，现有步行街局部拓宽，重新铺装设计。

进出口地下商业街设置出入口个，其中主出入口个，次出入口个，疏散出入口个。

同时设有电动扶梯部，每个出入口平均面积约。

建构筑物工程位于大连金州区，呈十字型，斯大林路长度约米，宽度约米胜利路长度约米，宽度约米向应广场建筑面积为中心广场建设面积，项目主要利用激动车道，同时在主要人行过街及商场位置设置个出入口，项目总建筑面积约，工期为个月。

公用工程本项目公用工程主要有给水排水供电通信供热通风消防等工程建设。

主要技术经济指标主要技术指标览表表序号项目名称单位数量备注主要技术指标建设主体总长度总建筑占地面积商业街出入口个主要出入口面积电动扶梯部二主要经济指标工程总投资万元资金筹措全部自筹建设期年财务基准收益率税后投资收益率投资回收期年总投资收益率问题与建议金州区地下商业街位于金州区中心黄金地段，项目建成后，对改善金州城市商业面貌改善居民购物餐饮和娱乐环境，缓解交通拥堵状况具有重大作用，建议加快设计，尽早建设。

第章市场预测市场调研金州区经济发展概况大连市经济发展概况金州区是大连市重要组成部分，大连市经济发展对金州区经济发展起着巨大推动作用。

大连市是金州区直接腹地和消费市场，大连市经济发展水平和消费能力对金州区商业开发产生定影响，为此，正确判断和把握大连市经济发展水平和消费市场状第章总论项目背景项目概况新城区，位于大连市区北部，东临黄海，西濒渤海，与大连市经济技术发区金石滩国家旅游度假区为邻。

辖个街道镇乡，面积平方公里，人口万。

沈大铁路大庄铁路沈大高速公路横穿金州区内，新修建轻轨可以由大连市内直接到达金州。

年末，全区实现亿元。

随着金州区经济发展，城市人口迅速增加，宏观经济持续向好，居民收入稳步增长促进了金州区消费品市场日益繁荣，同时，城市商业区集中，带来商业区人流迅速增加，交通拥挤和事故增多现象也不断出现。

城市交通商业消费与发展矛盾越来越突出。

因此，拓展金州区城市空间，启动地下商业街建设成为当务之急。

开发地下空间是金州区城市发展方向进入二十世纪，地下空间开发利用是城市发展必然趋势，是城市可持续发展和解决用地缺乏矛盾最有效手段。

从上世纪八十年代，我国城市开始地下商业开发，目前，我国特大城市中心城市及些县级市也在繁华地段和工作生活区开发地下空间，解决用地紧张矛盾，减少了由于城市扩大对农田破坏，促进了经济持续发展。

地下空间开发利用也是金州城市和商业开发建设必然趋势。

利用金州原有道路及广场开发地下商业街不仅可提高金州土地容积率，而且不影响地面交通和生活，保护地面建设及园林绿化生态，不但促进经济发展，解决就业，而且具有在自然灾害时保护人民生命及财产安全功能，是金州可持续发展有效途径。

地下商业街建设，不破坏金州商业区地面建筑，不占用道路广场，可提高金州商业区交通流量，人车分流，提高安全性及掩蔽性，方便群众购物和休闲，是对金州区城市规划补充，能够极大地提高客流量，增加人车流动速度，促进金州经济发展。

完全符合大连市城市发展规划和金州区发展方向。

所以，开发地下商业街工程是完全必要而且也是可行。

项目建设必要性建设地下商业街是金州区经济发展需要现代城市发展土地资源尤为奇缺，充分开发利用地下空间资源，节约城市建设用地，是解决城市用地紧张有效途径之，符合地区可持续发展战略性要求。

本拟建项目坐落于金州斯大林路与胜利路交汇处中心广场，是金州最繁华商业圈和交通枢纽，该中心广场分布有大商新玛特安盛购物广场联营大厦大市场苏宁电器及国内外线二线众多品牌店。

但随着金州区诸多新建住宅小区落成，大量居住人口涌入，又由于金州区是大连市旅游名胜重要站，游客逐年增长，原有商业结构已经远远不能满足居民和游客物质和文化需要，金州商业圈需要进步提高规模和档次，增加商业经营范围，吸引新商业经营企业入住商业区。

本项目建成后，不仅能改善金州区商业面貌，拓宽道路美化街景，在更好地完善商业功能基础上丰富环境景观，而且能够带来投资，增加金州经济升级，并且能够凝聚人气目前期市场调研和初步效益分析得出，金州区城市发展已达到定规模，经营地下商业街完全有商业市场客观需要，具有各种不同档次消费群体，对商业需求旺盛，经营商业店铺能够产生定经济效益，所以，金州商业街建设能够为投资公司带来经营收入，提高公司资金利用率，是大连中凯创业投资有限公司经营发展迫切需要。

项目概况拟建地点大连市金州区斯大林路与胜利路交汇处。

建设目标金州城市区域将以金州商业圈为中心发展规划，在金州区商圈区域将形成现代化多功能便捷地上与地下互动核心商业中心。

商业街开发将不会影响现有金州区商业中心地表绿地，工程完工后，将建成标准较高休闲广场。

商业街将建设地下层，通过商业街形成地下交通网络，疏导商业中心人流，缓解目前商业中心交通拥堵状况，并减少交通事故。

同时商业街集购物餐饮商贸休闲以及停车服务等于体，与周边商业网点自然结合，为市民提供处购物消费娱乐休闲场所。

经营方式项目建成所有商铺用于销售与租赁经营。

建设内容及规模建设内容本项目主要建设内容有地下商业街总体景观设计商铺设计通道给排水供电照明通讯消防等公共辅助工程设计。

建设规模景观道路斯大林路地面街道改造，景观节点上设置休闲广场，现有步行街局部拓宽，重新铺装设计。

进出口地下商业街设置出入口个，其中主出入口个，次出入口个，疏散出入口个。

同时设有电动扶梯部，每个出入口平均面积约。

建构筑物工程位于大连金州区，呈十字型，斯大林路长度约米，宽度约米胜利路长度约米，宽度约米向应广场建筑面积为中心广场建设面积，项目主要利用激动车道，同时在主要人行过街及商场位置设置个出入口，项目总建筑面积约，工期为个月。

公用工程本项目公用工程主要有给水排水供电通信供热通风消防等工程建设。

主要技术经济指标主要技术指标览表表序号项目名称单位数量备注主要技术指标建设主体总长度总建筑占地面积商业街出入口个主要出入口面积电动扶梯部二主要经济指标工程总投资万元资金筹措全部自筹建设期年财务基准收益率税后投资收益率投资回收期年总投资收益率问题与建议金州区地下商业街位于金州区中心黄金地段，项目建成后，对改善金州城市商业面貌改善居民购物餐饮和娱乐环境，缓解交通拥堵状况具有重大作用，建议加快设计，尽早建设。

第章市场预测市场调研金州区经济发展概况大连市经济发展概况金州区是大连市重要组成部分，大连市经济发展对金州区经济发展起着巨大推动作用。

大连市是金州区直接腹地和消费市场，大连市经济发展水平和消费能力对金州区商业开发产生定影响，为此，正确判断和把握大连市经济发展水平费是拉动经济增长最终动力。

最终就业人数增多，居民收入不断提高，消费结构优化，增加税收，推动经济更加繁荣。

可见，本项目建成后，不仅解决了金州区繁华商业中心道路交通拥堵难题，也提升了金州黄金地区景观影响力，规范了金州人口稠密区活动休闲规划布局，增加了金州绿化环保水平，既有利于城市建设，又增强城市减灾避难能力，为加速城市建设开辟了新领域。

通过上述分析可以看出，本项目实施可以节省城市土地开发，扩大城市空间，繁荣商业和市场，改善城市交通状况，保护环境，促进本地区人民就业促进经济和社会发展等方面都意义重大。

大连市金州区地下商业街项目可行性研究第章研究结论与建议研究结论大连市政府城市规划发展策略利好，使得金州区发展形势为大众所瞩目，人口定居量逐年增长。

金州区域内宏观经济状况与居民消费状况逐年向好，为项目未来发展提供了良好社会环境。

居民人均收入所得逐年提升，消费能力明显提高，为商业街规划建设提供了良好社会消费环境。

商业区域为金州区传统商业中心，是交通网络最发达，人口最密集，商业布局最集中中心消费区域，优越地理位置成为商业街未来蓬勃发展关键因素。

在区域内基本形成了休闲型消费为主导消费行为，为中小型特色商铺发展提供了有利环境对位于区域内现有分散商业业态，商业街可以起到中心节点转承作用，以全新形式将区域商业街更加紧密度连接起来。

提高金州区城市影响力，促进金州经济高速发展。

主要建议市场营销分析中可以看到，该项目有很大市场需求，但本项目经营公司除进行市场消费调研外，地下商业街经营销售市场也需要进行精心研究，必须迅速占领金州商业市场。

因为市场商业营销活动将是经营重中之重。

项目管理本项目建设位于城市繁华地区，施工不甚方便，为了保证项目顺利实施，公司应该引进项目管理方法，组成项目团队，制订出更为详细可行项目实施进度计划，并严格按照计划进行，保证该项目按时按预算和高质量完成。

风险控制从该项目敏感性分析可以看到，影响该项目财务净现值两大因素是地下商铺销售价格和经营成本。

为了防范财务风险，公司方面要加强销售力度，提高服务质量，增加销售收入，另方面，要加强研发力度，从广告和设计方面降低经营制造成本，严格控制并降低管理费用。

大连市金州区地下商业街项目可行性研究附表总收入费用表计算单位万元序号年份项目建设期经营期商铺出租二餐饮出租三物业收费四其他收入收入合计大连市金州区地下商业街项目可行性研究附表二总成本费用表计算单位万元年份项目建设期经营期经营成本工资及附加费基本维修费燃物料费企业管理费二折旧三摊销四贷款利息五总成本费用大连市金州区地下商业街消项目可行性研究附表三利润及利润分配表计算单位万元年份项目建设期经营期营业收入二营业税金及附加三总成本费用四利润总额五所得税六税后利润七提取公积金公益金八未分配利润大连市金州区地下商业街项目可行性研究财务现金流量表附表四计算单位万元年份项目建设期经营期现金流入二现金流出固定资产投资流动资金经营成本营业税金及附加所得税三税前净现金流量四税前累计净现金流量五税后净现金流量六税后累计净现金流量效益指标税前税后内部收益率净现值万元投资回收期年人气，增加氛围，提升金州区商业竞争能力，推动金州区整体