定同意后，由业主依法办理有关手续。四项禁止行为业主大会业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律法规和业主公约的有关规定。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理并委托给他人。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主物业管理企业不得擅自占用挖掘物业管理区域内的道路及场地，以损害业主的共同利益。五项书面合同。前期物业服务合同在业主业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项服务质量服务费用双方的权利义务专项维修资金的管理与使用物业管理用房合同期限违约责任等内容进行约定。六授权项规定物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备建筑物规模社区建设等因素。具体办法由省市自治区直辖市制定。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积住宅套数等因素确定。具体办法由省自治区直辖市制定。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。专项维修资金收取使用管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。四前期物业管理招标投标管理暂行办法年月日，为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部颁布了前期物业管理指标投标管理暂行办法建住房号。业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该办法执行。该办法自年月日起施行。前期物业管理招标投标管理暂行办法的主要内容有前期物业管理招标投标应当遵循的原则和监督管理机构。前期物业管理招标的组织实施方式和应该注意的问题。投标的程序和注意事项。对开标过程的规定评标委员会的组成方式评标委员会委员的任职资格评标结果的产生过程注意事项和中标结果的通知与签约等。前期物业管理招标投标管理暂行办法全文见本书附录。五业主大会规程在物业管理条例颁布后，为了进步规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权利，根据物业管理条例，建设部于年月日颁布了业主大会规程建住房号，将物业管理条例中的有关规定细化，使其更具操作性。业主大会规程的主要内容包括以下几个方面详细规定业主大会的筹备程序和筹备机构进步明确业主大会的职责。规定了业主大会的议事规则业主公约应当具备的主要内容。规定了业主大会和业主委员会会议的召集方式议程作出有效决定必须具备的条件。业主委员会的产生方式机构设置职责和业主委员会委员的任职条件。明确规定业主委员会委员的变更和适用资格终止的情形。业主大会和业主委员会的经费来源履行职责时应注意的问题印章的使用等。业主大会规程全文见本书附录。六物业服务收费管理办法新的物业服务收费管理办法突出表现在以下点物业服务收费将告别政府统定价引入了物业服务费用酬金制形式明确了物业公用部位公用设施设备的大修中修和更新改造费用不算物业成本当通过专项维修资金予以列支。不得计入物业服务支出或者物业服务成本。强调了物业管理企业收取物业服务费用的权利和业主的交费义务。政策与法律之间又有着本质的区别制定的主体和程序不同实施的方式不同表现形式不同调整社会关系的范围不完全相同相对稳定性不同物业管理法律法规与物业管理政策都是国家对物业管理行业和市场进行调空的重要手段。而且物业管理法律有着比较强的政策性，国家会根据需要赋予以法律的效力，并使物业管理法律法规根据政策的变化而变化。二物业管理相关政策的作用在物业管理的探索和起步阶段，房地产和物业管理方面的相关政策是管理工作的主要依据，在计划经济条件下，传统的房地产管理体制的改革新的物业管理体制的探索主要靠政策指导来完成。各地价格管理部门和房地产部门要按照城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法规定的原则，制定完善本地区物业管理收费具体实施办法并，加强对物业管理收费的监督。作为物业管理从业人员，要密切关注党和国家发布的与房地产和物业管理有关的所有最新政策，从总领会对现实工作有指导意义的精神，并将其尽快贯彻到自己的实际工作中去。依法行事，依合同服务，是物业管理最为重要的原则之，所以物业管理人员必须随时关注和了解国家和地方政府颁布的有关法律法规和政策，不断提高管理水平，为业主和使用人提供合法的满意的服务。级的，其经营的商品和零售企业形式应该尽量齐全，各种其他商业机构也应该有，同时应尽量争取省市级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼宇，如些住宅小区的购物中心，则各方面都不必大全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。在选择具体承租户时，物业管理企业要对许多因素进行权衡。除了能满足日常消费者需求外，还必须预计有哪些时尚消费品可以吸引更多的顾客。理想的承租户要能提供货真价实的商品和服务，且与其他商业场所中的同类商家相比具有竞争力，其所经营的商品种类应该配合整个物业的统协调规划，避免在同商业场所内部出现多个经营同类型商品的商家而引起不必要的竞争。还要了解承租户的信誉和财务状况，看他是否有支付租金的能办。以及他需要的服务。承租户的声誉声誉是选择商业场所承租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所度如何抓于原有的些大型百货公司连锁店或准备改变经营地点的零售商来说，很容易对其声誉作出评估。例如，商家能否将消费者视为上帝，实行无理由的退货或更换服务，就反映出了该商家对顾客的服务质量售货员对所销售的商品了如指掌，着装整洁服务规范，也可以视为整个商业场所的笔无形财富零售商在多大程度上进行广告宣传也表明了其在建立和保持声誉方面所作出的努力的大小。经营新业务的商家所面临的风险较大，但其收益可能会超过其所承担的风险。个新建立的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业管理企业可以评估其经营思想和策略，个企业如果有套清晰的发展新业务的计划，确定了合理的商品种类和适应当地消费者支付能力的价格结构，肯定会好于那些没有进行市场策划的商业。承租户的财务状况物业管理企业要认真核查承租户的财务状况。这种调查可以通过承租户填写的申请表，到其开户银行工商管理机构税务机构了解承租户的财务状况和支付能力。在详细核查中还要搞清承租户的组织机构和财务体制，特别是其与些大公司的财务责任关系。因为很多子公司特许公司的财务是独立的，总公司没有责任承担这些小公司的债务。低于预期的资本回报水平是商业经营失败的最大原因，这就要求物业管理企业对承租户开展的每项新的商业经营项目进行认真的分析研究。经营零售业的经营成本不仅包括租金公共设备设施使用费建筑物内营业空间的维护费用，还包括存货和流动资金占用利息职员工资货架及收款设备折旧商店设计和广告费用等支出对于转移经营地点的零售商，迁移成本和停业损失也需考虑在经营成本之中，新建立的承租户有否足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量承租户财务能力大小的个方面。核查承租户财务状况的目的，主要是为选择租户时作决策。那些被证明财务状况好，极有名气的大商号是优先入选的对象。香港商业楼宇大部分是以租金招标方式出租，但对有名的商号及大租户，般采取协议方式出租。用协议方式出租的租赁年期和租金方面，可根据营业额和商号的知名度采取弹性的处理方法，使承租户有较大的选择余地并有利可图。承租户的组合与位置分配公共商业场所楼宇的承租户组合与位置分配，主要依据其建筑规模经营商品的特点及商业辐射区域的范围而定。以个大型百货公司为主要承租户的购物中心将以其商品品种齐全货真价实吸引购物者，以超级市场为主要承租户的商业场所将吸引那些想买便宜货的消费者。主要承租户的类型决定了商业场所的承租户组合形式。而次要承租户所经营的商品和服务种类不能与主要承租户所提供的商品和服务的种类相冲突，两者应该是互补的关系。当购物中心内有两个或两个以上的主要承租户时，应注意他们各自提供的商品和服务种类是否搭配合理，且与次要承租户所提供的商品和服务种类互为补充。将每个独立的零售商都作为整个垢污中心内的个部分来对待，是使承租户组合最优化的有效方法。个新的购物中心落成时，合理地为每个承租户确定位置，对于提高该承租户乃至整个物业吸引消费者的潜力大有益处，因而也异常重要。承租户需要的服务作为商业场所内的承租户，非常关心是否有足够的楼宇使用面积来开展其经营活动其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别整个物业中心的客流量有多大等。此外，些承租户为了顺利地开展其业务，还有些特殊的要求，例如餐饮店需要解决营业中的垃圾处理和有害物排放问题家具店需要特殊的装卸服务超级市场需要大面积的临时停车场银行需要提供特殊的保安服务餐饮店和娱乐中心需要晚间营业时的保安服务等。是否提供以及在多大程度上提供这些特殊服务，是租赁双方进行税约谈判时要解决的重要问题，以便在签订科约时确定由谁来承担特殊服务的费用。满足特殊服务应和商业场所功能相适应与粗户整体之间相容相宜，并与当地法规无抵触。三承租客商的协会组织承租商人协会是公共商业区特有的种类似于行业协会的民间组织，它是由公共商业场所，楼宇的管理者倡导，由公共商业区关键承租商牵头组织起来的开展公共商业区整体性的促销活动协调公共商业区各承租户的关系搞些承租客商之间的互助工作协调承租客商与公共商业场所管理者之间的关系三商业场所租金的确定商业场所租金是物业租赁的价格，是分期出卖物业使用价值的货币表现，是物业商品的种特殊的价格形式。这里重点介绍零售商业物业的租金问题。零售商业物业租金的构成零售商物业的租金是