这个小区竣工验收前就已销售了以上的房屋。三资金的投入观念和行动的投入最终还落实在资金的投入上。这种投入表面上看似乎没有什么效益，但实际上会产生巨大的经济效益。例如对环境美化的投入，对配套设施的投入都会产生实在而又久远的广告效应。种实在的生动的方便优雅的居民赞誉的小区环境，其广告效应绝非几页报纸几分钟电视广告可以相比的。物业管理效果是几十年上百年的存在，它会像座丰碑，追叙着开发企业的理念和追求。开发商重视对物业管理的资金投入，具体体现在两个方面对配套服务设施的资金投入个占地几十亩居住人口好几万的住宅小区，如果没有系列的配套设施，如幼儿园小学商店诊所邮电所储蓄所美发厅饮食餐馆娱乐场所等等，居民将无法生活，必然会影响工作情绪与效果。然而，创造个宁静祥和舒适的小区环境，就要进行优雅环境的规划与营造，做好小区的绿化和景观设计，整修好道路。这切需要资金的投入，开发商要有眼光，要勇于大胆地投入些资金，为小区设施配套及环境优化添砖加瓦。交纳物业维修资金开发商对物业管理的另项重要投入，就是在物业建造好移交使用时，次性支付建筑资源联盟筑域网笔物业维修基金香港地区称之为紧急维修基金，以解决物业的紧急大修问题。这笔基金的数额目前全国没有统的法规明确规定，般都由当地政府根据当地的实际情况颁布条款来执行，通常控制在物业投资总额的。南京市物业管理暂行办法中规定建立住宅小区公用设施专门基金。新建住宅片区，房地产开发建设单位，应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资的比例，次性向房屋所在区房管局划拨住宅公用设施专用基金暂行办法第二十七条。除此之外，还需要建立住宅房屋共用部位共用设施设备维修养护基金。新建的商品房按房屋单体造价的，由房地产开发单位在售房中加价收取暂行办法第二十八条。设立这基金是完全必要的，是使物业管理能真正得到运转的重要保证。现实中的许多新建物业，外观看上去非常漂亮，但居民使用很短时间以后，就问题百出，给使用者带来难以克服的困难，即使由最优秀的物业管理公司来管理，面对着工程质量重大遗留问题，也无能为力。唯的办法就是政府立法，由开发商划拨专用基金来妥善解决。值得注意的是这笔基金费用不是由物业管理公司私自进行操纵的，必须由物业管理公司和业主管理委员会来共同决定使用。南京市物业管理暂行办法规定公用设施专用基金，住宅共用部分共用设施设备维修养护基金统由房屋所在区房管局汇集，存入市指定的银行，专户存储，专款专用，保值增值，滚动使用暂行办法第二十九条。此外，房地产开发商对物业管理的投入还体现在对物业管理用房以及些配套服务设施用房给予优惠。没有这些房屋，物业管理和配套服务也难以进行。三物业管理公司对物业开发全过程的参与物业管理是在物业建造好销售出去以后进行工作的。要想开展好这项工作，就不能被动地进行物业管理。事实证明，物业管理工作开展得好坏与前面物业开发建造工程有着密切的关系，应该早期主动介入，并且帮助开发商重点把好三道关规划设计关施工监理关验收关。把好规划设计关物业管理工作需要定的地方与空间来开展，需要从管理的角度从整体效益的角度来规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连些基本的公共设施都没有规划，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小区建成以后，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已没有地皮可建，对此住户意见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具自行车车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。为此物业管理公司参与规划设计非常重要。它可以全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上存在的种种问题或缺陷，并可把这些情况以咨询报告的形式提交设计单位，责成设计单位在设计中予以纠正。规划设计时般应注意五个方面配套设施的完善如果是住宅生活小区，规划设计时必须考虑小区居住人口的多少，幼儿园学校商场饮食店农贸市场美容美发厅邮电所各类娱乐设施等基本生活设施配套如果是写字楼，则商务中心停车场就需重点考虑。水电供应容量问题规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展需要，要充分留有余地。改革开放以来，人民生活条件得到极大改善，家庭购买现代化电器数量越来越多，过去只有电视机电冰箱等简单的几件电器，如今除了这些以外，还增加了电饭锅电炒锅微波炉电暖器电热水器空调等大功率的电器，甚至个家庭有两台空调。这样用电负荷猛增，过去规划设计仅考虑照明及普通电器用电负荷，远不能适应如今住户的需要，所以规划时定要考虑周全，不然住户刚进小区不久，就要申请增容，否则常常跳闸停电，甚至还会引发火灾，影响居民生活，造成定损失。垃圾处理方式建筑资源联盟筑域网根据各地气温不同，以及住宅小区的环境不同，决定是否采用垃圾通道。如果采用，则要考虑如何保持通道清洁，使之不要成为个异味和蚊蝇孳生源。如果不设通道，则应考虑如何在各楼道设立垃圾桶或垃圾袋，并派专人及时清理。这些是物业管理公司的工作重点之，是人们生活中必不可少的，但常常又是设计人员容易忽略的，必须提醒设计人员注意。消防设施在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的，物业管理公司应着眼于各种消防死角。比如大楼中的通道部分电缆井部分，在消防设计中般都属较薄弱环节，物业管理公司应建议在这些地方配备灭火器电器部分应用二氧化碳灭火器或灭火砂箱。些特殊情况的意见此外，还需根据住宅小区的环境物业管理工作的经验对居民衣食住行的熟悉了解，帮助设计部门克服些容易忽略的问题，力求设计完美。比如北方冬天供热的问题，如果集体供热，要注意留下加热房，设计好供热管道的走向。又如设计院设计厨房灶台下放置煤气罐的高度是否符合实际煤气罐的高度等类似问题，物业管理公司有义务向设计单位提请注意。总之，物业管理公司应从用户立场出发，从有利于物业管理工作的开展这角度出发，把好规划设计关。二把好施工监理关住房的质量是百年大计，丝毫马虎不得。国家建设部根据近年来许多建筑施工单位偷工减料不注意施工质量而屡屡出现重大工程事故的状况，发文明确规定重大工程执行招标投标制，执行建设监理制，同时向国际惯例靠拢。物业管理公司对施工过程介入，对搞好施工监理同样有着十分重要的意义和作用。指导施工单位把好质量关物业管理公司不仅要接管新建的楼宇，还要管理使用年限较长的物业。因此，他们对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间厨房间的漏水问题及其成因水电管线如何走向才有利于安全和便于管理什么样的墙体会渗水等等。这些影响使用功能的问题早协调早解决，要比施工完了再改容易得多，而且可减少许多浪费，不致遗留下来，成为日后使用和管理中难以克服的障碍。掌握新物业的全部情况施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题当然不包括年使用期。在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现的问题。因此物业管理公司只有参与工程的建设，才可能对每幢物业的内部结构管线布置房间大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。这可对物业管理工作的开展奠定良好的基础，否则就很难管理好物业，甚至无法管理物业管理公司参与施工监理有利于物业良性开发对于施工单位来讲，物业管理公司参与施工监理，加强了监理力量，些影响使用功能的问题能及早发现及早解决，使工程质量又多了份保证而对物业管理公司来讲，由于参与了规划设计到施工监理的全过程，能较全面地了解物业的整体情况，这样可保证房屋比较顺利地移交，为开发商节约了时间，也为售后服务奠定了基础。三把好验收关参加验收的重要性作为百年大计的每幢房屋，其质量的好坏将对房屋的寿命产生永久影响，而这局面，最终只能由物业管理公司和业主来承担。所以从种意义上来讲，物业管理公司应具有工程验收的权利和争取质量补偿的权力。因为物业管理公司旦接受物业之后，便要开展物业管理工作，如果施工存在的房屋质量问题不解决，拖到售后服务管理中进行，必然会给物业管理公司增加负担。本身收费微薄的物业管理公司刚刚进入管理，就要投入定的经费来负责修理，实在是心有余而力不足。因此物业管理公司应站在业主的立场上，代表其利益，参加工程验收。对于确实存在的各种质量问题，物业管理公司应协助开发商起向建筑承包商索赔，最好的办法是预先扣留部分款项作为补偿金，留给物业管理公司专门应付日后出现的质量问题。物业管理公司在验收时，不仅要验收现时工程的状况，还应考虑到使用段时间以后的状况。许多房屋由于抢工期抢指标抢任务，在匆忙中完成，常存在建筑资源联盟筑域网验收时其质量还好，但过不了多久，甚至居民刚搬进住宅小区，就出现房屋质量问题。在国外通常的处理办法是建筑商对其施工质量向保险公司投保，保单及日后索赔由物业管理公司办理。值得注意的是，改革开放以来，由于经济建设发展迅猛，基本建设需求量急增，基建队伍迅速扩大，其施工质量出现好差悬殊过大同时由于市场经济的些负面效应，以及社会上些腐败的东西也影响着各级政府管理人员及开发商，往往验收阶段变成了热热闹闹走过场，项十分严肃的工作有时便走了样，使些低劣质量的工程蒙混过关。前阶段国内报纸上连续报道的几起严重的房屋倒塌事故，正是低质工程的结果。验收时，要细致入微，铁面无私前面已谈到房屋工程质量问题对物业管理产生不良影响将是相当长久的，给管理带来的障碍是巨大的。所以，物业管理公司在进行工程验收时，必须细致入微，任何点忽视都会给自己日后的管理工作带来难度，也将影响业主的利益。大的方面如给排水管道是否畅通，供电线路是否正确，屋面是否渗水，水箱是否漏水等等细微之处，如所用材料的性能，供电线路的导线断面是否合理，防盗门安装是否符合安全标准，各户预留孔道如电话预留孔有线电视预留孔等是否齐全等。对于高层建筑，还需要对