购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是种通用的模式。购物中心具有统管理，分散经营的特点购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行统管理,分散经营是购物中心区别于其他房地产的核心特点。统管理，要求购物中心必须由代表业主权利的受业主委托的管理公司统管理，没有统管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。分散经营，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。二购物中心的统管理的理念在于统招商管理统营销统服务监督统物管为了达到统管理,分散经营的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统管理。另外，些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。统招商管理要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。所谓品牌审核管理是指招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照生产许可证注册商标登记证产品合格委托书适用于批发代理商品牌代理委托书适用于专卖代理商税务登记证法人授权委托书等。完善的租约管理。租约管理包括约定租金租期支付方式物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理可以借鉴国际购物中心协会的标准格式，比如承租户的经营业态是受到整个购物中心的统商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可业主委员会成立之前，经开发商认可营业时间的确定承租户的店名广告促销广告的尺寸大小悬挂位置语言文字方面须接受统管理为整个购物中心促销承担的义务承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制投保范围事宜是否统的收银。购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常带动整个购物中心的顺利销售与管理。但是近年来，购物中心与连锁商业企业往往更能达到较好的合作。因为对购物中心来说，其，连锁商业企业因为有规模有足够的店铺做支撑，故而其商品销售价格会低于非连锁型店，而低价格也是购物中心想要吸引消费者购物的法宝之其二，购物中心对进驻商户的管理虽属统规划，但只要商户遵纪守法，购物中心的商业管理公司不会如同百货公司那样对商户干涉过多。因此，选择自律性高有固定经营模式的连锁企业，对购物中心的管理来说，是相当省心和放心的。另外对连锁商业企业来说，选择商业价值高的地段和足够大的面积经营是至关重要的。购物中心由于选址慎之又慎，多选在人气最旺的区域或最有潜力的区域，因此进驻购物中心的连锁企业，就等于不费力气找到经营的好地段其二，购物中心采取入驻商户独立经营的模式多功能商业规划，人气上有保证，故连锁商业企业也希望入驻购物中心。统的营销管理有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前购物中心竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好年天的天天营销计划，所谓大节大过小节小过无节造节过，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的定比例进行分摊。如果购物中心统收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。统的服务监督有助于经营者间的协调和合作。购物中心须设立由开发商领导商业专家组成的管理委员会，指导协调服务监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有指导项目培训售货员卖场布置指导促销活动安排协调项目协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作服务项目行政事务管理监督项目维护购物中心的纪律信誉，协助工商税务卫生消防等部门的管理。统的物业管理有助于建筑空间的维护和保养。购物中心的物业管理内容包括养护建筑维护设备保证水电气热正常供应公用面积的保洁保安防盗车辆管理绿化养护意外事故处理等。从房地产的开发类型的收益比较来看，购物中心的开发收益是最高之另外是豪华别墅，但是其风险也最大。如果对购物中心的开发与经营没有成熟的经验和模式，购物中心的开发将如无椽之木，无水之鱼，难以为继，只有把握其中的规律，勇于创新，才能笑傲江湖摩尔购物中心将担当起百货商场掘墓人的角色实际上，摩尔购物中心和百货商场及大卖场这三大业态正在显现相辅相成的态势。像大型综合百货超市吉之岛和天贸南大百货就开进了天河城购物中心，不仅吉之岛和天贸南大百货的业绩非常优秀，也大大促进了天河城购物中心的发展使得购物中心内其他类各店铺的经营业绩也大幅度提高，实行了摩尔购物中心和百货商场及大卖场三大业态同步良性发展。所谓购物中心就是由开发商规划，统管理，拥有大型的核心店，多样化商品街和充足停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。年，世界第大购物中心在加拿大开业。此后，购物中心迅速发展，并衍生出按规模划分的近邻型小型社区型自然景观型城市再开发型和休闲娱乐型购物中心。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的半以上，从业人员超过万。同时，购物中心以其集购物休闲观光文化于体的经营模式与完善的辅助服务设施而风靡欧美日本及东南亚等国家。国际购物中心协会亚太区首席代表凯文认为，购物中心实质上已成为休闲场所。当人们把购物活动当成种消遣或社交活动时，购物中心可以给购物者创造种公园里倘佯的感觉。但购物中心不单单是更大更全，它更像是个健全的企业，而不是相互独立的零售个体。购物中心的业主要将整个中心作为个完整的整体来运作，所有独立的租户必须遵守统的动作规则，包括运营时间签名格式及促销和营销的步骤等等。成功的购物中心的关键是建立业主和租户稳定的关系。成功的业主要从市场调查租赁供给经营等软件硬件方面给予租户支持。业内人士认为，迄今为止，购物中心是全球范围内提供有效供货和服务的最佳方式。随着经济全球化及零售业的充分发展，时装化妆品豪宅连锁餐厅及超级市场也许会不断转移运营场所，但购物中心将如既往地成为零售商最为青睐的供货方式。深圳市标点营销策划有限公司总经理张建成也认为依托我国原有大百货店基础，可以将大百货作为购物中心核心店，逐步实现大百货向购物中心的演变。就现有商业形式超级市场大型综合超市便利店仓储式商场专业店专卖店大百货等而言，超市的主流消费群为周边分钟车程范围内的居家人士，辐射力不强，不适合作为核心店大型超市作为核心店也只能适应中型购物中心，其出租面积应在万平方米以内而便利店专业店专卖店只能作为辅助服务设施，唯独大百货方能适应大型至万平方米或超大型万平方米以上购物中心的核心店的业态需求。张建成预测，传统大百货经营模式在大城市将会全面向现代化购物中心演变。目前我国大百货业内出现的跨行业跨业态化发展，正是该业态向超大型购物中心转型的前期雏形。如我国部分大城市大百货商场开始设有免费儿童乐园代托儿童喷泉音乐游艺中心美食广场娱乐城休闲咖啡厅美容院婚纱摄影等定期举行服装表演文化讲座类商品学术性研讨引入艺术活动进行促销，并赢得了较好的效益，从而使大百货无意识之中往购物中心转型。中国零售商业呼唤新型商业业态中国加入后，年将取消外商零售企业进入的地域和数量限制，到年取消外商零售企业进入的控股权限制，在与国际零售业巨头的直接较量中，国内零售企业无论是在规模，还是在技术服务等方面均处于不利地位。主要是商业设施建设的整体水平较低，功能单，规模偏小，管理水平较低。绝大多数营业面积不足万平方米，没有家超过万平方米，缺乏具有代表中国商业水平和超前特色的大型综合商业设施和龙头商业场所。因此，中国消费市场迫切需要配套设施齐全，商品定位高档，经营管理先进的超大型购物中心来填补这空白。现在零售业面对的是日益成熟的，具有较高松散性和流动性的消费群体，消费市场正在发生巨变，消费内容的多元化需求层次的复杂化和购买行为的理性化，需要零售企业对自身做个准确的定位，真正让消费者成为企业营销活动的中心，才能在激烈的市场竞争中赢得席之地。效益来自规模，零售企业发展需要追求合理规模，进行业态扩展，百货商店可以进入超市领域，超市集团可以进入便利店领域或杂货店，也可以延伸自身领域，催生新型商业业态。未来能提供优良购物环境大面积绿地休闲场所及停车场能同时满足各个层次消费者购物休闲娱乐餐饮文化服务功能的摩尔必然是中国零售商业发展的新形式。国外摩尔发展的启示摩尔是在毗邻的建筑群中或个大型建筑物中，由个管理机构组织协调和规划，把系列零售商店服务机构组织在起，提供购物休闲娱乐饮食等各种服务的站式消费中心。美国西爱民顿摩尔是世界上最大的购物商场和室内游乐场，商场内有多间商店，间餐厅及食物馆，间小食档及间戏院，还有人工湖人造波浪泳池及小型高尔夫球场等供游人玩乐。摩尔具有三个特征是大占地面积大绿地面积大停车场规模大建筑规模大，营业面积般在万平方米以上二是多店铺多行业全功能多，集购物餐饮休闲娱乐文化服务于体三是经营主题明确按照所处地理位置自身条件当地零售商业发展状况确定目标市场，然后据此定位引入相应零售商配合其市场定位。摩尔的商业物业所有者不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以个统的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，包含着种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。西爱民顿摩尔年接待顾客千万人次，顾客每次的平均停