经济和私营个体经济投资比例在逐年下滑。

国有经济逐年增长成为成都高层住宅主力，年所占比列超过。

表历年成都各经济成分投资情况表单位亿元年年年年年年国有经济集体经济私营个体经济数据来源成都统计局历年投资开发分析年月，成都市完成房地产开发投资亿元，同比增长，其中住宅投资亿元同比增长。

占全部投资。

非住宅住宅亿元。

同比增长，上述个数据都居于高位增长，表明成都楼市今年成上扬趋势。

综合数据分析，开发投资与销售快速上涨有其定合理性，但不具备持续性，开发投资量下滑，房价过快上涨，会造成市场供求关系失衡，对企业和投资者都将造成直接经济利益损失，稳定房价就意味着稳定市场，在目前金融政策开始对房地产开发融资进行调控初期，应严格加强项目和土地审批，控制好贷款收缩节奏，避免市场反应过度造成房价大起大落。

成都市住宅市场各项指标成长状况年是成都房地产快速发展和逐渐走向成熟年，表现为房价上升较快供应量迅速增加市场需求旺盛大量外来开发商进入地价攀升较多等特点。

成都市统计局公布数据显示年成都市主城区新开住宅整体均价为元，主要是由于年新开住宅项目中，均价在元以上项目就多达个，新增供应面积万，占到主城区新增总量，拉高了整个成都市区房价。

年成都郊区新第部分项目概况宗地位臵金沙云庭该宗地位于四川省成都市金沙遗址路，金沙派出所旁。

二宗地现状四至范围东面是金沙西苑楼盘，西到蜀金璐，北达金沙遗址路，南面至清江西路。

此处地势平坦，与周边地势持平。

质基本明确。

第三部分市场分析年房地产市场政策动向从上半年全国整体市场来看，虽然在中央出台新政后，全国各主要城市前前后后地出台了些地方细则，至今仍有部分城市未出台新国十条执行细则，但无论地方政府是否出台了地方细则，各个房地产市场都同样地受到了政策强烈冲击，只是冲击稍有差异而已。

全国各地目前表现基本致，主要是表现在销售数量急剧下滑，但是由于价格表现并不明显，致使消费者仍然处于浓烈观望情绪中，这说明房地产新政策已经起到定效果。

新政局部奏效，市场快速触底抑需求初见成效新房成交跌至低谷首先见效是需求被全面抑制。

随着非基本需求被快速挤出，各地住宅成交量骤降。

从上半年各地成交月度走势看，年初个月，在季节性因素和年底出台楼市降温政策双重影响下，成交冷淡。

然而，逼出供应量目暂未有效。

今年上半年，各地政府通过提高土地供应面积，并对开发商海外融资网开面，希望加速开发商现有项目建设速度，以增加住宅市场有效供应。

但从市场反应看，土地供应量增加，反而令开发商有较大选择余地，激发了购地需求且目前地价受政策调控已从高位回落，利于开发商加强土地储备。

年上半年，中原监测全国个城市居住用地成交公顷，同比上升。

在政策调控下，尽管开发商拿地趋于理性，土地成交溢价率持续下降，但流标率始终维持低位，土地市场供求仍较活跃。

基本需求稳定，支撑低位反弹当前政策调控重点，应该理解是为了挤出投资需求泡沫，但对首套购房等基本购房需求仍然鼓励，以令住宅恢复其原本居住属性。

因此，基本需求大小成为影响下步楼市走向关键。

对各城市来说，由于城市化进程推进所带来城市人口增加，及城市生活水平提高所引发购房需求，是构成住宅基本需求主体。

从第部分相关经济数据可以看出，楼市受新政影响甚大，导致楼市供求量紧缩，说明了政策已经取得了定抑制，保持现状效果。

二成都住宅市场分析成都市房地产市场历年市场状况成都市年到年房地产市场状况年成都市主城区商品房供应总量为万，同比下降减少万，相较年同期下降减少万。

共计成交万，同比增长增加万，相较年同期增长增加万供应量下降原因是开发商存量房规模较大，为减少新开发量销售存量房，因而减缓了推出新盘速度而经过了年年市场调整，年受到系列优惠购房政策和开发商调价影响，市场刚性需井喷和投资客户重新入市，使得市场销售量大幅增长，甚至超过了历史同期最高水平。

年以月为分水岭，上半年成都市主城区商品房供应与销售呈现出两种不同走势。

月以地价上涨，规划思路变迁，将导致中高层电梯公寓越来越多，迅速成为市民百姓主要选择。

户型设计好通风采光好电梯公寓很有卖相。

图投资增长比率走势图投资增长比率走势图年年年年年年年总增长率住宅增长率数据来源成都统计局年年，开发商投资重点由年住宅办公楼和商业地产齐头并进，看重商业地产态势，改变为住宅投资继续加大，对商业地产投资明显减少。

为满足成都市旺盛消费需求，增大房市供应，开发商明显增大了对住宅投资，住宅完成投资突破亿元，达到亿元，增长，比整个房地产开发投资增幅高个百分点，是推动整个房地产开发投资持续攀升主体动因。

当年成都住宅市场进入了持续低迷期，总体供应大幅增加同时，销售大幅下滑，相应地，住宅报价与成交价也有定回落。

供应量大幅增长同时，销售量急剧下降，使得供求形势出现逆转，以往供不应求格局变成了供给过剩。

成都市普通市场开发投资与整个房地产业开发投资样，起伏大，增长情况和下降情况明显。

年年，成都市房地产开发投资增速自年月高点回调以来，已连续四个月回落，截止月，四川省房地产开发累计完成投资亿元，比去年同期增长。

分别和月回落个个和个百分点。

从单月完成投资来看，月仅完成投资亿元，分别比和月减少亿元亿元和亿元。

图年年房地产开发投资增速走势图数据来源成都统计局投资成份状况最近几年，集体经济和私营个体经济投资比例在逐年下滑。

国有经济逐年增长成为成都高层住宅主力，年所占比列超过。

表历年成都各经济成分投资情况表单位亿元年年年年年年国有经济集体经济私营个体经济数据来源成都统计局历年投资开发分析年月，成都市完成房地产开发投资亿元，同比增长，其中住宅投资亿元同比增长。

占全部投资。

非住宅住宅亿元。

同比增长，上述个数据都居于高位增长，表明成都楼市今年成上扬趋势。

综合数据分析，开发投资与销售快速上涨有其定合理性，但不具备持续性，开发投资量下滑，房价过快上涨，会造成市场供求关系失衡，对企业和投资者都将造成直接经济利益损失，稳定房价就意味着稳定市场，在目前金融政策开始对房地产开发融资进行调控初期，应严格加强项目和土地审批，控制好贷款收缩节奏，避免市场反应过度造成房价大起大落。

成都市住宅市场各项指标成长状况年是成都房地产快速发展和逐渐走向成熟年，表现为房价上升较快供应量迅速增加市场需求旺盛大量外来开发商进入地价攀升较多等特点。

成都市统计局公布数据显示年成都市主城区新开住宅整体均价为元，主要是由于年新开住宅项有建筑多为小高层建筑，形象相对较好，档次中等偏上，项目本身地块规模大规划没有太大难度，加上目前金沙片区房地产市场竞争激烈，近几年市场存量较大，附近中海金沙府金沙西墅保利金香槟等项目规模大，配套齐全，对本项目具有定影响。

这些都是本项目开发时将要遇到问题，针对以上问题，本项目需要转换这些劣势，规划设计中充分体现低容积率优势，加大绿化率及增加小区主题景观，提升建筑品质，加强产品自身特色设计及小区配套功能完善，同时加强小区物业管理与周边区域形成档次与形象差别，营造幽静安全居住氛围。

总来说，本项目走中档精品路线是唯选择，但只有树立较高物业形象，增加产品附加值，提高价格性价比，才可以增强客户对本项目认知度，最终使项目销售取得理想效果。

三项目风险及防范建议本项目在地理位臵建设规模市场影响力等方面与成都中心城区档产品有较小差距，如果直接进高端市场，需要面临市场考验，有定风险，但是如果选择好入市时机，走产品差异化，利用品牌优势及专业优势，从建筑外观户型设计园林景观等方面塑造差异化产品，同时控制成本，提高价格竞争力。

第九部分附件项目开发成本估算表附表单位万元序号项目投资年份年年年年年合计总投资支出合计土地费用土地出让金征地费城市建设配套费拆迁建设配套费二前期工程费规划勘测费可行性研究费三通平费三房屋开发费建安工程费附属工程费室外工程费四其它费用五销售费用六管理费用七财务费用八不可预见费九税费项目开发成本期间费用结转经营成本资金来源与运用表附表单位万元序号项目经营期合计年年年年年资金来源经营活动产生现金金来源其中预售收入销售收入出租收入筹资活动产生现金来源其中自有资金预收收入银行借款其它负债其他来源上年盈余资金合计二资金运用建设投资支出经营期营业成本销售费用经营税金及附加管理费用财务费用所得税盈余公积应付利润其它偿还借款及盈余资金其中偿还借款款盈余资金合计项目损益及利润分配表附表单位万元序号项目年年年经营收入减经营成本销售费用经营税金及附加二经营利润减包括其他费用财务费用三营业利润减税前弥补以前年度亏损四利润总额减所得税五净利润加年初未分配利润上年利润调整可供分配利润加盈余公积补亏减提取盈余公积其中公益金应付利润年末未分配利润经营净利率说明外币收入折合为人民币计算。

股份制或中外合资企业表式可参照财政部有关会计报表格式进行调整。

现金流量表全部投资附表单位万元序号项目经营期合计年年年年年现金流入预售收入销售收入出租收入其它现金流出建设期开发成本经营期当期发生营业成本销售费用财务费用经营税金及附加所得税其它净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值财务净现值财务内部收益率财务投资回收期动态年自年初起计金沙云庭项目初步可行性研究报告项目名称金沙云庭开发商天拓臵业姓名学号班级至超过了历史同期最高水平。

年以月为分水岭，上半年成都市主城区商品房供应与销售呈现出两种不同走势。

月以前，单月供应及销售大体上呈现供销同涨态势。

而自月以来，供应与销售量双双持续走低，供求比曲线处于下降趋势，近期市场总体表现供小于求。

表明供需双方均明显受到了调控政策影响。

供应与销售量持续下降，反映出市场各方对后市政策导向和市场发展方向观望情绪依然较大。

月成都主城区商品住宅供应量和成交量双双下降，供需市场出现倒走势。

本周均价走低，新开楼盘价格稳起月最后周成都新房成交量突破套，月主