协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库和天津津洋置业公司的养殖场部分用地，现已转让给松江置业公司用于房地产开发，属于梅江南居住区的部分，该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河，基本上形成个大的居住片区。卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道，使得该项目周边环境有了根本性的改善。项目宗地东面现状为片空地，原为天津玻璃厂用地，后被附近村民占用，现以被天津玻璃厂收回，面积约亩，规划用途为水面。西侧卫津河北侧顺驰开发地块厂区西侧刚修建完毕的卫津河南侧在建道路梅江南开发用地周边近期及远期规划对周边环境的主要影响该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环的修建对该项目的出行将会带来很大的方便，东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，其功能是完善天津市东南半部路网，联系海河东西两岸的交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流的作用，东南半环的建设已列入十五规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计划年开始修建，年年底通车。解放南路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿化带宽米，并保留现状水面，在项目周边有大量的绿地和水面，形成道生态景观，既调节了空气，又避免了噪音，对项目带来的好处可谓多多。本项目西北侧为梅江居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。目前项目门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站，项目开发后，该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。五市政配套道路情况现状情况目前本项目周边的现状市政道路只有条解放南路，为天津市区条重要出入市干万元亩，玻璃厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。第三章法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属天津远洋玻璃工业有限公司土地的他项权益没有④土地的用途工业用地项目用地现状的文件天津市津南区核发的津南国用更字第号国有土地使用证项目用地规划项目用地规划用途拟规划为居住用地规划批文市规划院编制的控制性详细规划已取得的政府文件目前尚未办理项目的任何手续。项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序与天津远洋情况场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条件。厂内植被玻璃厂正门厂区正门厂区植被厂区车间厂区铁路卫津河和南部水面照片三项目周边的社区配套周边米范围内的社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城天津汽配城交通设施门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站文化设施无体育设施无总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线公用设施种类公用设施名称教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点南楼中学区重点医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院三级甲等大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场登发装饰基地十八街麻花总店文化设施天津日报大厦河西图书大厦天津科学技术馆天津国展中心天津礼堂体育设施河西体育场大型公园天津乐园大型宾馆天津宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星水晶宫饭店四星天津钢管宾馆二星长青温泉宾馆大型商住楼钢管大厦万顺大厦澳东大厦天津科技大厦新安大厦深圳发展银行大厦环渤海中心大厦天津日报大厦综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。四项目周边环境现状项目所在区域环境由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区，公路两侧工厂林立，年代后期，随着城市房地产的发展，原来的部分工厂企业，由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象天津市构件厂等企业建