房地产开发情况。

全年房地产开发完成投资将近亿元，同比增长。

施工面积万多平方米，同比增长。

竣工面积万平方米，同比增长。

土地购置面积万平方米，同比下降。

竣工住宅套，同比增长。

全年实际销售面积多万平方米，同比增长。

新区安置用房建设竣工面积约万平方米。

商品房空置情况。

全市空置面积约万平方米，与去年持平。

其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商业营业性用房空置面积为万平方米。

空置年以上的房屋万平方米，年以下的房屋万平方米。

商品房销售情况。

商品房平均价格每平方米元，同比增长。

购房者的为自住。

购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足。

个人购房率达到。

拆迁及旧区改造情况。

今年济南市围绕东拓西进南控北跨中疏的发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆迁万平方米，同比增长。

被拆迁居民购买新建商品房的约占四成，购买二手房手续不全的低价房占四成。

房地产业与国民经济协调发展情况。

济南市年完成全社会固定资产投资多亿元，增长完成总量亿元，增长完成房地产投资近亿元，增长，房地产投资占全社会固定资产投资总量的，占总量的。

二房地产开发存在的主要问题土地级市场供应不足，价格偏高。

今年全市房地产开发投资增长，而土地购置面积同比下降。

主要原因是土地储备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格过高。

济南市按年竣工万平方米计算，投入市场的土地面积约亩，而从实行招拍挂以来成交的开发用地面积不足需要的六分之。

房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。

由于受土地紧缺和地价偏高的影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商品房明显偏少，政府的拆迁安置用房严重短缺，适合中低收入家庭购买的商品房不足。

目前我市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占。

从当前的市场销售看，中档房的销售较好，较大的住宅区，为人们在西部地区安居置业开辟了新的天地。

北部区域，旧貌换新颜。

以天桥区为主的北部地区过去以物美价廉取胜，如金牛小区西苑小区太平洋花园千鹤园小区天福苑小区等。

而如今也出现了许多中高档楼盘，如泉星小区鲁能康桥大明翠庭等，大明翠庭凭借临近大明湖的优势，观景位置较好的住房价位已达元平方米。

加之近期济南市大的旧城改造项目也主要集中在北部的天桥区，这必然会提升北部的区位优势，发掘北部地区房地产投资开发的市场潜力。

第四节市场需求预测分析从宏观经济政策分析年，我国出台政策改福利分房为货币化分房，由此培育了广阔的住宅需求市场。

年，政府将个人住房贷款和个人住房公积金贷款的最长期限由年化气氛浓重。

二建设规模项目规划用地面积平方米约亩，总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米可提供住房套，配套公建商业建筑面积平方米。

三项目投入总资金及效益初步测算，项目建设总投资为万元，其中建筑安装工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元。

项目建成房屋全部出售后可实现销售收入万元利润万元，投资利润率为，全部投资所得税后财务内部收益率为，投资回收期为年，项目具有定的盈利能力。

敏感性分析表明，项目具有定的抗风险能力。

四主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表表序号项目单位指标总用地亩总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库平方米居住户数户总投资万元销售收入万元销售利润万元投资利润率所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年市场需求分析第节济南市房地产开发现状国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。

房地产开发投资连续年增长保持在以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的左右，直接和间接拉动增长在个百分点左右。

年全国房地产开发完成投资超过亿元，同比增长，占同期固定资产投资的，城乡住宅投资占房地产投资的，个人购买商品房的比重已达。

随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要推动力量。

按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到亿平方米左右。

年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展