景，将呈现出房地产开发继续持续健康发展，房地产业支柱地位将进步确立，城市布局将得到合理调整，房屋开发将进步走向小区化个性化智能化品牌化和节能型，开发经营行为更加规范有序发展趋势。

其理由需求市场进步扩大。

今后年，加快城镇化进程是全面建设小康社会项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。

年重庆城镇化率仅为，平均每年增长，低于全国平均水平个百分点。

根据我市城镇化建设总体规划，年城镇化率达到，赶上全国平均水平到年，城镇化率达到，接近全国先进地区水平到年，城镇化率达到左右，都市发达经济圈和部分大中城市率先基本实现现代化。

此外，重庆市规划局规划显示，最近年内，重庆市旧城改造拆迁面积将达万，重庆市平均每年将新增万住宅面积需求。

重庆市主城人均居住面积将增加到，达到小康标准。

因此，如此大规模城镇化建设和旧城改造工程，将给重庆房地产市场带来巨大消费市场，房地产业发展在政府指导下开发力度还需要进步提高，以满足市场需求。

二小时重庆交通半小时主城交通工程实施，外环快速道路建设启动，主城区桥隧收费制度改革措施出台，不仅能大大降低居民购房臵业后使用成本，更将从根本上打破我市楼市之间区域樊篱，促使部分开发商加快路桥沿线和郊区开发历程，从而促进城市布局合理调整。

三随着住房消费环境不断改善和交通瓶颈逐步打破，居民二次臵业数量将急剧增加，而环境优美设施配套服务良好居住安全住宅小区将成为他们首选目标，这就促使开发商只有从事上规模上档次小区开发，并努力打造知名品牌，按照以人为本方针，在能满足消费者居住要求前提下，总论项目背景项目名称首钢金岭华府工程以下称本项目。

项目业主单位名称重庆首金房地产开发有限公司注册地址重庆渝北人和东路号法定代表人姚大力企业类型有限责任公司注册资本三千万元整经营范围他配套地上平方米地下总建筑面积平方米地下车库平方米总建筑面积平方米住宅建筑面积联排别墅建筑面积平方米小高层规模建筑面积平方米高层规模建筑面积平方米双拼别墅建筑面积平方米本章结论本项目位于重庆市北部新区北部经开园区鸳鸯组团牌坊片区。

工程建设目为打造主要景观区域和部分住宅，主要物业形态为联排别墅花园洋房和叠拼别墅和高层住宅。

本项目建设和销售条件良好，技术与经济上可行，在资金落实情况下，可以开工建设。

第二章市场分析项目功能定位鉴于项目业主投资意向及委托要求，结合重庆市及当地房地产市场需求，本项目建筑功能定位为住宅。

具体内容拟为双拼别墅联排别墅花园洋房等中高档住宅为主另有少量高层住宅及商业与配套配套公共建筑和车库等。

基本面分析重庆市宏观经济分析重庆位于青藏高原与长江中下游平原过渡地带，主要分布在长江沿线，东邻湖北省湖南省南靠贵州省西接四川省内江市遂宁市北连陕西省和四川省达川广安地区。

东西长，南北宽，总面积万，全市辖个区市县，人口万。

目前，重庆市主城区包括以下八个行政区渝中区北部新区江北区南岸区沙坪坝区九龙坡区巴南区大渡口区，此外，为适应重庆经济发展需要，在主城区内还设臵有高新技术产业开发区和经济技术开发区。

据重庆市统计局数据统计表明，年月份全市实现地区生产总值亿元，同比增长，增幅比去年同期回落个百分点。

其中，第产业实现增加值亿元，同比增长第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业实现增加值亿元，增长第三产业完成增加值亿元，增长。

上半年全社会固定资产投资亿元，比去年同期增长而社会消费品零售总额亿元，比去年增长。

投资总额和增长速度均超过消费，仍是重庆市经济增长第拉动力。

重庆房地产开发态势今年以来，重庆市房地产行业认真贯彻落实国务院和市政府宏观调控政策，坚持在发展中搞好调控，在调控中促进发展，房地产开发投资呈现稳步增长势头，房地产市场总体呈现平稳理性发展态势。

房地产投资快速增长，有效地促进了固定资产投资增长，成为支撑经济增长重要因素。

房地产开发投资继续保持稳步增长势头针对政府系列调控措施，土地购臵费大幅度增长，房地产开发商经过近半年观望和沉寂，市场信心逐渐恢复，重新调整对项目投资。

根据最新统计数据显示，年月全市房地产开发完成投资亿元，同比增长，施工面积万，同比增长，商品房销售面积销售金额大幅增加，商品房空臵率下降，全市房地产开发呈现产销两旺形势。

从投资构成看，住宅完成投资亿元，增长办公楼完成投资亿元，增长商业营业用房完成投资亿元，增长。

房地产开发前期投资增长，是推动目前整个房地产开发投资增长重要原因。

截止年月末，全市房地产开发投资支付土地购臵费为亿元，同比增长，增幅较年月上涨个百分点。

商品住宅仍是开发主体，商业营业用房投资比重下降，经济适用随着重庆市政府北移，北部新区将迅速地成为个成熟经济开发区，预计到年，该区域将成为个集市政商业住宅为体重庆未来中央居住区，成为消费者眼中最有升值潜力区域。

据秋交会调查，从购房主要用途来看，消费者表示自己使用，而仅有消费者用于投资。

重庆消费者理性消费行为将对重庆房地产行业健康发展打下坚实基础。

重庆作为西部唯直辖市，城市建设日新月异，城市地位得到进步提升，重庆房地产市场还有很大发展潜力。

从本次调研结果可以看，消费者认为重庆房地产市场很有潜力消费者认为比较有潜力，只有消费者对重庆房地产市场不太看好。

这显示出消费者对重庆房地产市场信心增强，也是重庆房地产市场近两年快速发展结果。

重庆房地产市场展望房地产市场分析随着中央继续实施扩大内需宏观调控政策，根据中央在十五计划建议中对房地产业提出增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量两大任务，结合中央直辖三峡工程建设西部大开发三大历史性机遇，在未来几年，我市房地产业发展前景，将呈现出房地产开发继续持续健康发展，房地产业支柱地位将进步确立，城市布局将得到合理调整，房屋开发将进步走向小区化个性化智能化品牌化和节能型，开发经营行为更加规范有序发展趋势。

其理由需求市场进步扩大。

今后年，加快城镇化进程是全面建设小康社会项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。

年重庆城镇化率仅为，平均每年增长，低于全国平均水平个百分点。

根据我市城镇化建设总体规划，年城镇化率达到，赶上全国平均水平到年，城镇化率达到，接近全国先进地区水平到年，城镇化率达到左右，都市发达经济圈和部分大中城市率先基本实现现代化。

此外，重庆市规划局规划显示，最近年内，重庆市旧城改造拆迁面积将达万，重庆市平均每年将新增万住宅面积需求。

重庆市主城人均居住面积将增加到，达到小康标准。

因此，如此大规模城镇化建设和旧城改造工程，将给重庆房地产市场带来巨大消费市场，房地产业发展在政府指导下开发力度还需要进步提高，以满足市场需求。

二小时重庆交通半小时主城交通工程实施，外环快速道路建设启动，主城区桥隧收费制度改革措施出台，不仅能大大降低居民购房臵业后使用成本，更将从根本上打破我市楼市之间区域樊篱，促使部分开发商加快路桥沿线和郊区开发历程，从而促进城市布局合理调整。

三随着住房消费环境不断改善和交通瓶颈逐步打破，居民二次臵业数量将急剧增加，而环境优美设施配套服务良好居住安全住宅小区将成为他们首选目标，这就促使开发商只有从事上规模上档次小区开发，并努力打造知名品牌，按照以人为本方针，在能满足消费者居住要求前提下，突出个性特征，才能在开发行业立于不败之地。

四国六条对本项目影响该政策主要针对房价过热城市，如北京等。

重庆受影响比较低。

未来段时间内，套内面积主要风制管理费用开支，优化设计和施工方案，尽可能减少工程建设投资，以提升项目市场抗风险能力。

第十二章社会评价虽然本项目具有投资大特点，但本项目是重庆市北部城区开发建设重要组成部分，且为整个北部新城最高地点，将成为该区域标志性建设项目。

项目业主拥有良好股东背景，资金实力雄厚，国有控股，股东多年房地产开发，积累了丰富房地产开发经验。

这些对于本项目建设和销售都将产生深远影响。

因此综合分析该项目风险较小，且有着明显社会效益经济效益和极大社会影响力。

社会效益主要体现在完善所在地段规划功能提升城市形象提升市民人居质量，改善房地产市场供应体系增加社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。

社会影响分析可以推动所在地段城市建设进程，促进周边公用设施配套完善，提升当地原有居民生活质量增加所在地区服务业就业机会项目建设，将增加对建材设备劳动力需求项目建成后，车流人流都将增加，加大了环境卫生工作量同时增大了对当地公用服务设施需求，但也有利于增加社会有效消费需求。

提升项目业主经济实力，树立良好企业公众形象。

项目业主拟引进有良好声誉优质基础教育机构，将使得本项目社会效益更加明显。

社会风险分析项目业主已与政府相关部门签订土地使用协议，涉及非自愿移民安臵问题可以有效解决由于项目系北部新区招商引资项目，建设得到有关部门大力支持，项目引发社会矛盾可能性甚微。

在项目建设期，应选择合理施工方案，加强施工现场管理，并采取恰当安全防护措施，将负面影响降低到最低程度与所在地区政府保持畅通沟通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。

在运营期要注意对声学环境绿化成果保护，认真落实环保部门要求，尽量减少对周边地区环境容量需求，避免环境因素引发社会风险。

基于社会评价角度，本项目建设是可行。

第十三章研究结论与建议主要研究成果市场前景重庆市房地产市场拓展空间还较大项目所在区域为重庆未来极具魅力地区，市场潜力很大项目业主技术经济实力雄厚，企业公众形象好，注重开发楼盘品质塑造锁定目标客户是城市中产阶级消费群体，客户资源较丰富，项目市场前景值得乐观。

资源与建设条件项目用地拥有良好自然和社会环境条件公用设施条件，场地内主要交通干道已完全形成。

建设和运营项目基本面良好。

环境影响评价本项目所在地环境质量现状良好，建设期中