共设施设备正常运行维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费固定资产折旧费物业保险费法定税费管理成本测算天缘居前期物业管理成本预算总表单位人民币元月序号项目金额备注管理服务人员工资及福利费公共设施设备运行维修保养费绿化养护管理费清洁卫生费保安费办公费天缘居住宅小区前期物业管理方案第页共页荆州市利嘉物业管理有限公司电话社区文化建设费小计税收按以上合计计提总计注以上测算不包含物业公司任何利润及管理费用。物管成本核算明细单位人民币元月序号项目计算公式合计工资和福利费至四和管理服务人员工资之和管理处主任兼客户主管公共事务主管兼房管员保安员保洁员兼绿化维护员二按规定提取福利费暂不计福利基金工会经费教育经费三劳动保险费之和养老保险均以包含在工资中医疗保险均以包含在工资中失业保险均以包含在工资中工伤保险均以包含在工资中四加班费法定假日加班费估算二设施设备运行维保费至六和照明系统维保费公共设施设备电费估算景观电费估算办公电费估算公共设备设施维护费用估算二供配电系统维保费之和变压器年检费电力公司负责变压器维保费电力公司负责天缘居住宅小区前期物业管理方案第页共页荆州市利嘉物业管理有限公司电话低压配电柜箱维修费电力公司负责三车库设施维保费用车位管理费用冲抵四消防系统维保费五木作估算六土建及其它维护费用估算三绿化养护管理费估算四清洁卫生费之和物料费估算化粪池清掏费估算卫生防疫消杀估算垃圾外运处理费估算五保安会务费六办公费七社区文化建设费估算二天缘居前期物业管理收费标准预估表根据以上成本测算及结合荆州目前的物业管理服务收费标准，综合政府指导价，天缘居前期物业管理收费标准预估设定如下类别收费标准总建筑面积月收入备注普通多层住宅元月元合计元三收支平衡情况与保证措施收支平衡测算按以上测算的月收入与月成本核算逆差约为元，并且还不包含物业管理公司所需要提取的财务行政人力资源管理成本费用等，需要依靠增收节支来补偿。盈利保证措施天缘居住宅小区前期物业管理方案第页共页荆州市利嘉物业管理有限公司电话综上测算情况，如何合理使用物业管理费实现收支平衡以保证项目各项管理工作能够正常进行，并最终实现盈利，需要我们认真考虑。拟采用的主要措施如下开源措施以业养业，多种经营本着取之小区用于小区的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修水电维修代定报刊等服务内容。同时，开办便利超市托儿所幼儿园活动中心酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。扩大经营规模，降低管理成本在现代社会中，物业管理将发展成为种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，利嘉物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为个规范化规模化信息化专业化的现代化物业管理公司，在荆州创出自己所特有的企业品牌。节流措施强化内部管理，提高工作效率利嘉物业致力与做物业管理这人力密集性行业中的管理密集性企业，在已经接管的项目中也创造出很多实用的管理方法，有效的提高了工作效率，降低了成本。通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期更好地降低企业成本，减低业主负担。我们要求每位员工必须具备高度天缘居住宅小区前期物业管理方案第页共页荆州市利嘉物业管理有限公司电话尊贵业主喜得新居，享受美好生活,荆州市利嘉物业管理有限公司二零零六年六月十八日责任感和很高的工作效率，能够快速高效高质量的完成自己的工作。节约能源能源约占管理开支以上，因此在节减管理开支中，节能是种有效的方法。利嘉物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。人员精简按天缘居设备及环境制定节约方案，并充分利用天缘居的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调岗多能岗多专，以达到精简架构的目的。长远设备维修计划编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。提升设备系统功效保持系统在其最高运行功效比，以减低运作费用及延长设备使用期。比如，对耗电大的路灯设备更换为节能灯具等。四关于前期物业管理介入费用与建议若我公司能与贵公司达成合作，为更好的实行工作衔接，强烈建议应在项目开盘销售前物业管理相关方面则开始介入。建议双方签定前期介入物业管理合同的要点为按贵公司要求，我方在开盘前即派遣主要管理人员提供本方案所列物业管理前期介入服务。前期介入合同签订后的半个月内应次性全额给予我公司开办费用用于开展添置物品招聘人员前期培训等工作。按本方案所阐述之前期介入内容和模式，我方要求的相关费用主要为所派遣人员工资及适当管理服务费用，额度与详细明细预算天缘居住宅小区前期物业管理方案第页共页荆州市利嘉物业管理有限公司电话双方另行商议。五关于维修基金维修基金是指用于天缘居共用部位共用设施设备的购置更新与大中修基金。这些费用旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。具体使用与管理遵循国家和省市相关规定。特此提醒开发商按国家相关规定办理，以便日后的维修。维修基金的收取建设部财政部号文住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第五条规定商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。荆州市人民政府在年月日施行的关于个人房屋维修基金归集的通知规定住宅按房款的比例缴交包括连体别墅和单栋别墅。住宅小区内商品住宅楼中非住宅用房的，应按规定购房款的比例归集维修基金。维修基金的使用与管理维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置更新与大中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券债券等，产生的利息及收益方面用于物业的更新维修，方面也可弥补日常管理费不足。天缘居住宅小区前期物业管理方案第页共页荆州市利嘉物业管理有限公司电话第九章前期物业管理与开发商工程管理衔接及注意事项前期物业管理与开发商工程管理衔接的主要事情有参与项目的规划设计，从物业管理角度和业主住户角度提出合理化建议。如小区里应考虑有垃圾中转站公共卫生间自助电话商店诊所等公共设施，智能化系统不要脱离实用经济而片面追求新奇，等等。工程施工过程的跟踪，特别是暗敷的管线其它隐蔽工程，多与工程管理人员沟通。交接验收。先与开发商工程部沟通，做好验收准备工作，确定时间人员验收标准资料验收房屋验收设施设备验收。验收时要做记录，双方确认。工程遗留问题返修。般是以书面形式反映给开发商工程部，由工程部联系施工单位返修，如要物业公司直接找施工单位保修，则开发商应授权给物业公司，并经施工单位认可。向开发商反映问题，注意以事实为依据，理由充分，以书面形式，不亢不卑。第十章前期物业管理配合和支持开发商售楼工作的要点配合和支持售楼工作，主要有以下几项做好售楼现场的管理。如售楼厅的供电供水保安清洁绿化等工作树立物业管理服务形象。如迎宾保安衣着整齐，举止大方，见客开门问候微笑提供管理服务内容及特色的展板，入住流程和装修须知的展板等做好样板房管理。天缘居住宅小区前期物业管理方案第页共页荆州市利嘉物业管理有限公司电话结束语我们崇尚的是客户至上，双赢合作，我们将与客户充分沟通，了解客户的需求，融合先进的管理方式方法和本地的实际情况，制定出行之有效的管理实施方案。我们将视客户为我们亲密的伙伴，以高度的责任心维护他们的企业品牌，以最大的努力降低营运成本，我们愿与客户起共同谋求发展，最终达到互惠互利的长远合作目的。最后，衷心地祝愿荆州市长宏房产开发有限公司事业成功,真诚地预祝所有天缘居领导责任对管理处的管理服务质量负责。主要权利有权主持管理处的人员培训实操指导过程控制的监督检查结果的考核。负责管理处员工的考核及奖惩。客户服务部主管兼前台接待与收费员由管理处主任兼任。直接责任负责业主的入住手续装修手续办理工作负责业主的接持投诉的受理和处理负责业主的档案建立和管理。负责房屋钥匙的保管工作。负责收取各项费用，并及时向公司财务部缴款。负责小区社区宣传与社区文化工作。完成领导交办的其他工作。公共事务部主管兼房管员岗位人数人直接上级管理处主任天缘居住宅小区前期物业管理方案第页共页荆州市利嘉物业管理有限公司电话直接下级保安员保洁员本职工作负责辖区保安治安消防车辆交通应急保洁绿化等的日常管理。任职要求大专以上学历，物业管理相关专业毕业，有年以上实际工作经验。直接责任负责小区安全管理负责小区保洁管理负责各项家政服务工作的安排和提供负责小区各类突发事件的预防与纠正工作协助主任完成其他工作兼房管员完成小区房管方面的工作完成上级安排的其他工作。房管员由公共事务主管兼任本职工作负责对小区公共部位和公共设施设备进行巡查和维护，负责装修监督，负责协助处理住户的服务要求。任职要求高中以上学历，持有物业管理员上岗证，从事物业管理