使优先购买权的出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶父母子女兄弟姐妹祖父母外祖父母孙子女外孙子女的出租人履行通知义务后，承租人在十日内未明确表示购买的第人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。第十条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。最高法院民庭负责人解读审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多。由于相关法律规范比较原则，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中面临很多具体费按照何种标准确定，实践中做法很多。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，因此规定当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院般应予支持。将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。适用不同民法理论处理装修问题房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，直是司法审判中的热点和难点问题，解释在吸收各级人民法院和学术界意见基础上，确立了处理此类纠纷的规则承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则。是，对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权已形成附合的装饰装修物区分合同无效合同有效解除合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。是，出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿如何补偿，共有人行使优先购买权的出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶父母子女兄弟姐妹祖父母外祖父母孙子女外孙子女的出租人履行通知义务后，承租人在十日内未明确表示购买的第人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。第十条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。最高法院民庭负责人解读审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多。由于相关法律规范比较原则，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。为统法律适用，最高人民法院今天公布了关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。最高人民法院民庭负责人对这解释作出了权威解读。转租期超承租人剩余租期合同无效合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。解释在准确判断相关法律行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则是限定无效合同的范围。解长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第条当事人以房屋租赁合同未按照法律行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人方已经履行主要义务，对方接受的除外。第条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第条第十条第十条的规定处理。第条出租人就同房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人已经合法占有租赁房屋的已经办理登记备案手续的合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。第条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第百十条的规定处理城镇房屋租赁合同卖给第人，无法取得房屋的买受人请求解除合同，并要求出卖人赔偿房屋差价损失履约费用等损失的，可予支持。但买受人依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第条的规定，要求出卖人承担不超过已付购房款倍的赔偿责任的，不予支持。关于房地产调控政策问题，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款且买受人因不能办理约定的按揭手续，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的法律效力，但受让人要求解除合同并赔偿损失的，可予支持。买受人请求判令出卖人在解封前办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求为解除合同或在解封后办理过户登记手续买受人坚持不变更的，驳回该项诉讼请求。城镇房屋租赁合同。关于责任主体问题借用等情形致机动车所有人与使用人不是同人时，发生交通事故后造成第人损失的，应根据侵权责任法第十条的规定，由保险公司在交强险责任限额范围内先予赔偿。不足部分，由机动车使用人依照道路交通安全法第十条的规定承担赔偿责任机动车所有人对损害的发生有过错的，应根据过错大小承担相应的赔偿责任。，由挂靠车主承担损害赔偿责任，被挂靠单位承担补充赔偿责任。篇最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件法律解释中华人民共和国最高人民法院公告最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于年月日由最高人民法院审判委员会第次会议通过，现予公布，自年月日起施行。年月十日最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同受让人是善意，且支付了合理对价并已经办理了房地产过户登记手续的，可以依据物权法第百零条第款的规定办理。关于房屋买卖合同的履行问题，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算总房价套内面积分摊面积减少面积。关于房数卖的合同履行及违约责任问题，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，般应按照已经办理房屋所有权变更登记合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人变更登记合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。，出卖人在订立房屋买卖合同后，又将房屋人签订的买卖合同无效，这位负责人分析说，解释规定的是承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第人签订的房屋买卖合同无效，而不是规定在任何情形下，承租人均不得主张认定出租人与第人签订的买卖合同无效。优先购买权纠纷直是审判实践中的难点。承租人优先购买权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。年月日起施行的物权法，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有对世性权利。最高人民法院废止了民法通则适用意见第条规定，就是基于该条规定与物权法规定相冲突。本解释遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第人签订的房屋买卖合同无效。承租人主张优先购买权有种例外按照解释规定，是否只要出租人出卖租赁房屋，承租人就可主张优先购买房屋对此，这位负责人表示，这种理解是的。解释第条规定了承租人优先购买权行使的种例外情形房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定租人要支付房屋占有使用费，是将无效合同按照有效处理，这位负责人表示这种理解是的。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，因此规定当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院般应予支持。将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。适用不同民法理论处理装修问题房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，直是司法审判中的热点和难点问题，解释在吸收各级人民法院和性，充分发挥物的用益价值，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。出租人将房屋出卖给近亲属情形。亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人篇广东