经济实力状况万元作为房地产投资公司，经济实力般，但是资产规模增长迅速。总资产总负债,净资产,实收资本,偿债能力财务指标近三年，公司的资产负债率呈下降趋势，资产负债率流动比率速动比率资产流动性逐步增强。盈利能力财务指标公司的销售毛利率和利润率均处于中等水平，盈利能力较好。销售利润率销售毛利率净资产收益率总资产收益率发展能力财务指标近三年的总资产和净资产，销售收入和净利润增长较快。总资产增长率所有者权益增长率销售收入增长率净利润增长率上海升龙经济实力强劲，近三年资产规模膨胀迅速，且负债率处于较低水平其销售毛利率及销售利润率逐年提升，盈利能力较强由于今年房地产市场的宏观调控，升龙集团会受到相应的影响，但是其净资产实力及发展能力足以为本信托计划提供连带保证责任担保。阳光集团简介福建阳光集团成立于年月，注册资本为人民币万元，股东为吴洁出资万元，占注册资本的林雪莺出资万元占注册资本的吴家玲出资万元占注册资本的。注册地址为福州市马尾区卧龙山庄西侧。法定代表人吴洁福建阳光集团旗下现有上司公司阳光城集团股份有限公司，东方信隆担保有限公司，福建青企投资发展有限公司和福建阳光假日酒店管理有限公司，是家集房地产开发建材产品机械贸易和矿产品销售于体的多元化经营的集团公司。旗下上市公司阳光城成立以来，已开发商住楼罗星花园，阳鸿新城，阳光城区，阳光城二区，阳光白金瀚宫，阳光假日公寓，上海天骄大厦，阳光吴山荣域，阳光理想城，等累计已开发多万平方米，实现销售收入约亿元，实现利润约亿元，仅年就实现销售收入亿。近年来，公司房地产业涉及上海西安常州兰州太原广西海南厦门等地，共有土地储备约多亩。阳光集团财务状况资产年年年流动资产货币资金短期投资应收票据应收账款其他应收款预付账款存货流动资产合计长期投资长期股权投资,长期债权投资,长期投资合计,固定资产资产总计,流动负债短期借款应付票据应付账款预收账款,应付福利费,应交税金其他应交款其他应付款,流动负债合计长期负债负债合计所有者权益实收资本资本公积盈余公积其中法定公益金未分配利润所有者权益合计负债和所有者权益合计,利润表主营业务收入,减主营业相对较小。本项目交易对手具有承担相应责任的主体资格，符合我司信托业务对交易对手主体资格的审查条件。信托计划拟投资的项目地块，景观与地段资源稀缺，未来具有较强的保值增值潜力。根据我们对项目和市场风险的判断，项目成本估计充分，定价保守，现金流安排合理，项目盈利能力较强，信托资金投资回报保障较为充分。抵押物质押物估值与信托计划募集资金匹配合理，在福建金融国际发生违约行为的情况下，受托人可以通过出售抵押物的方式快速收回投资，加上福建阳光集团和上海升龙起为本次投资提供的连带责任担保，本信托计划在流动性保障措施上，具有定的市场吸引力。信托计划交易结构完整，逻辑清晰，可操作性强。鉴于以上，建议公司批准操作该项目务成本,主营业务税金及附加主营业务利润加其他业务利润,减营业费用管理费用财务费用营业利润加投资收益减营业外支出,利润总额减所得税费用净利润经济实力经济实力状况万元作为房地产上市公司的控股母公司，经济实力般，但资产规模增长迅速，负债占比较少。总资产,总负债,净资产,实收资本,偿债能力财务指标公司的资产负债率处于较低水平，长短期偿债能力均较强。资产负债率流动比率速动比率盈利能力财务指标销售毛利率和销售利润率较低，但是资产盈利能力较强。销售利润率销售毛利率净资产收益率总资产收益率发展能力财务指标总资产净资产，销售收入及净利润均增长迅速。总资产增长率所有者权益增长率销售收入增长率净利润增长率福建阳光集团近三年总资产和净资产均大幅度提升，年均增长率近，资产负债率很低，流动比率和速冻比例均为良好，作为房地产公司阳光城的控股公司，其融资能力较强作为房地产投资为主的企业集团，其销售利润率属于中等水平，但是近三年营业收入的大幅攀升在总额上增加了公司的净利润，盈利能力较为乐观，并且阳关城集团年底的资产负债率仅为，足以为本信托计划提供连带保证责任担保。交易对手和拟合作项目的主要风险担保履约风险本信托的担保履约风险主要来源于抵押质押资产的价值和变现能力能否保障信托利益。应对措施本信托主要抵押资产为金融中心项目项下约亩的地块土地使用权。经查实，土地权属清晰，无他项权利，抵押价值风险基本可控。抵押土地用途为商业，地理位置较好道路通畅通达性和可及性较好，具有定的市场需求潜力。我部认为随着证件审批手续的逐步完成和就金融中心项目的开工建设，变现能力将会进步提高。通过交易结构的安排，福建金融国际在信托资金股权增资前的的股权将质押给五矿信托。五矿信托将可以通过股权转让的方式以促动福建金融国际尽早履行义务。同时阳光房地产全资控股母公司阳光集团以及上海升龙提供无限责任连带担保。生产经营主要风险金融中心项目的生产经营风险主要来源于福建金融国际能否按照计划完此项目的建设和销售进度，从而保证信托利益。应对措施根据项目实际情况，严格制定并落实工程施工计划和各项施工进度安排开发主体福建金融国际的股东阳光房地产和上海升龙在福州当地具备丰富的房地产开发经验，成功开发和销售了多个商业住宅项目保证人福建阳光集团和上海升龙信用较高，财务状况良好，具有持续稳定经营的策略。同时，为了强化风险管理手段，届时我们将密切关注金融中心的建设和销售进度，要求福建金融国际向我公司提前提交销售计划和资金运用计划，并定期汇报情况。财务风险本信托的财务风险主要来源于福建金融国际能否按照约定按时足额支付信托收益。应对措施基于对福建金融国际情况的分析以及本信托的交易安排，我们将主要风险管理点定在密切关注项目进展情况，特别是福建金融国际收益支付计划的执行情况，旦发现问题将及时于其沟通，并严格按照合同的相关约定执行。法律风险本信托交易结构及相关法律文件的合法合规性将直接影响本信托的有效存续。应对措施本信托交易结构简单，所有法律文件均采用我公司的标准范本，我公司聘请的法律顾问为北京市昊凯律师事务所审改所有法律文件并出具法律意见书，法律风险基本可控。操作风险在本计划的投资决策和管理运作过程中，管理人的知识经验判断和技能等会影响其对信息的收集以及对投资的判断，由此可能导致信托财产遭受损失。应对措施在本计划运作过程中，将按照公司内部管理制度的相关要求，严格执行交易流程，避免操作风险我部门对房地产抵押类业务的具体操作方面已经积累了些经验，对具体操作中可能出现的问题具备相应知识并了解相应操作预案。信托计划的中后期管理福建金融国际的管理修改公司章程我公司人员担任拥有票否决权的特别董事福建金融国际用款计划由我公司审核批准。资金的监管严格按照用款及工程进度计划进行管理。定期检查项目开发进度福建金融国际管理层需在每季度首月上旬向我公司提交项目开发进展报告，报告内容包括但不限于项目工程进度说明项目建设情况以及工程资金使用情况等，我公司有权要求福建金融国际管理层就我公司因报告及实地走访等途径发现的问题提供详细说明。时点监控金融中心项目应在相应时点达到承诺进度，如果项目实际进展未能达到特定时点应该完成的进度，我公司可根据实际情况判断是否提前启动销售干预。结论综上所述，金融中心项目地段优越，区域优势明显，产品相对竞争优势明显，未来收益现金流前景较好，具有投资价值。我们认为信托计划资产管理人具备高端住宅类房地产项目开发运作经验，在国内房地产企业中位列第梯队，具有较高的知名度，历史信誉良好。由于本轮房地产调控中出台的政策措施均指向住宅，尤其是豪宅，而上海升龙以办公和商业酒店物业开发为主业，所开发住宅多为商务区域的配套项目，客户群体相对稳定，受本轮调控影响亩。项目建设规模及内容该项目总建筑面积平方米，地上面积平方米，物业以级地标商务中心与层集中商铺为主。地块分析条件分析地块位于台江区区江滨大道北侧，闽江规划范围内，该地块临闽江，线江景，周边高端楼盘云集，属于闽江，海西最高档的商务区范围，建成后将代表福州的形象。项目四至周边配套及交通条件交通状况该地块紧邻江滨中大道城市主干道，北临江滨西大道，西临商铺路金山大桥，西面和东侧则是重新编制的道路，交通便利。项目周边将设置地铁二号线闽江北岸站点。周边配套项目地处中心区域，行政教育医疗配套规划较全面，目前正逐步建设完善中。生活配套，已建成融侨锦江商业建设银行台江区人民法院药店餐厅及酒店等教育配套，闽江学院工业路校区及鸿祥幼儿园公建配套，已建成闽江公园和福建省广播电视中心，即将开工建设福州市图书馆和福州市科技馆。项目规划项目地块规划指标项目占地约平米，总建约万平米，规模较大，地块使用途径为商业办公写字楼为主要方向。结合区域规划及便利交通条件，依附周边闽江中央商务区周边高端住宅物业及闽江天然的稀缺资源，可将项目打造成商务区的高品质商业写字楼。宗地地块情况指标土地位置福州市台江区北江滨中央商务区土地用途商服用地办公商业酒店占地面积平米合亩地上计容建筑面积万平米容积率建筑密度建筑密度以下含绿地率以上含商业面积平米集中式商业高度建筑高度米层，裙房不超过层地块经济技术指标项目单位数值实际用地面积总建筑面积其中地上部分地下部分计入容积率建筑面积其中商业办公物业用房其它配套不计入容积率建筑面积容积率建筑占地面积建筑密度绿地率车位机动车