发挥对房产价格泡末的挤出效应，对降低房地产市场风险起积极作用。

其他风险自然风险自然风险包括地震，海啸，台风，火灾等。

就温州而言最大的风险是每年中瑞曼哈顿空中别墅可行性研究报告第页共页夏末秋初的台风，但是就这几年的情况来看，温州已经有了如何防御台风的经验与措施。

不过由于本项目临近江边，旦台风过猛江水上涌对项目有定的影响。

意外事故风险意外事故风险是随时存在而不能预料的，其虽然发生的机率不高，但是旦发生就会对项目产生巨大的影响，因而对其不能没有充分的准备。

可预留部分资金作为不时之需。

财务风险敏感性分析将出售价格和利率等作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明售房价格和利率这个因素对本项目的效益都较为敏感。

其中出售价格的敏感性更强些，价格上升则内部收益率上升至，下降内部收益率变成，但是净现值都还是正值。

详见下表和图表敏感性分析表序号项目变动幅度全部投资税前内部收益率基本方案出售价格利率中瑞曼哈顿空中别墅可行性研究报告第页共页盈亏平衡分析盈亏平衡分析是研究工程建设项目投产后正常年份的销量成本利润三者之间的平衡关系，以盈亏平衡时的状况为基础，测算项目的生产负荷状况以及承受风险能力。

盈亏平衡点越低，说明项目抗风险能力越强。

在财务分析里面我们已经知道以下这些相关数据总销售收入万元平均单位价格元平方米开发总成本万元总建筑面积平方米最大利润万元住房车位由盈亏平衡时的总成本与总销售收入相等，利润为零，则盈亏平衡点产量平方米中瑞曼哈顿空中别墅可行性研究报告第页共页盈亏平衡点销量为平方米，表示该项目有定适应市场变化的能力抗风险能力和获利能力。

备注该图总成本包括固定成本和流动成本图盈亏平衡图经营安全率盈亏平衡点销量剩余销量图经营安全利率图经营安全率越大，表明该公司生产经营状况越良好，拟建项目越安全可靠。

般来说，经营安全率大于，说明经营状况良好。

本项目经营安全率达到。

说明经营状况很好。

中瑞曼哈顿空中别墅可行性研究报告第页共页盈亏平衡点生产能力利用率这个指标表示达到盈亏平衡时实际利用的生产能力占设计生产能力的比率。

比率越小，说明项目适应市场变化和抵御风险能力越强，本项目的比率为，表明公司要利用的生产能力才能保本，项目承受风险较弱。

盈亏平衡点价格元平方米当价格下降幅度在以内，该项目仍不会出现亏损的局面。

因此拟建项目在产品价格方面还有定的承受风险能力。

中瑞曼哈顿空中别墅可行性研究报告第页共页第五章营销策划物业概述该项目发展商为中瑞财团控股有限公司，由中瑞温州房地产有限公司开发。

项目所在地为温州原东方造船厂地块，位于都市中心的黄金地段，北临江滨路，毗邻江心屿。

南邻即将竣工的欧洲城，也与东门步行街相邻。

中瑞曼哈顿空中别墅实现都市繁华与别墅生活的共享，临江而筑。

其占地亩，建设用地面积平方米，西侧层数地下停车辆，东侧层数地下停车辆。

度全江景观光电梯，以任意高度俯瞰瓯江山水。

主卧总统套房享受，中空客厅尽显皇家气度。

中瑞曼哈顿空中别墅由国际著名室内设计大师菜单式精装修，欧式巴洛克的奢华中式古典的庄重以及中西合璧的装修风格可自由选择，中瑞曼哈顿空中别墅尊贵完善的配套令生活成为种至高的艺术。

项目定位产品定位高档住宅依据所确定的产品宏观定位，对同档次或低点档次的项目市场供给情况及主要客户层的具体需求进行调查，为本产品提供更为细致的地位指导。

先有百好花园，大自然物业以及现在运营中的龙港锦绣名园等为本物业提供了许多可以借鉴的经验。

同时考虑到本项目地处江滨路，与欧洲城相邻的特殊原因对本项目的影响以及中瑞集团欲打造温州最豪华的住宅等原因，才可以给本项目确定个准确的定位。

本物业适合些高收入者，成功人士，社会名流以及海外华侨等居住，同时般希望有定文化修养的人居住。

价格定位定价思路项目在进行价格定位时必须以市场为依据，并结合项目本身的定位市场承受能力及开发商的期望值等因素进行多方位系统分析与综合考虑。

房地产开发是属于资金投入量非常大的投资过程，开发商为了缓解资金压力，需要达到快速回笼资金的目的。

因此，如何进行合理的定价策略，达到快速回笼资金的目的显得犹为重要。

在定价过程中，既中瑞曼哈顿空中别墅可行性研究报告第页共页要预测温州楼市的发展未来，又要符合当前的房地产市场形势。

楼盘推出时间的确定该楼盘计划于年月开工，年月份竣工。

而为了能够先入为主，抢占先机，本项目在年底酝酿，年初推出，因为每年的年初大多为房地产购买离旺盛期。

项目分析优势分析规模是全市档次最高的住宅空中别墅，占地亩，的建设用地面积。

由高层和联排别墅，社区活动中心等组成。

近来个停车泊位地段北临江滨路，毗邻江心屿，与瓯江为伴，南邻即将竣工的欧洲城原东方造船厂地块。

是温州未来的主要商业区，是瓯江以北人民的主要风景线的奖励比如送高档摄相机等未来曼哈顿绘画效果图，制作比赛活动目的关于畅想本项目以及周边地区未来的发展情况的制作比赛，通过此活动对本项目起到良好的宣传作用。

结束语本方案旨在参考，在实际行动中视具体情况可有所更改中瑞曼哈顿空中别墅可行性研究报告第页共页第六章研究结论以及建议本项目属于房地产住宅开发项目，符合国家城市住宅开发建设产业政策，开发用地变更以及项目建设规划手续已予办理，建设资金自筹为主，现场建设条件具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和温州市已有部分收入较高的住房消费群体，根据对温州市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

风险分析结果表明，项目存在的机遇远大于风险。

从目前房地产市场分析，作为高档住宅，要根据市场变化做出更为准确的市场定位，作好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

中瑞曼哈顿空中别墅可行性研究报告第页共页参考文献蔡晓真，温州统计年鉴中国统计出版社出版地点温州北大方印务有限公司年月第版李明哲，房地产开发项目经济评价案例中国计划出版社北京年月第版武育秦，赵彬，建筑工程经济与管理武汉理工大学出版社武汉年月第版王家庭，房地产估价东北财经大学出版社大连理工大学印刷厂印刷年第次印刷陈建明，商业房地产投资融资指南机械工业出版社北京铭成印刷有限公司印刷新华书店北京发行所发行年月第版张建坤现代房地产开发与经营管理经济日报出版社北京年月中瑞曼哈顿空中别墅可行性研究报告第页共页中瑞曼哈顿市场调查问卷姓名年龄联系电话职业自用投资此项目北临瓯江，临近江心屿，南面为欧洲城，与东门步行街相临，是温州的首个空中别墅。

请在里打您认为具备什么样的基本条件才能称为豪宅高档住宅绿化率高区里面配套设施齐全装饰豪华低密度舒适请你列举出其他您若买豪宅你会选择以下哪些地段的物业市中心郊区如茶山县级中心城镇如龙港城郊结合处如新城您若买豪宅是喜欢什么类型的物业高层高档住宅独立别墅双联别墅立体别墅其他类型请列举您若买豪宅希望与什么环境相邻靠山临海沿江著名景点其他请列举您希望建筑的设计风格是古典欧式新古典欧式中式其它作为业主，您需要什么样的配套服务酒店式接待豪华观光电梯私家空中小品花园社区局域网及宽网小时中央热水户计量式中央空调小区实行分质供水视讯会议转播系统其他请列举您目前有几套房子，面积为多大套第套约平方米第二套约平方米第三套约平方米第四套约平方米其他若有适合您心仪的产品，最适合面积多大沿街店铺平方米住宅平方米购买本项目以下心仪产品，您认为每平方合理单价是多少沿街店铺元住宅元您若要买本项目，那你会选择什么时间进行购买目前善无打算买半个月内个月内个月内半年内年内时间不确定等降价后再考虑您若买这类别墅，你的付款方式是按揭付款次性付清分期付款其他还有填写的请说明通交通便捷，江滨路宽阔整齐，是市区主干道之。

东面望江东路可达温州著名的旅游胜地江心屿，南面的环城东路飞霞路更是把本项目容入了五马大南门商圈之中品质本项目采用温州标准的级抗震设计建筑，国际规划大师，建筑大师，园林设计大师，环境艺术设计大师联手铸就自然与艺术的完美结晶，菜单式精装修，多样风格，满足个性化需求，建筑品质胜人筹周边配套设施有温州超级商业航母欧洲城医院附医中新南亚国贸等星级大酒店白鹿影院嘉乐迪名典咖啡现代概念高档西餐厅牛排馆山姆士大世界以及多家银行等景观低密度建筑大面积的绿地又临江，使社区犹如个城市大花园。

且可以远眺江心双塔。

劣势分析压力温州目前善还没有如此高档的别墅，许多人包括些专家对此持怀疑态度，且政府对此严厉审查交通噪声由于处于交通主干道上，来往车辆多，尤其夜深时些商品混凝土车仍在行驶，加上周边有冷作卷板厂以及或许夜间轮船的汽笛声时有发生中瑞曼哈顿空中别墅可行性研究报告第页共页开发商首次涉入高档住宅开发，经验还善不足。

机会分析拥有温州目前最大的商业航母欧洲城的品牌支撑，以及附近东门步行街的兴起，将对本项目产生极大的带动效应，从而达到事半功倍的作用在已经积累的多名有意向购房户之中，大多数购房者手中资金雄厚，购买力强，况且目前温州类似于本项目的高档住宅很少，满足不了那些高收入者的购房需求以前很多高收入者选择到上海，北京杭州等地购高档住宅，本项目的推出将对那些零散的富人产生聚集效应温州目前高档住宅的稀缺性，使本项目当之无愧，无可争议的处于制高点，将对本项目有利占领有效市场份额提供良好契机发展商是中国著名的民间财团中瑞财团，知名度高，影响力大，有部分购房者冲着这点而来，认为中瑞的就是信誉的保证温州目前打造信用温州，对中