运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆明市房地产交易中心统计的数据显示，手房市场销售火热，至月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起，成交面积达万平方米，交易金额达亿元，几乎相当于年全年成交量的，昆明市房价已历史性突破元大关，达到元平方米，比去年上涨二手房销售也路火爆，至月共成交起，成交金额亿元，成交面积万平方米，均价为每平方米元。由此可看出年昆明房地产市场开局良好，市场供需两旺，通过本项目有针对性对二环路以内房地产市场调查发现，由于受到昆明关于加强昆明主城规划区规划管理工作的通知的影响，今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制，至月份二环路以内新开楼盘有中央丽城昆明主场蓝色经典玉树风铃，向市场新增供应套其中房套，占二房套，占三房套，占四房套，占五房以上套，占。由于中央丽城体量较大对二环路内年初市场供应影响较大，从销售进程来看，现阶段二环路内楼盘销售态势良好，不管是去年和今年开盘的在售楼盘多数都处于尾盘期，市场供应量都不大，主要存量户型面积以平米以上大面积为主，近期二环路内供需仍不平衡，需求仍然大于供给，主要是由于新通知即将出台，市场需要有段时间适应和调整，相信年中二环路内市场供应再次出现高潮。项目所在地局部供需分析项目所在地区域，去年今年开发了个楼盘蓝色经典丽水天锦金色年华瀛城洋楼总供应在套左右。现区域各楼盘销售来看，金色年华也销售完蓝色经典丽水天锦瀛城洋楼已销售过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下的房二房三房市场畅销，从市场存量来看，路，强调项目的鲜明视觉性和独特的个性，鉴于项目规模较大，方便社区居民和项目周边居民生活购物方便，项目下部应建商场及商业网点。小区采用人车分流，车辆的使用和停放全部用地下车库解决。产品价格模拟客户定位通过对昆明市，相似楼盘的调研分析发现，购买城区精品楼盘的业主，主要年龄在以上，多为白领阶层房地产投资者小型个体商业经营者。白领阶层和个体商业经营者多数正处在新婚或三口之家，家庭人口为至人，大部分是在市中心工作或项目区域从事经营活动，事业正在创业阶段，时间观念强，注重生活品质和房屋的性价比，对教育医疗生活配套要求较高而况市区环路与二环路之间及项目周边主要竞争楼盘多为高层小高层的精品楼盘，主力价格元，主力户型结构三室二厅二卫二室两厅两卫和室厅卫，销售较好的户型面积多在平方米以下，客户定位主要为白领阶层二次置业者地产投资者。结合世纪俊园项目社会属性分析，应把客户群定位在白领阶层二次置业者和地产投资者。同区域类比楼盘楼盘名称博园上东区蓝色经典丽水天锦期开发商新赛联房地产兴宏基地产中房现代地产项目位置白龙路号穿金路诺玛特对面白云路西段滇江路物业类型多层小高层高层小高层小高层高层项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅客户定位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模亩亩亩总建筑面积总户数面积主力户型三室两厅两卫二室三厅两卫室厅卫二室二厅卫主力面积起价均价最高价昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期，中央丽城。楼盘名称中央丽城创意英国二期格林威治摩玛期开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号物业类型高层小高层高层项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅客户定位二次置业者房地投资者白领阶层二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模总亩亩亩总建筑面积总总户数产品面积主力户型三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫室卫主力面积起价均价最高价综述通过上述类比楼盘的分析，环路与二环之间楼盘及项目周边楼盘主要定位都是高尚精品住宅主力面积档在平方米以下项目走精品化道路。项目客户定位指向主要分三类第类白领摩码期丽水天锦蓝色经典第二类二次置业者中央丽城博园上东区第三类房地产投资者中央丽城丽水天锦格林威治环路与二环路之间项目均价基本上在元平方米以上。三区域市场预测区域整体供需分析年年底昆明二环路以内只拆不建的禁令解冻以后，年全年二环路以内的房地产项目供应出现井喷，市场度出现抢购的热潮，这说明禁令造成昆明人对市中心住宅需求的大量积聚，同时年售周期个月二销售税金及利润估算本项目毛利万元利润分析单位万元销售收入减成本减销售税及附加毛利第二节社会效益和经济效应