制的基本完成以及个私民营企业的快速发展，本地区对居住类和度假休闲类别墅的需求将呈持续上升的态势，而对其他类型的低层高档物业需求，受外向型经济的发展状况变化，可能会产生波动，特别是出租型物业受其影响最明显。以上分析表明本项目推出后,由于近期内供求上的不确定性,将在产品销售资金回笼方面产生较大风险。价格波动风险在个规则明确且信息畅通的市场中，商品的价格不会背离其价值，自然也就没有泡沫，只有当信息不对称现象存在，增加了交易成本的时候，市场行为才会扭曲，价格无法体现真正的价值，泡沫才会出现。总体而言，目前本地区房地产市场价格水平与地区的经济发展水平是相适应的，随着地区经济的发展，房价将呈持续上升的态势。对于具体区域，则要看项目的具体情况。相对其他项目而言，鹅湖旅游度假区的价格竞争优势最为明显马山地区毛地价万元亩左右，蠡湖地区毛地价万元亩以上。但由于本项目所处的鹅湖边，受防洪因素的影响，开发时可能需要对地块作加高处理，开发成本不确定性因素较多，对物业的售价将产生影响。如果本项目成本控制在平方米以下,售价能维持在元平方米以上，相信能够取得较高的投资回报。反之,将具有定的价格风险。政策变动风险政策风险包括政策不稳定政策不配套以及政策执行不规范所造成的经济风险。近年来，中央宏观经济调控主要是实施积极的财政政策和稳健的货币政策，以拉动投资，促进消费，保持国民经济的持续较快发展。但这系列宏观政策扩展空间有限，政策的力度和效应也有递减的趋势。特别是公共部门债务急剧上升，近年间每年国债发行额高达亿元，去年年末国债余额超过亿元。从年到年，国债余额相当于全国财政收入的比重从提高到，大大超过国际公认的政府正常负债限度，蕴含着定的债务风险。加上国有企业改革成本支付养老金债务积累外债和隐性外债增加等，将迫使扩张性财政政策不得不有所收缩。而积极的财政政策旦发生转折性变化，将使投资增长受到抑制，从多个方面影响经济的快速增长。九五以来，国家住房制度改革的实施，各地鼓励住房消费政策的贯彻，带动了居民消费结构的升级和消费水平的提高，也促进了城市房地产开发的快速发展。但是，这系列政策的能量已经得到释放，国家对房地产业的政策主导面，正从积极引导放开搞活，转向适度控制防止泡沫风险。在理论界舆论界议论蜂起的情况下，国家和各级政府可能对房地产业采取些控制措施，对盲目投资和投机炒作加以限制。今后个时期，与优化开发结构整顿和规范市场经济秩序相结合，各级政府可能在控制土地供应的同时，还通过税收金融加强市场监关于无锡市荡口镇鹅湖旅游度假区项目前期可行性研究报告无锡市社会经济比较研究所二三年四月二十八日管等措施，对房地产市场进行干预和调控。历史经验表明，高档住宅房度假别墅等，往往是调控监管的首选目标。从这点看,本项目也可能遇到意外的政策风险,为项目带来重大损失。融资和利率风险为了拉动内需刺激消费，国家连续多年采取大幅降低储蓄存款利率优化信贷结构扩大消费信贷等系列金融政策。但是，以利率杠杆为主的金融政策的实际效应正在逐步递减，利率水平也已接近底部极限。自年月日至年月日，年间银行利率连续次下调。以年期存款为例，利率由下调为，下降，下调个百分点。与此同时，贷款平均利率下降个百分点。这措施有利于扩大内需和出口，减轻企业利息负担，释放民间投资。但现在要进步调低利率已没有多少空间。相反，因为近期流通中