独幢销量平米售价元平米地下车库销量个售价万个总销售额►静态测算结果序号项目成本万元单位建筑面积单位销售面积土地费用前期及配套费建安费用装修费用景观区内市政工程费销售费用财务费用管理费用不可预见费用总成本销售收入税收利润投资项目重点要素分析区域要素该地块位居秦皇岛北戴河新区核心，是未来黄金海岸高尚聚居区，小区周围规划配套完善。项目附近将建成行政商务区，是政府先行开发的地域。项目周边道路宽敞，交通便利，辐射范围广人脉要素属大型项目。现有定的政府关系，为今后的开发奠定了基础。利用北戴河新区新建机遇，争取政府提供优惠政策，减免定的税费。投资项目重点要素分析规划要素河北省政府和秦皇岛市政府定位北戴河新区为秦皇岛城市副中心。区行政中心五星级酒店好莱坞影城已动工或将开工。知名接盘公司风险甚小。经测算项目宗地的开发，赢利水平较高。本项目的唯不足是休闲度假项目的去化时间相对较长。地产企业陆续进驻新区，不断提升该区域的居住品质和价值客群要素个体私营业主专业技术人员企业中高管理人员公务员影视明星离退休人员投资项目重点要素分析产品定位组合高品质高品味住宅与自然环境的完美结合项目规模总体量近在近万的滨海大盘，可形成规模效益产品开发强调高品质高品味产品，体现海滨特色和国家自然保护区的优良环境成熟的前期设计管理和销售团队营销策略良好的人居环境，对区域未来规划的预期营销注重对品牌生活方式产品品质的诉求结论项目宗地位置优越，可以说是黄金海岸地区最好的地块。黄金海岸房地产市场处于健康稳定的发展阶段，线海景房产是稀缺资源，近万的大盘尚无，年比前年房价上升元平方米，楼盘和地快的升值潜力很大随着新区行政中心的启动，该区域基础设施已开始高起点配置。作为秦皇岛的城市副中心，发展潜力不可估量。随着政府招商引资力度的加大，批实力强大的开发商陆续进驻，五星级酒店高尔夫球会好莱坞影城度假公园已经开工或即将开工，集群效应可以预期。项目宗地周边京津唐和国家级的曹妃甸开发区的居住环境和黄金海岸无法相比，此区域的大批成功人士为项目提供庞大的客户群，未来预期清晰可见该项目具备可操作性，有较好的盈利能力和抗风险能力。在合理的价格上获取该项目对于装修状况精装修物业地址其他区秦皇岛黄金海岸经路与二纬路之间楼盘均价元平方米开发商秦皇岛市田氏实业集团房地产开发有限公司市场定位项目优势环境线海景。沙滩细腻，海水洁净，海床平缓，永不冰冻，无台风等自然灾害，被誉为中国最美的八大海岸之南北为国家级自然保护区的天然林地，空气清新，天然氧吧。黄金海岸森林度假公园高尔夫球会天色滑沙场沙雕大世界海洋大漠拟开建的秦皇岛好莱坞电影世界近在咫尺。交通西接高等级的沿海公路冀东国际机场连接线距冀东国际机场公里，距津秦高铁公里距沿海高速公路.公里距秦皇岛市区公里。市场定位产品结构开发理念利用独特资源，营造宜居宜乐的度假动作养生社区。产品结构层阶梯结构的高层公寓，层的情景洋房层联排双拼别墅层独幢别墅。产品线丰富。升值空间秦皇岛副城区，观海度假养生俱佳，升值潜力大。市场定位价格定位参考楼盘澳景蓝湾元平方米海岸星期天元平方米黄金海岸假日公寓元平方米高层均价元平方米洋房均价元平方米联排均价元平方米独幢均价元平方米考虑到此产品为老楼改造，定价略低平米♦城市基础设施配套费红线内外市政施工费用元平米♦区内环境景观工程软景费按元平米，硬景费按元平米，道路按元平米投资收益评价►技术经济指标名称单位建设用地面积总建筑面积其中高层洋房联排独幢会所物管用房市政公用地下人防级地下车位地下设备用房►动态开发计划表♦总开发建设♦总销售面积住宅车库年份月度开发销售不含车库►销售计划销售分期及价格当前售价年年年年销量均价住宅合计公寓销量平米售价元平米洋房销量平米售价元平米联排销量平米售价元平米下数据根据秦皇岛休闲度假项目获得。地域北京津唐曹妃甸东北本地其它用途度假居住投资其它市场定位客户结构市场定位客户来源以下数据根据秦皇岛休闲度假项目获得区域认知知道北戴河区域的知道黄金海岸区域的知道北戴河新区的经推介后认可黄金海岸区域有升值潜力的认为黄金海岸区域适合度假的适合居住的。市场定位客户来源核心群体占个体私营业主专业技术人员企业中高管理人员公务员离退休人员影视明星边缘群体占想拥有第二套住房的本市居民看好黄金海岸发展的外地购房者投资收益评价►分析思路♦本测算时未考虑商业，按纯居住社区进行测算。♦根据土地规划要求，容积率以.如需要可调至建筑密度以绿化率按测算。♦秦皇岛地区的房地产开发综合税率按销售价格的.计算。►测算依据♦高层住宅建安成本元平方米多层洋房元平方米联排别墅元平方米独幢别墅改造元平方米♦级人防，可做车库用，成本为元平米♦停车位比例.，地下车位建筑面积为平米个♦会所成本已扩建的沿海高等级公路和建设中的冀东国际机场连接线，且距沿海高速公路出口仅公里，北面是绕城高速公路北面约公里北为列为国家自然保护区的原始林带。项目位置项目概况交通情况沿海公路宽米冀东国际机场连接线宽，在建米沿海高速双向四车道.公里津秦高速铁路北戴河站在建公里冀东国际机场在建公里项目概况区域规划核，指新城核心，即中央商务区。选址在黄金海岸和大蒲河地带，作为城市中心区并向内做轴向发展。两翼，指南戴河特色文娱产业区和七里海生态休闲度假区。三带，指滨海景观休闲带近海高尚生活带内陆新型产业带。四轴，指南戴河留守营牛头崖发展轴，突出文化娱乐现代产业特色黄金海岸昌黎县城发展轴，突出城乡统筹滨海城市特色大蒲河口昌黎腹地发展轴，突出高新技术产业种植园经济特色翡翠岛滦河口湿地七里海度假区发展轴突出自然生态休闲特色。项目概况社区配套旅游景点朗格斯酒庄翡翠岛七里海碣石山南戴河国际娱乐中心中华荷园国际天然滑沙场黄金海岸海滨高尔夫球会等国际酒店大田园宾馆北京电视台培训中心双龙啤酒城甲号酒店等购物中心黄金海岸市场医疗机构黄金海岸医院项目概况规划设计条件净用地面积平方米土地途及使用年限地价规划设计条件容积率建筑密度建筑高度米绿地率商住度假年万元.不限说明参考值。可调。市场研究黄金海岸土地供应情况黄金海岸地区因北戴河新区的成立，政府加大了招商引资的力度，加快了基础设施建设的速度，加上得天独厚的自然环境，北京后花园的区域定位，吸引了包括中房集团北京亿城国华集团等大批开发商。但由于黄金海岸地区是国家级的自然保护区，可供开发的土地屈指可数，近三年未出让块土地，线海景地更是属于稀缺资源。目前，黄金海岸地区开发的楼盘，均是从原使用者手中购买变性而来。拟开发的项目土地都是受让所得，而且最大地块的面积为亩左右。市场研究可参考楼盘分析项目名称黄金海岸假日公寓物业类别公寓建筑类别塔楼装修状况精装修物业地址其他区秦皇岛市昌黎黄金海岸五纬路与经路路口楼盘均价元平方米开发商秦皇岛市黄金海岸房地产开发有限公司市场研究可参考楼盘分析项目名称澳景蓝湾物业类别公寓商业建筑类别回廊式板楼装修状况精装修物业地址其他区秦皇岛市昌黎黄金海岸纬路与经路并汇处楼盘均价元平方米开发商昌黎县黄金海岸房地产开发有限公司市场研究可参考楼盘分析项目名称海岸星期天物业类别公寓建筑类别板楼秦皇岛黄金海岸项目投资建议书目录项目情况项目背景项目概况项目定位市场研究市场定位经济评价投资收益评价总结投资项目重点要素分析结论项目背景年秦皇岛北戴河新区成立，黄金海岸地区的发展进入快车道。新区北依碣石，南临渤海，东隔北戴河，西至滦河，总面积.平方公里，海岸线长公里。新区地理位置优越，自然条件独特，有中国北方最优质的沙滩海水浴场，世界罕见的海洋大漠，华北最大的泻湖七里海，万亩连绵葱郁的林带，被誉为中国最美的八大海岸之，是全国乃至国际上难得的宝地。随着新区的成立，区域环境大为的完善。沿海高速率先通车，津秦高铁通行在即，冀南国际机场开工建设，高等级沿海公路已修至项目宗地，五星级酒店森林休闲度假公园房产项目纷纷启动，该区域成为房地产开发的热点项目位于新区行政商务中心核心地带的边缘。地块东面临渤海湾，且拥有米专属洁净海滩没有任何建筑物或道路阻隔，南为国有团林林场亚洲最大的天然滑沙场黄金海岸高尔夫球会，西接已扩建的沿海高等级公路沿海高速公路新机场连接线，北为列为国家自然保护区的原始林带。北京天津唐山东北均有高速公路相接。项目概况地理位置地块东临渤海湾，且拥有米专属洁净海滩南为国有团林林场亚洲最大的天然滑沙场，距黄金海岸高尔夫球会公里西接已独幢销量平米售价元平米地下车库销量个售价万个总销售额►静态测算结果序号项目成本万元单位建筑面积单位销售面积土地费用前期及配套费建安费用装修费用景观区内市政工程费销售费用财务费用管理费用不可预见费用总成本销售收入税收利润投资项目重点要素分析区域要素该地块位居秦皇岛北戴河新区核心，是未来黄金海岸高尚聚居区，小区周围规划配套完善。项目附近将建成行政商务区，是政府先行开发的地域。项目周边道路宽敞，交通便利，辐射范围广人脉要素属大型项目。现有定的政府关系，为今后的开发奠定了基础。利用北戴河新区新建机遇，争取政府提供优惠政策，减免定的税费。投资项目重点要素分析规划要素河北省政府和秦皇岛市政府定位北戴河新区为秦皇岛城市副中心。区行政中心五星级酒店好莱坞影城已动工或将开工。知名平米♦城市基础设施配套费红线内外市政施工费用元平米♦区内环境景观工程软景费按元平米，硬景费按元平米，道路按元平米投资收益评价►技术经济指标名称单位建设用地面积总建筑面积其中高层洋房联排独幢会所物管用房市政公用地下人防级地下车位地下设备用房►动态开发计划表♦总开发建设♦总销售面积住宅车库年份月度开发销售不含车库►销售计划销售分期及价格当前售价年年年年销量均价住宅合计公寓销量平米售价元平米洋房销量平米售价元平米联排销量平米售价元平米