主管应视设备故障情况及时提请设备大修报告，经服务处经理和品质部审核后报甲方批准执行。设施设备三级检查监督机制工程技术部负责各种设施设备的运行保养及维修工作，以及设施设备的使用维护保养更换整个过程的组织安排实施和检查。物业服务处经理负责物业设施设备安全经济运行第责任人，负责物业设施设备维修保养情况的监督检查。天马物业公司品质管理员负责对我司所管辖范围内设备及设施的保养维修工作进行督导评估，每季度组织次对各业务部门设备及设施保养维修情况及相关质量记录的巡查，审批检修计划和技改项目，监督设备大修及重要维修工作，对检修质量进行鉴定，并负责协助组织专业技术人员培训。制订科学的设备操作维修安全规定所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立安全第的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。新上岗转岗的机电维修人员必须经过技术培训考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并认真保管。工作人员进入设备房内严禁吸烟。非电气工作人员未经允许，不得私自进入变配电房。对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。电气部分维修，必须严格按停电验电检修检查无误后方能送电。注意严禁将金属物工具等遗留在设备上，以防事故发生。熟悉掌握触电急救方法及步骤。坚持设施设备保养和维修相结合的原则以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备以常处于良好状态。对所有设备做到三好四会和五定。三好是指用好修好和管理好重要的设备。四会是指维修人员对设备要会使用会保养会检查会排除故障。五定是指对房屋主要设备的清洁润滑检修要做到定量定人定点定时和定质。完善设备管理定期维修和职业安全制度，制定科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片制度。修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。物业设施设备服务档案资料的建立与管理设备档案资料主要包括设备的登记卡技术档案工作档案维修档案等。物业服务处设有档案室，负责对物业各类档案资料的管理。设备档案主要指具体项目维修和服务过程中所涉及的甲乙双方相关规范文件表格图纸等档案的完整性和保密性，是提高项目维修和服务质量保障甲乙双方利益必备的手段和基本保证。设备档案的主要内容如下设备台帐设备出厂合格证设备使用说明书中文设备安装调试报告保修卡保修协议设备运行记录设备维修保养记录设备更新改造记录设备管理制度其他应保存的设备资料包括软盘。工程技术部设备主管负责建立公共设备设施台账，并把设备设施管理档案与运行设备相符的技术图纸产品说明书设备检修情况及重要零部件更换情况记录提交服务处档案室统保存，以便系统地掌握设备状态，便于今后维修工作的查阅。设备卡采用颜色编码技术工程技术部设备责任人负责在接管物业后周内将设备设施按单机单台或按功能系统进行标识及编号，并用设备卡等标牌形式予以实施。给每台在用的及待用的设备设施挂上设备卡设备卡分五种颜色，代表五种状态。是新购置使用的设备卡为绿色，状态良好的待用的，并且没有维修过的设备设施的设备卡也为绿色二是状态良好的完好率达到以上的为淡绿色三是完好率在之间的为淡黄色四是完好率在以下的为淡红色五是对禁止使用的挂红牌。房屋本体及公用设施管理方案管理要求制订钢管桁架砌体钢筋混凝土防水装饰门窗等结构工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全正常使用。规范二次装修，全程跟踪监督。编制详细的符合相城物业和烟台气候特点的房屋及公用设施维修养护计划。严格制定维修养护工作时间，在不影响用户活动办公交流的前题下开展维修养护工作，并确保人员和财产的安全。严格搞好房屋结构及公用设施的维修养护工作，确保房屋及公用设施的优良性能和安全运行。严格做好房屋公共部分内外装饰工程的维修养护工作，确保装饰工程的持久性和完好性。以养护为目的，以维修为手段，确保维修养护的及时性，发现问题立即处理，消除隐患。确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料的环保性能。各安全巡逻岗及保洁岗在工作中加强对房屋停车场道路等状况的巡查，发现问题及时报告工程技术部补修，做到零修不过夜，中修不超过小时，大修有计划。对于需分承包的维修项目，严格进行分承包商评审，严格监督施工，保证维修质量。定期检查所有标志，损坏或脱落的标识类标志，在发现后小时内予以修复。服务处经理每年就物业房屋的使用的维修情况，作出管理报告。房屋本体及公用设施维修养护范围承重结构部位包括基础梁柱板屋顶等房屋的抗震结构部位包括构造柱梁墙等公共内外墙面楼梯间公共通道门厅及公共屋面等部位的维修和养护。公用设施维修养护范围区域内道路红线范围内市政管网室内外停车场标识导向牌等。房屋本体及公用设施维修养护计划坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料新工艺进行实施。在维修养护实施过程中，坚决杜绝使用含有蒽萘酚苯等易挥发物质严重污染环境和危害人体健康的材料。房屋本体及公用设施维修养护计划如下房屋本体维修养护计划序号项目时间间隔次数维修养护内容地基基础半年检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。检查基础有无开裂破损，勒脚有无破损。每季适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。承重梁每季检查有无变形裂缝腐蚀。每年检查整体结构性能是否完好。结构板每季检查有无弯曲变形裂缝腐蚀。每年检查整体结构性能是否完好。柱每季检查有无倾斜，变形裂缝腐蚀。每年检查整体结构性能是否完好。承重墙每季检查有无孔洞裂缝腐蚀。每年检查整体结构性能是否完好。金属构件每季检查金属构件有无孔洞变形裂缝锈蚀。每半年对油漆脱落起壳锈蚀部分刷漆处理。每年聘请专业机构分析金属结构各部件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力。备注加强台风暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测。加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属结构和支撑体系的检测维护工作。在台风暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护。备注对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，委托专家进行分析计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。非承重墙每月检查墙体是否平直有无裂缝孔洞风化等缺陷。每年检查墙体结构性能是否完好。屋面防水涂层采光玻璃每周清扫冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。检查屋面有无积水。检查伸缩缝油膏有无变硬疏松是否开裂脱边，发现异常即时修复。检查隔热层，有无空洞起鼓渗漏，发现损坏及时修复。发现涂料防水层破损老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。每月对不锈钢避雷网上不锈钢油漆。每季油漆圆钢避雷网。每年全面修补隔热层板，重新勾缝。检修屋面防水层。检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。备注每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损老化的状况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝伸缩缝的老化渗漏情况。楼地面每季检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。检查地面饰面材料有无松脱空鼓破损，发现问题及时处理。更换大面积松脱破损的地面饰面材料。对大理石进行抛光晶面打蜡处理。对木地板打蜡。每年检查楼地面面结构功能的完好性。楼梯每半年检查扶手踏步有无损坏，发现异常随时修复。补换损坏的地砖。修复空鼓的地砖。每年油漆型钢组合楼梯扶手护栏网。对空鼓开裂损坏的地砖予以修复或更换。公共通道每周检查地面砖有无起砂空鼓开裂松脱发现异常及时修复。公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。检查中庭外廊护栏玻璃支架护栏网是否完好。发现异常及时处理。每半年检查扶手踏步有无损坏，发现异常随时修复。补换损坏空鼓的地砖。每年油漆扶手金属支架和护栏网。对空鼓开裂损坏的地砖予以修复或更换。内墙面涂料石土质块材每月修补内墙面裂缝起鼓脱落部分。处理内墙面变色现象。处理内墙面局部渗漏。更换破损的石土质块材。每季处理内墙面大面积渗漏。每年雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。外墙面喷涂饰面玻璃每周修补涂料饰面破损脱落部分。更换破损的外墙饰面玻璃。清冼外墙饰面人为造成的污染部分。每半年结合外墙清洗作业，并检查外墙面的使用状况。处理外墙面变色现象检查并加固外墙金属构件。每年雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。根据需要台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好门窗。外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。更换外墙饰面应按原设计要求进行。每年翻新外墙面次。吊顶每周检查有无擦划刮踏坏，发现损坏及时修补。每月加强防水防腐防裂防胀防霉变工作，发现有水浸腐烂胀裂霉变的部分及时修复。门窗每月检查木门门扇有无松动下垂翘曲变形霉变和腐朽。门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。塑钢门窗铝合金门窗有无变形生锈。每半年更换门窗的易磨损部件。公用设施维修养护计划序号项目时间次数维修养护内容路面路基每周检查路面有无积水。检查道路路面有无起壳地鼓裂缝。检查路基有无塌陷。发现异常及时处理或修复。路灯及线路每日检查灯具完好情况，即坏即修。每周检查玻璃灯罩有无破损。有无金属灯架松脱现象。灯口灯栅有无损坏。每季检查路灯线路有无漏电短路烧毁现象。金属灯架有无锈蚀。发现异常即时处理或修复每半年油漆灯具支架。检查路灯线路有无老化现象。油漆灯具线管次。停车场库每日检查路面有无积水