元，具体数据见表。衡阳与税收统计资料表单位亿元项目年年年税收地方财政收入衡阳进出口与引进外资情况衡阳市年进出口总额亿美元，年达到亿美元，年增长倍。年注册外资亿美元，年达到亿美元。年实际投入外资亿美元，年达到亿美元。外贸进出口与引进外资的快速增长成为衡阳经济发展的强大动力。见表。衡阳进出口及引进外资统计表单位亿美元项目年年年进出口总额注册外资实际利用外资衡阳固定资产投资及消费品零售情况衡阳固定资产投资年亿元年达到亿元年增长倍多，消费品零售总额从年的亿元上升到亿元，增长倍。见下表衡阳固定资产投资及消费品零售总额统计表单位亿元项目年年年固定资产投资消费品零售总额衡阳工业和旅游业发展情况衡阳工业年工业总产值亿元年达亿元，增长倍多，旅游收入由年的亿元年达亿元，增长倍。见下表。衡阳工业总产值及旅游收入统计表单位亿元项目年年年年年工业总产值旅游收入从以数据可以看出，衡阳市经济在近几年在稳步增长，随着广东省经济的产业升级，大量劳动密集型企业向内地转移，而衡阳距广东较近，具有区位优势，有着丰富的劳动力资源，较低的土地价格。衡阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招商引资和民营经济为动力，争取成为湖南省次级经济中心。衡阳经济的快速发展，城市化进程的不断提高，居民收入水平的持续增长是衡阳房地产业规模不断扩大，价格稳步提升的主要动力。三衡阳城市化进程与房地产发展衡阳经济的快速发展加快了衡阳城市化进程，城市化使衡阳人口保持较大幅度增长。年至年，衡阳市区人口每年平均以的幅度增加，年年年年分别比上年增加万人万人万人和万人，见表。标志着衡阳市城市化的速度，人口增加及人均住房面积增加，为衡阳房地产业发展提供了稳定需求投入资本金万元，并已全部到位，银行贷款万元，利用项目滚动开发的经营收入万元，贷款占比。事实上，每期工程可以实现分别核算，按先后顺序开发，所需资金也可以分期筹措。第期工程投资总额为万元，其中冠都集团已实际投入项目资本金万元包括二三期用地万元，实际投入万元，计划银行贷款万元，利用经营收入万元截止年月底，已经利用预售收入多万元，项目资本金银行贷款经营收入各占。虽然用做投资的经营收入也属于自有资金，将来也可以转增资本金，由于到帐时间较晚，在需要贷款时尚未完全到位，故般不能作为银行贷款的自有匹配资金，但资金来源是有保证的。本项目资本金比较充足力较强，是难得的贷款优质客户。衡阳市的房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长阶段转型时期，市场已累积了较大的需求空间和价格空间，为投资者提供了难得的投资获利机会。项目是难得见的超级大盘，直接参与土地级开发，土地成本低，比其他项目具有更强的竞争能力。项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率，经济效益较好贷款偿还期年，偿债备付率，具有较强的偿债能力，贷款风险较低项目的建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好的经济效益和社会效益。综合上述，认为本项目是个效益好风险低的优质项目。项目各项经济评价指标详见表。经济评价指标汇总表表序号指标名称单位项目期工程期工程期工程期工程期工程项目总投资万元资金筹措万元项目资本金万元资本金投入万元利用上期滚动资金万元返还上期滚动资金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率总投资收益率资本金净利润率偿债备付率期银行贷款偿还期年二期银行贷款偿还期年三期银行贷款偿还期年四期银行贷款偿还期年五期银行贷款偿还期年第二章市场分析衡阳市概况衡阳市位于湖南省南部，湘江中游，东临株洲，南临郴州，西接邵阳娄底，北连湘潭，素有雁城之说，是湘南最大的城市和政治经济文化中心，也是对外开放的旅游中心。因市区地处南岳衡山的南面，顾名衡阳。衡阳市是湖南省第二大城市，全市辖县市区，总面积万平方公里，总人口万。其中城区面积平方公里，市区常住人口万。衡阳交通四通八达，境内公路铁路水运十分便利。衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿扼两广，锁荆吴，地处南北要冲，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。衡阳资源丰富