市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页智能化系统思考建议从三个方面来考虑信息网络系统安全防范系统物业管理系统。信息网络系统由宽带网接入每户要求带宽。设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话，有线电视和点播。安全防范系统门禁系统周边防范系统电子巡更系统可视对讲及家庭安防系统物业管理系统停车场管理系统耗能自动接收系统卡通系统背景音乐，小区照明自动控制，火灾自动报警，设备管理系统综合物业管理系统物业服务提供许多个性化的服务小时物业服务项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广企划建议书地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页第九章项目命名构想方向之从本项目的概念设计中寻找灵感推荐案名水印廊桥水印长堤水印长桥绿水廊桥冠华流水别墅冠华水云墅项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广企划建议书地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页方向之二从本项目的水概念出发推荐案名碧水别庄冠华水榭丽舍在水方倚林水城绿郡水榭项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广企划建议书地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页思考方向三从亚热带风情建筑与景观方面畅想，寻求概念的支撑与创新。推荐案名加勒比桥巴厘风情威尼斯桥墅项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广企划建议书地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页思考方向四适当降低容积率，从别墅庄园方向进行发想和挖掘。推荐案名冠华水庄蓝堡碧水庄园项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广企划建议书地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页第十章整体开发推广的思考关于开发时机选择的思考开发总体战略后发先至，以质取胜创新营销入市基础早练内功，外等时机外部的交通必先改善，花辰路的完善是本项目期启动的关键。随着松江大学城新城的规划落实公路等基础配套建设的完善，本案的地块价值必将大幅上升。二关于项目整体推广的思考我们根据经验认为本案的推广应该遵循以下原则。前期蓄势要充分。高台蓄水，概念传播无论是板块的确立还是本案概念的传播推广都需要较长的时间进行。因此，我们应该在正式推广销售之前进行项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广企划建议书地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页充分的蓄势和市场预热。这阶段，我们可以通过假想目标客户的拜访检验目标消费群市场定位是否合理而准确，同时了解其抗性和购买阻力。同时我们的重要任务是进行产品概念和营销主题的炒作与宣传，在别墅市场塑造品牌形象和扩大知名度，借此吸引目标消费群的关注。初期推广要谨慎。谨慎面市，试探市场在本项目所在地块的特性，虽然地块资源丰富，但是由于目前松江新城尚处于规划发展的初期，周边市政配套交通配套生活配套尚未有明确的落实，同时本案产品和所针对的消费群都需要经过市场的检验，因此在推广初期以少量别墅的推出进行产品和价格的市场检验，以利于后期大量产品的合理调整和正式面市。正式推广要层次清晰组团性强。分期推出，滚动开发别墅尤其是独栋别墅作为特殊的物业形态其推广应该层次清晰，概念明确，组团性强。项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广企划建议书地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页说明关于营销推案的具体方法和实施内容，包括分期分区推广的建议价格策略的拟定广告基调和广告风格的构想等等，我们只能在规划方案确定及项目详细情况深入了解研究后才能提报。附件相关别墅区域分布图。上海别墅个案资料。为邻，佘山拥有上海独无二的山水资源，佘山镇囊括了上海大多数山体。东西佘山凤凰山辰山和小山等稀有资源，加上穿过该区域的通波塘辰山塘等河流构筑了松江乃至上海别墅的顶级地段，佘山国家旅游度假区更是形成了对佘山别墅的强大支持。由于佘山距离上海市区较远，并且出于对风景区住宅开发的谨慎原则，佘山并未象松江其他区域样出现大量的住宅别墅，目前真正属风景区内的别墅并不多见，天马别墅银湖别墅仅仅借用佘山概念而已。但是随着别墅市场的趋热和深入以及松江新城的兴建，佘山顶级地段的开发在所难免。据可靠消息透露，在沈转公路以北方松公路以西泗陈公路以南的佘山度假区内，万科明园利宝等十余家房地产企业已悄悄地购置了土地，嘉兆实业更是要在此建造亿天价别墅上海紫园，场翻天覆地的佘山顶级别墅大战即将拉开帷幕。由于所处地段珍贵，所以规划中的别墅项目多为高档豪华型别墅，般具有山水环境好容积率非常低绿化率水花率高花园面积大单栋占地面积大等特点。如，上海紫园分为西区东区两个区域，西区为西佘山南面约亩土地东区包括月湖边的亩土地。首期开发西佘山别墅建筑面积为平方米容积率绿化率，共建层别墅栋左右，每栋别墅平均拥有土地面积亩以上月湖庄园背依西佘山，怀拥万平方米的月牙湖更是以的低容积率刷新了纪录。松江新桥莘闵园区新桥位于松江区的东侧，与闵行区相邻。沪杭高速穿过镇内。新桥的别墅区集中在新桥北部沪杭高速以东，靠近闵行区侧，项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广企划建议书地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页也即新闵园区。从年开始，新闵园区成为别墅园区的热点，到年为止，新闵园区共占地，亩土地，已开发土地，亩，共完成各类别墅建造，栋，总共面积近万方。其价格范围有较大跨度，从元平方米不等。到目前为止，共有家房地产公司进驻开发。主要产品有浅水湾花园雅阁花园同润别庄云间水庄乔爱别墅绿洲比华利雅仕轩桃花源等。泗泾洞泗泗泾洞泾位于松江区的中上部，因距离上海市区较九亭和新桥更远，又与佘山风景无缘，所以并不是传统意义上的别墅区。沪松公路从上至下穿过泗泾和洞泗，丽茵别墅和颐景园孤零零地站在泗泾靠近沪松公路侧。年，泗泾靠近佘山处，出现了去年上海别墅市场的两大强势品牌云顶别墅和佘山银湖别墅，强有力的广告运作明星秀跃升的产品品质，下子超越了以前泗泾别墅的格局，成功地将别墅的板块延伸到泗泾。洞泗方面，由于位置更远离市区，别墅的开发基本上还处于圈地未开发的状况。由于靠近松江新城和松江大学城，又有花桥现代化农庄建成，在将来，该板块可能发展成个别墅热点。但目前很大程度取决于该区域的路政完整情况。启示别墅的发展直以离市区的公里数为同心圆向郊区扩散。目前来看，上海第二轮的发展形成了松江新桥莘闵别墅园区沪青平公路别墅板块第三轮的发展又带动了松江九亭和泗泾的发展我们预计，在年，松江别墅的板块必将进步外延，佘山和洞泾很可能是潜在的两大主要区域。项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广企划建议书地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页二水景别墅上海地处平原，缺少山体，除了佘山等少数地块之外，大多区域的别墅无山戏可唱。而山水历来又是别墅的重头戏。无奈。上海别墅开发商只有将水戏唱足，随着沪上楼市的亲水热潮，水景别墅风靡沪上，水庄湾源比比皆是。据统计，沪上的别墅以水景为主卖点，而松江以水景为主卖点的别墅比率更是达到之高，松江水景别墅占沪上水景别墅的，几近半数。容积率在以下的别墅更是大打亲水牌。运气好的依湖傍河，运气差的也要引河挖湖造湾。上海部分水景别墅九洲大唐花园水面面积万平方米户户临水，家家枕河环穿九岛，九九绕九州罗山绿洲别墅水景别墅户户亲水而居私家亲水码头佘山银湖别墅帝涛湾户户临水岛居概念自然山水云间水庄南临砖心河，西面西沙港，小区内人工河与自然河相通，区内顺水造坡东方夏威夷万平米人工湖，米人工河道枫丹白露别墅别墅依水而建，亲水空间零距离阳光爱琴海家家有水景的早期倡导者每家都有米宽的小溪，与外围活水相通丽水华庭理想墅丽水，水景主要集中在北部和西部绿洲比华利天然水系和鱼塘，期万方人工湖二期万方人工湖威尼斯花园淀山湖项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广企划建议书地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页馨庄明珠淀浦河西郊庄园片自然湖串联个形态各异的岛屿虹山半岛万平方米新湖水景三盛颐景园人工湖怡景湖多亩启示别墅的两大资源先天资源和后天打造。由于上海的地理位置，上海直是缺山多水，这就造成了上海别墅的发展特点水多。绿是所有别墅的共性，山水和后天打造的区别才是别墅的个性所在。全上海只有个佘山，其它地方只能造坡而水资源却直不缺。黄浦江长江苏州河众多星如棋布的河流水渠沟湖等，就构成了上海别墅最大的先天资源。从调研中可以看出，发展商都知道充分利用水资源，客户也认同水是别墅的大卖点。但另方面，我们必须清楚认识到要谨防水景的泛滥，切不可将全部的宝都压在毫无新意的水上。尤其是后来的开发商，必须有所突破，只有将水景做活，做出新意，提高综合品质，才有可能避免雷同，在新轮竞争中取得优势。项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广企划建议书地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页第二部分产品研究篇产品基地研究竞争分析客源分析分析项目冠华别墅上海开启房地产投资咨询有限公司内容市场研究及营销推广企划建议书地址上海市凯旋路号楼客户上海冠华房地产有限公司电话第页共页第四章产品基地研究地理位置及交通状况地理位置本案地处远期规划平方公里万人口的松江新城北部，属洞泾镇，距徐家汇不到半小时的车程。总基地面积亩，第批开发亩。项目基地西临通波塘嘉松公路，北依花辰公路松江新城的北环，尚未建成，东靠沪松公路，西南眺望占地公顷的松江大学城分钟车程和