，建筑耐火等级为级。大厦室内无混凝土包裹的承重构件均需喷涂防火涂料，室内外装饰材料均采用耐火阻燃材料。为防止火灾发生，或最大限度地减小因火灾造成的损失，依据现行防火设计规范和技术要求，做好防火分区内部装修安全疏散等方面的建筑防火设计。各防火分区之间安装防火墙防火门防火卷帘及密集喷头或防火水幕作为分隔。内部装修尽量选用不燃或难燃的材料。建筑外部四周设计环行消防通道，内部结合建筑功能设计消防楼梯和消防电梯。设置火灾自动报警系统自动喷淋灭火系统消火栓灭火系统手提式灭火系统通讯系统等消防设施。火灾自动报警系统在建筑的首层设消防控制中心。火灾信号被探测器或手控报警装置采集后，迅速送达消防控制中心。控制中心通过联动装置发出各项指令，启动消防设施，引导人员疏散，减少火灾损失。除在建筑内部依规范要求布置探测器外，在各重要部位走廊楼梯及建筑物入口处还安装手控报警装置。自动喷淋灭火系统建筑内部设闭式自动喷水灭火系统。由于地下车库不设采暖系统，冬季温度较低，为避免管道冻裂，车库内设置干式喷淋系统，其余部分设置湿式喷淋系统。消火栓灭火系统消火栓灭火系统由室外消火栓和室内消火栓两部分组成。室外消火栓室外消火栓沿建筑均匀布置，距建筑物外墙距离不小于米，且不大于米。室内消火栓在过厅走道楼梯电梯前厅等处合理布置消火栓。其间距以保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达为度。手提式灭火系统在建筑物内部分层搁置手提式灭火器，以便及时扑救小范围内的火灾。通讯系统在消防控制中心设台消防广播通信柜，建筑内部设置广播扬声器，以利于及时发布火灾信息做好人员疏散组织灭火工作。在消防泵房送风排烟机房高低压配电室消防栓处及电梯机房均设置消防专用电话，可与消防控制中心直接通话。建筑所的消防设备设施均选用国家消防部门认可的产品。本项目在施工过程中，可能产生的火灾隐患主要为工人违章操作，电器设备使用不当失修等。投入运营后，可能的火灾隐患主要为餐饮设施操作间的明火库房中的易燃品电气设备短路装饰装修材料中有些易燃材料等。施工过程中对施工队伍明确规范加强管理，杜绝违章施工，加强施工电器设备的检查养护，及易燃建筑材料的保管，设置专职消防安全检查员，制定消防安全规章，杜绝火灾隐患。四安全保卫该大厦设置闭路电视保安监视系统，在层设保安监视中心。在大堂商场主要出入口电梯前室电梯内停车场等处设彩色摄像机，视频信号在保安监视室可自动轮流切换，并可手动任选个摄像点跟踪监视。在停车场设停车场自动管理系统。在主要出入口电梯房主要设备机房贵重物品库等地安装门磁开关，电控锁或读卡机等。在重要部位设红外线探测器防盗报警系统。另外，大厦还将配备支训练有素的保安员队伍。第七章项目组织形式及建设进度安排项目组织形式该项目将按照北京市工程建设项目招标范围和规模标准规定以及北京市招标投标条例等国家有关法令法规，对项目勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购活动依法进行招标。对该项目的勘察设计和建筑工程安装工程建设监理设备采购将严格按照国家和北京市有关招投标规定确定招标范围招标组织形式和招标方式，报请北京市发展改革委员会核准后严格遵照执行。拟进行委托招标，由具备招投标资质的代理机构对该项目的建筑工程安装工程建设监理及设备采购实行公开招标。项目组织机构如下图所示项目经理总工程师项目副经理技术负责人测量工程师资料负责人材料负责人测量负责人质量工程师安全负责人道路工程师管道工程师二项目进度安排本项目建设工期计划为两年，建设进度拟安排如下表工程建设进度计划表序号内容第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度第季度项目前期征地拆迁建设工程桩基工程地下室工程基坑围护及支撑结构工程建筑工程水电管道空调电梯等安装工程室外总体室内精装修杂项工程工程验收第八章投资估算及资金筹措投资估算投资估算编制依据该项目投资估算结合国内及北京市具体情况，参照同类工程实际价格进行。土建工程按照北京市年的市场价格加以确定。土地出让金按国土利通字第号规定的标准估算。其他费用参照北京市建设工程费用年版中规定的技术经济指标计算。投资估算建安成本参照国内及北京市五星级饭店的建设成本，各项目估算方法见下表。表项目建安成本估算表单位万元序号工程内容计算依据数量取费标准估算桩基工程总建筑面积地下室工程基坑围护及支撑地下室建筑面积建筑工程地上建筑面积结构工程地上建筑面积给排水工程含洁具，锅炉房管线总建筑面积喷淋气体消防系统工程总建筑面积污水处理含管线总建筑面积空调工程地上建筑面积地下室通风工程地下室建筑面积照明防雷动力变配电总建筑面积电话总机及配线闭路电视监视广播音响管理电脑火灾报警共用天线电报电传总建筑面积煤气工程总建筑面积电梯自动扶梯总建筑面积室外总体总建筑面积室内精装修地上建筑面积年年，年出租收入万元第二三年年，年出租收入万元以后年度，年出租收入万元。三成本费用测算各年的成本费用详见附表总成本费用估算表。水电费用取出租营业收入的，年均水电费用万元。工资及福利费本项目酒店式公寓约有客房间平均客房面积平米，须配备人员约人。其他商业地下餐饮娱乐停车设施管理等工作人员预计人。共约人。人均年工资及福利万元。年均工资及福利费万元。折旧及摊销本项目固定资产折旧年限为年，残值率，年折旧额万元土地费用按年摊销，年摊销万元。具体计算详见附表固定资产折旧无形资产及长期待摊费用估算表。维修费用维修费用按折旧额的计取。年均维修费用万元。管理费用按出租收入的计算。年均管理费用万元。销售费用按公寓及停车设施出售收入的计。财务费用为经营期间长期借款和短期借款的年贷款利息之和。长期借款贷款利息取，短期借款贷款利息取。四税金测算本项目经营过程中应该缴纳营业税城市维护建设税所得税。各税种均按现行税务制度的规定计取。根据测算本项目不交土地增值税。营业税及附加项目销售收入应交纳营业税及附加，税率。该项目经营期内年均缴纳营业税及附加万元。所得税税率。本项目计算期年均缴纳万元。五利润测算项目年均利润总额万元，详见附表损益及利润分配表。六企业公积金公益金企业公积金公益金按税后利润的提取，计算期内累计提取万元。七财务分析经济效益分析平均年利润总额万元投资利润率平均年利润全部投资投资利税率平均年利润税金全部投资投资收益率平均年利润折旧与摊销利息支出全部投资现金流分析税后财务净现值万元税后内部收益率税后投资回收期年税前财务净现值万元税前内部收益率税前投资回收期年八不确定性分析敏感性分析分别考虑总投资营业收入经营成本等因素进行单因素敏感性分析，分析结果如表所示。表敏感性分析不确定因素变化率内部收益率敏感度系数原值指标值变化率总投资出售收入出租收入经营成本从敏感性分析看到，影响项目投资效益的最敏感因素是设施的出租收入和经营成本，总投资对投资效益产生重要的影响，出售收入由于所占比重较小，敏感度系数较小。因此，项目公司应重点加强对设施出租的营业管理对经营成本的控制，并控制总投资成本，以保证项目效益的实现。盈亏平衡分析将出租率作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的出租率根据营业收入固定成本变动成本，计算得出临界出租率，即出租率达到时，项目即可达到盈亏平衡。分析结果表明，本项目抗风险能力较强。第十章结论饭店作为年北京奥运会的总部饭店，现有设施明显不足，现有服务功能难以满足奥运会期间的需要。建设该项目，建设为奥运会服务的功能设施弥补饭店在这方面的不足是必要的。而且项目用地号地块是王府井商业区整体改造范围内最后块未改造地块，与周围崛起的现代化建筑很不协调，与周围环境反差越来越大，而且不能满足王府井地区改造的要求，对王府井总体规划及整体布局产生很大影响。因此建设该项目是十分必要的。本项目将推进王府井地区的改造，促进王府井地区总体规划的实施及王府井地区整体环境的完整协调。本项目处于王府井商业区，地理位置较好，周围商业环境优越，该项目功能齐全，有较好的市场发展前景。王府井地区有较好的基础设施条件，各项市政设施均可满足项目使用需要。项目具备应有的建设条件。该项目建设内容及功能区分配与奥运会期间的使用紧密配合，同时弥补了饭店设施不足的问题，也完善了王府井地区的商业功能，建设内容是合理的。通过效益分析，各项计算的结果表明，本项目经济效益较好，所得税后全投资内部收益率为，投资收益率项目投资回收期较短，有定的抗风险能力。因此，项目在财务上是可行的。杂项工程总建筑面积厨房设备地上建筑面积估算建安成本为万元。工程建设其他费用估算工程建设其他费用为万元。各项估算标准及方法土地费用土地费用包括征地拆迁安置费和土地出让金。根据建设条件，共需征地拆迁安置建筑面积平方米，其中迁出单位面积平方米，估计补偿标准约为元建筑平米回迁单位面积平方米，回迁的部分只需补偿停业损失费和周转补偿金，按补偿标准元建筑平米计迁出居民建筑面积平方米，按补偿标准元建筑平米计。估算征地拆迁费约为万元。土地出让金的标准根据京国土利通字第号计取，各部分标准及面积见下表所示。估算土地出让金为万元。表土地出让金标准及出让面积序号用途计价单位土地出让金标准元平方米出让面积万建筑平米公寓楼面毛地价商业楼面毛地价综合楼面毛地价地下商业楼面毛地价地下车库楼面毛地价估算土地费用为万元。工程前期费用包括勘察设计费项目咨询费招标代理费等。根据关于印发建设