必须独具匠心，须具有市场冲击力和良好的社区设计理念及特点突出小区绿化效果，并具有水景景观容积率应控制在左右设计规模在户左右，总建筑面积为万平方米按照户型大小，每户均调配有平方米的绿地，并为每户设有独立车库小区应有生活配套设施完善的休闲娱乐中心和会所。户型设计其主要功能性房间，如起居室与卧室，应放置在南向或北向以满足采光观景。南北立面多采用大面积落地窗，选用美国能源部标准的窗体节能技术系统，室内设计上采用局部挑空客厅落地大窗铁艺栏杆，同时在室外景观设计和室内观赏上下功夫。根据目标客户群的定位，小区首期开发的户型面积应在平方米左右。小区软件配套，以园林为主，建筑为辅，绿化率高达以上，争取做到景中有房而不是房中有景。小区硬件配套设施，生活设施健身设施娱乐设施商务设施教育设施具备。四营销策略由于本项目不具备地理位置优势，因此首先将环境做好，将是本项目营销成功的关键和今后首期销售的主要卖点。主要卖点小区的绿化环境别具格的建筑设计风格小型高尔夫球场人与大自然的巧妙结合发展商的实力超前的人性化设计二价格策略据了解，通州区目前有近十个别墅督费竣工图编制费其它三建筑安装费住宅主体工程费公建工程费电梯购置安装费橱柜智能化高尔夫球场四室外工程费红线内配套绿化工程费其它五合计二三四六管理费七财务费用注贷款额按亿元，贷款期按年计算八销售费用九不可预见费十涨价预备费十营业税及附加十二费用合计六七八九十十三利润四所得税五净利润六税后利润率通过财务分析，本项目财务收益较好，若经营顺利，首期销售净利润为万元，所得税为万元，税后利润为万元，因此本项目具有良好的经济效益。七结论通过以上综合分析，本项目对于落实北京的总体规划改善通州区城关新城面貌促进通州地区的经济发展方面，具有重要的社会意义与此同时为公司也创造了较好的经济效益。因此本项目基本可行。但应注意以下几点加强科学管理，有效降低成本缩短建设期，在保证施工质量的条件下，尽快加强施工进度，使项目早建成早收益及时掌握市场需求动态，抓好本项目的市场营销工作。项目。价格分别在元平方米之间，其中，在毗邻本项目西侧的枫露皇苑价格最高，定位于中高档别墅，因此本项目建议价格控制在，独立别墅元平方米左右联体别墅元平方米。在销售过程中，可以采取露台车库或阁楼赠送的营销方式。三营销计划本项目视首期具体销售情况，拟分三期销售。每个销售周期定为二十四个月，期间销售率应为。五项目开发计划合作项目的用地面积约为万平方米，建筑总面积约为万平方米规划功能用地面积及建筑面积以规划部门批准方案为准。本项目采取分期建设滚动开发的方式进行。由于该项目建筑规模较大，因此可以考虑三期开发，年月至年月为首期,开发万平方米。预计总投资万元，需要启动资金万元。单位造价为元平方米，按元平方米的销售价格来计算，预计实现销售收入亿元，销售净利润为。六项目成本分析基础数据项目名称华夏新城项目项目性质多层复式别墅联体别墅住宅占地面积万平方米建设用地面积万平方米建筑面积万平方米可售面积万平方米容积率二成本分析表序号项目合价万元销售收入二成本土地成本地价款土地补偿费二前期费设计费勘察费监理费标底编制费工程招标管理费工程许可证执照费质量监居住项目为主，适合居住。房价呈上涨趋势，已由两年前元平方米上涨到了目前的元平方米。价格普遍较低，适合年轻白领。通州普通住宅的单价均在元平方米左右，相对于东四环附近的项目，这个价格低出元以上。由于具有价格优势，开发区的项目基本都能热销。通过以上分析，有定实力的房地产商在此区域开发具有规模优势和高品质个性化突击的住宅将具有广阔的发展机会。通州区楼市崛起的几个因素城市规划。通州十五城市规划目标为房地产业带来了良好发展前景。今后将按照河两线三城和全区环三路四个区域的总体框架构架，确立统规划的思路，成片规划，成片开发，成片改造并坚持旧城改造和新城开发并重，加快完成八通轻轨铁路建设。区域。地处百里长安街东端，紧邻，距城最近最大的卫星城北京城市总体规划为通州区的定位是把通州建成市区的部分，建成首都东郊的大花园。交通。交通四大走廊京通快速路朝阳路京沈高速公路京津塘高速公路与市区相连，到只需分钟车程，距首都国际机场仅公里。区内交通四通八达。环境。通州下风下水的状况日益得到改善，通州的条河正在进行综合治理，来自城里的污染由于绿化隔离带的建设将得到有效控制。基础设施，为提高卫星城承载能力和现代化水平，通州区目前正在着重五大体系基础设施的建设。区域房地产市场分析目前通州区主要形成了四大住宅集中区域，分别是老城区河东新城南部新城八通轻轨于房，房大约占的比例，房比例为，其余为房和复式房型，复式基本集中五六层主力面积房集中在平方米区段，房在平方米区段主力单价集中在元区段之间，其中轻轨沿线及河东新区的项目在价格的上限销售率基本在以上别墅项目通州区的别墅项目主要分布在通州城区的东北部，多为几年前开发的项目及后期运作项目。除早期开发的从林别墅枫露皇苑天润别墅等已形成规模外，其他开发规模均比较小，目前只有天润别墅开发了十余幢联体别墅。销售情况般，其中天润别墅销售率在以上，丛林庄别墅区销售率不足价格集中在至元平方米左右，面积多集中在平方米每套项目设计园林设计品质较差，住宅质量也不理想规模较小，基本在万平方米左右三项目定位物业类型定位本项目位于城关新区，不是通州区的重点规划建设区域，在地理位置上较其他三个居住区域不具有优越性。通过市场调查分析，珠江国际新城总体定位可概括为北京东部通州区，作为北京后院的新生代和通州区高收入人群的四层复式别墅的居住区。在物业产品定位上，应区分区域内其他项目的档次，开发具有设计新颖概念突出独具特色不同于其他项目的个性化产品，给人与自然朝夕相处的感觉，使该项目在周边住宅模式中脱颖而出。二目标市场定位该项目目标客源主要是通州区的高收入人群个体工商户私营业主的白领外企中高级职员和其沿线和城关新区。南部新城八通轻轨沿线中高档公寓和多层住宅区域由于该区域正好处于轻轨沿线，具有交通优势，从目前项目分布特点来看，主要开发建设的是批针对依赖公共交通的白领阶层的中高档小区和高层公寓项目，是目前物业品质和价格提升最快的地区。主要客户为区域的小白领。代表楼盘有新华联天赐良园长安星园怡佳家园西上园同鑫花园。旧城是通州区发展最为成熟较早的区域，该区域将是通州区十五旧城改造项目的比较集中地带和重点区域，目前正在改造之中。该区域主要是规模较小的项目，但位于通州区重点绿化美化示范街运河大街北侧的运乔嘉园规模却很大，规划总建筑面积达万平方米。河东新城环保型绿色住宅大型社区河东新城作为通州区十五规划重点之，开发的主要是以运河文化为特征的以武夷花园为代表的河东新城，居住规划人口万人。武夷花园小区总占地区亩，建成后将入住万人，是目前通州地区规模最大配套设施最完善的环保型绿色住宅大型社区。城关新区华夏新城主要位于总体规划中城关新区，定性为文教居住用地，近年来，城市管理直按其用地性质控制建设，且现状已有众多住宅项目开发，如疃里小区新潮家园华龙小区东潞苑小区丛林庄住宅及别墅区等，其东西北等周边地区由于土地资源比较丰富，社区配套较差，因此主要开发的是别墅项目，如，枫露皇苑别墅丛林庄别墅。竞争个案分析普通住宅楼盘以多层为主，除几个比较大的项目外，其余项目普遍规模较小主力房型为房房并侧重积土地购置和土地开发面积均有大幅增长月份累计完成住宅开发投资达亿元，增长开复工面积为万平方米，增速新开工面积为万平方米，增速达到，在新开工面积中商品住宅占。同时，土地购置面积和土地开发面积也有较大幅度增长，分别为万平方米和万平方米，增长倍和倍。经济适用房的建设和供应规模有所扩大至月份，用于经济适用房建设的开发投资达亿元，增长，经济适用房开复工面积为万平方米，增长，竣工万平方米，增长，商品住宅价格总体水平基本保持稳定至月份，京城商品住宅平均售价为元平方米，比上月下降元，平均售价水平基本稳定。北京未来住宅市场的需求特点与发展趋势北京十五规划为京城房地产业带来了良好的发展前景北京市近几年以来直以扶持住宅产业为城市经济发展的支柱产业，并确定了北京十五期间房地产业发展目标，房地产开发年度开复工面积平均为万平方米，竣工面积达到万平方米，其中商品住宅开发年度开复工面积平均为万平方米，竣工万平方米。北京人居住水平正在迅速提高，房地产需求进步扩大。北京市人口增长迅速及福利分房的停止，为北京房地产业带来巨大的发展空间。根据北京市国土资源和房屋管理局在十五期间北京市国内生产总值平均增长比例，按满足北京城镇居民基本生活需求低限标准来测算，北京居民每年约需住房多万平方米按定超前量测算，北京市城镇居民每年约需住房万平方米。北京居民郊区化居住增长明显。北京市第五次人口普查结果显示，城区人口减少了，近郊区人口的增幅则达到了，总人口中有的人生活居住在近郊区，这个数字比年前提高了个百分点，说明北京市人口分布呈现由城区向近郊区扩散的趋势，二通州区房地产市场现状分析通州区概况通州区位于北京市东南部，全区面积平方公里，共有人口万。该区地理位置优越，交通便捷。乘车仅需用分钟即可到达北京市区。通州区城区规划面积为平方公里，是北京市目前规划建设的最大新城区。通州区的房地产业形势根据城市总体发展的规划，北京市未来几年内将实行城市开发建设重点的战略转移，重点加强通州昌平顺义黄村四个卫星城开发建设,作为离东部商圈最近的个卫星城通州区，这几年，以独特的地理位置快捷的交通较低的房价和日益改善的环境，以及适度超前的基础设施建设和城市规