通谈判，在上述租金低价标准以上招商成功，不排除最终招商租金达不到此标准的可能，因此所列租金不能作为物业销售价格制定的依据和约束商旅公司招商的条件。招商活动招商见面会活动时间时间暂定为年月活动地点索菲特万达酒店宴会厅活动形式简约确具有品位的互动式自助酒会带动整个活动开展用简单而不失优雅的布置在活动现场营造出个轻松愉悦的环境通过格调高雅的小提琴乐队的现场演绎世界名曲，给与会者以高品位的感受。开展目的选择入驻商家，强化商家对项目的归属感收集商家意见，准备和调整招商策略推动商家的签约工作开展强化投资意向客户对项目的信心为商家和投资客户架设信息桥梁。准备工作详见活动方案活动内容小提琴乐队演奏项目介绍，演示互动小游戏中海项目有奖问答经济专家谈成都的外滩经济活动参与商家加盟招商信息发布商家与投资者互动招商人员与商家开始对互动自助酒会商家现场考察。商业联盟活动预计在月中旬，活动方案略其它活动根据实际招商情况另议物业交付使用标准按照中海公司年月日提供的中海格林威治城栋商铺交付标准执行栋及临江栋商业交付标准在招商过程中由甲方书面明确。招商执行流程Ⅰ中海经营销售部销售物业业主委托商旅公司招商形成租约Ⅱ中海公司委托商旅公司招商形成租约中海经营销售部销售物业商旅公司招商形成租约Ⅲ中海公司销售物业物业管理公司签署委托经营协议三商业管理板块商业经营管理模式由中海公司成立物业公司下属商业管理部进行商业经营管理，四川置信商业旅业公司作为商管顾问。商业管理负责步行街商业经营秩序，塑造维护品牌以及服务质量等。通过商管部统业态规划统经营管理统活动促销，制定商家经营公约规范商家的经营行为。商管部作为公约的执行监督方，对商家经营行为进行约束。从而保证整个商业步行街持续旺场经营，维护塑造项目品支持牌，最终达到物业升值的目的。商业经营管理提供服务范围大致如下在前期介入即对业主进行引导，宣传并利用商业联盟的网络优势对入场商户品牌进行选择，确保入场经营者的层次制定步行街的业态分布规划，使之有序合理，避免相互干扰，由业权分散而导致的市场无序竞争对步行街的店招广告等进行统规划和管理，即形象维护④对商品入场的时间卸货场地等进行规划，并对商户提供必要的协助签订业主公约，对经营规范进行约定，明确门前卫生及道路使用规则等，避免日后导致相邻权侵害规范道路停车，确保公共交通秩序商场开业后的广告活动促销，为持续旺场经营提供有力保证商场开业后的租务管理，接受业主委托，开展二次招商，及时弥补因商家退场而形成地市场真空商场开业后的投诉管理，保证整个项目经营的服务质量，有效地形成品牌效应⑩严格消防监督，避免火灾隐患另针对包租的销售模式，中海物业管理商业经营管理部还可以接受业主委托经营，与业主建立委托经营租赁关系。中海物业管理商业经营管理部自行或委托专业招商公司对返租物业进行招商。物管公司商管部按双方约定租金标准和支付方式向业主承付租金。招商租金用于支付返租物业租金，不足由中海公司贴补，超出部分作为管理收益处理。商管部对返租的物业具有经营处置权和使用权以及因经营而获取收益的权利。商管公司约定个市场培育期，市场培育期般规定在年。在培育期内，对外招租的商家给予租金上的优惠，商家享受此优惠，必须服从商管公司的统管理。商管部对经营业态档次规模服务质量品牌作限定。收费标准鉴于从事商业管理的机构是物业公司下属商管部，商业管理收费含在物业管理收费中，按以下标准收取层元二层元三层元此费用标准与中海公司制定的标准在二层上有所不同，将二三层管理费调为致的主要因为商业步行街的物业管理服务相对单，商管与物管在工作职能上有定的重叠，但主要商管为主，有别于住宅或写字间管理费的制定原则作为商业经营，二三层的经营口岸没有本质区别，物业硬件配套条件基本致作为大型商家整体经营，二三商业很可能是家，作为同商家面临两种收费标准，执行难度较大两种收费标准给招商也带来定的难度。商管组织构架职能管理内部事务日常工作略制度执行严格遵守执行公司的各项规章制度。文化建设注重企业文化建设，弘扬公司企业文化。信息收集收集与项目有关联的相关市场信息，对市场采用不定期调研。了解市场动态及项目的目标客户状况。根据项目的要求，分析所储备的信息资源，撰写分析报告。基础资料项目租务管理基础工作的准备。基础资料应作到准确真实具体可操作性和可持续性。并在实际工作中逐步完善。后期运作项目客户资源的开发。入场商家的业务跟进，为项目租务管理进行严密细致的工作。项目执行全力执行公司下达的经营指标，认真协调参与项目的前期策划中期执行重点突出后期租务管理工作，预期内实现项目利润目标。各类摊位的大小划分和总量比例根据各个市场的具体情况进行设计，不尽相同，以下数据仅作为参考蔬菜肉类为必须项目，般占整个市场有效面积的。副食干杂粮油和水果各占左右。蔬菜肉类的单个面积平米副食干杂粮油和水果的单个面积平米家禽活杀水产品腌卤熟食单个面积平米注以上数据特指室内农贸市场面积指供商家使用的净面积。三配套及建筑需要停车场自行车停车场为必须。部分条件好的农贸市场还设有机动车停车场，如新建的玉林综合市场。水电气除照明电外，部分项目别如糕点制作等需要动力电源。腌卤熟食家禽活杀等项目需要热源，天然气的配套既便于商家经营，也便于市场通过消防等部门的验收和检查，同时能减少安全隐患。排污上下水垃圾清运站。卫生间采光通风和其他有商场不同的是，农贸市场对采光通风需要较高，建筑层高多在米以上。同市场内，采光通风条件好的区域价格明显要高些。四收益模式现有的农贸市场大多采用摊位租赁的方式，对市场内不同摊位制定相应的租金标准进行出租，此部分为主要收入来源。不同摊位的租金水平差别很大，好的摊位租金水平可达元平米，差的仅为元平米。注摊位面积指供商家使用的净面积。现有的农贸市场都由市场管理者统交纳各种税费，再以市场管理费清洁费等名目向商家分摊收取，具体方法各个市场不尽相同，次部分为次要收入来源。部分农贸市场如新建的玉林综合市场，以买断年经营权的方式使开发商能次性收回较大部分投资。五本项目的难点望江综合市场的存在。位于农垦局旁的望江综合市场为半室内农贸市场，距本项目直线距离不足公里，能否获得经营许可证是问题对未来本项目的市场经营也有较大的影响。辐射范围小。环路九眼桥和府南河的区隔作用，限制了本项目的辐射能力。人口密度小。本项目至望江公园沿河线基本无居民。现实经营条件不足。可以预见，随着格林威治城的建成和业主的入住，未来年本项目所属区域将十分繁荣，但其间的时间跨度中的市场经营会比较困难。六相关建议尽快明确经营许可证获得的可能性。对农贸市场部分的规划和设计可以适当的创新和超前。前期的市场培育比较困难，需要相应的策略。前期采用低费用水平的整体承包或分别租赁方式进行经营，待市场成熟后以拍卖经营权的方式获取更大的收益。和当地办事处密切合作，尽可能多的享受政策的支持。邀请专业人士提早对内部设计进行规划，结合实际需要，完善建筑细部设计和功能配套。成熟的农贸市场邻近的商铺，是具有定知名度的腌卤熟食品制作和糕点制造企业以及小型超市和便利店所偏爱的布点选择，在业态规划的时候应予以考虑。组织管理根据培训计划，员工进行定期或不定期的工作培训。做到分工明确，目标到位。文档管理收集整理归档部门的各类文书档案，专人负责，对密级档案确保安全。信息处理及时对所收集的相关信息进行分析，如项目有异动情况，应及时调研，作出调整。客户开发主动热情规范地对入场客户进行业务接洽，注重自身的言行举止行为规范，以企业形象为本，任真对待客户。完善资料根据市场和项目变化，在实际工作中逐步完善相关资料。求变创新立足对项目利润项目管理工作的提升，在实际工作中努力求变创新。协调关系准则以企业文化理念企业自身形象为准则，处理好公司内部各职能部门和对外的社会公共关系。对内协调关系紧密联系各部门，协调好上级与下级公司与公司之间的关系。从而达到企业利益高于切的目标。对外协调关系与政府部门关系针对政府机构的特殊性，掌握其机构设置及职能划分基本情况。熟知其办事程序，建立与政府部门的良好关系。与社会公众建立与媒体和社会公众的友好往来关系，弘扬企业文化，维护企业的社会形象，体现企业的品牌价值。与目标客户按照有理有利有节的原则，保持热情的态度，处理和协调双方关系。要体现相互合作的精神，建立真诚双赢的合作伙伴关系。岗位职责商业管理部经理名任务全面负责商业管理部的各项管理工作，保障公司下达目标任务的完成。主要责权负责整个商业管理部的日常管理负责制订贯彻商业管理部的规章制度，制定工作要求工作目的组织商业管理部的管理目标管理计划经营结构调整方案的制定负责制定商业管理部管理策略宣传策略及租金收取方案完成公司下达的管理目标任务完成上级领导交办的其他工作任务。组织关系受物业公司总经理指挥与监督，并向其直接报告与公司内外各方维持良好的关系，确保渠道畅通充分体现部门的协调管理监督配合和服务职能作用。业务主办名任务负责部门领导下达的工作计划任务，安排本部门的日常工作及职责工作完成情况，保证部门计划工作的完成情况。主要责权负责商业管理部相关合同协议订立业务接洽营销策划市场调研信息收集等负责按租赁物业合同条款对商家进行管理，督促商家按合同条款进行对商家违反合同的行为进行界定，即时处理或提出意见报批负责协助经办商家入场办证过户退场等手续，规范商家经营行为建立开放式管理与现场巡逻制度，受理商家投诉，即时解答和组织现场办公负责收取租金物