外新颖的商业名词，形成具有吸引力的商品卖点，同时，切实考虑地块真实情况和市场环境合理的布置却可以得到较为满意的投资效果。商业业态发展轨迹发展阶段原始形态传统商业现代商业广义商业表现形态庙会地摊集贸市场百货商场商业街批发市场购物中心便利店仓储式商店人均美元低于以上城市化率低于以上消费特征关注物质本身及价格关注品质价格便利性愉悦性舒适性流行性产品形态原始小体量品种繁多散乱品牌产品档次高业态丰富，产品附加值高图表商业业态发展轨迹发展大型购物中心，淮南市的商业正处于由传统商业向现代购物中心转型的发展阶段，城市消费能力不足以支持万平方米的大型购物中心，般情况下二线城市城区人口万以下的城市，个购物中心应该控制在万平方米以下的规模百货商场目前来说百货商场属于淘汰的商业业态，但是在二线城市形成的格局是百货店与商超并立的局面。同时实力强大的后进入者，会逐步取代传统的老旧百货商场，形成总规模的动态平衡。保持着家效益较好，其他专业商场配合的局面。如果没有足够实力打破这种平衡，再将投资方向定位为传统百货是不明智的。超市是商业业态发展的趋势，但是从项目地块本身的环境考虑，此地块在发展商超的机会也是不大的，地块周边已经存在了多家大型超市，趋于饱和状态。专业店专业市场从地块的条件来讲，可以寻找突破口的就是细分的专业店，目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修电器专业店等业态。可以突破的方向有结合高尚住宅区，发展专业体育健身专营店时尚家居生活馆以及餐饮娱乐文化产业。上是从城市的功能中分化出来的，两者之间存在十分密切的联系。形成互补的基本形态，以零售商业商务办公为主体，则以休闲娱乐为主体。城市的功能根据业内专家的观点，的功能按其提供的服务类型可以分为休闲娱乐功能商务功能以及旅游商业功能。休闲娱乐功能是的首要功能。与传统的中央商务区有着密切的关系，不少学者认为是的有机组成部分和题中之义。在演变过程中，的功能逐渐独立出来，区域的休闲娱乐功能由此也得到提升。商务功能是对传统中央商务区主要功能的沿袭以及扩展。结构同时商铺供应结构两极分化，核心商圈中高档铺面稀缺，主要空置部中是小部分核心区中位置较差的铺面以及次核心区的铺面。主要为集中商业，其次为内街。图表年淮南各商圈商铺租金统计三龙湖路商圈成为淮南新商业中心龙湖路两侧集中了全市主要的商场，有市区最繁华的步行街主要的专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣的商贸广场步行街区，总面积超过万，以服饰专卖为主要业态，经营较好。分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商贸迎合了城市商业升级的需要，微观方面是商业开发和管理水平商品档次和业态聚积三大因素。四消费者满足度低，高端消费外流淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后，消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。目前城市的商业业态只能满足中档以下人群的消费需求，城市高端客户大量外流。消费主力为年轻人泛公务群体和生意人，倾向定档次和品牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃饭唱歌。四项目地块的商业竞争策略从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现的是种结构性过剩，因此，淮南的商业地产发展，应当是种补缺式的开发，根据市场需求地块优势做理性投资精品开发。本项目地处龙湖路商圈的边缘地带，处于核心商圈的二级干道上，从商圈的整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。根据商圈的理论研究，整个核心商圈的二级干道是发展餐饮娱乐业的最好地区。从地块周边的环境状况来看，这理论是成立的。从商业业态分析竞争策略地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市场国美电器商城营业面积，服装，家电和在建的商之都营业面积，中高档百货，对面的财富广场，建设内容也是商场超市等业态，以上所涉及的业态已经涵盖了大型百货卖场服装电器批发零售市场中高档次百货商场。因此，继续发展零售商业，竞争将更为惨烈。二从商业发展趋势角度分析竞争策略从商业业态发展趋势来看，般会遵循这样的发展轨迹原始的集贸市场传统的百货商店批发市，办公物业市场尚未启动，由于城市产业结构特点，办公物业潜在需求有限为节省成本，现有客户多租用住宅或自建简易办公设施。目前，淮南办公物业大量