总体居住档次较低，最近几年经过各方面的努力这现象有些改观，但还是不够，市民强烈希望改善居住环境，迫切要求购买高尚有档次的居住小区的愿望强烈。本项目正好适应了人民的这种需求。景德镇市作为千年古镇，房地产开发作为种产业起步较晚，按照景德镇市政府将景德镇建设成为中外著名瓷都国家历史文化名城江南著名旅游城市江西重要工业城市目标和拉开城市建设框架设想，景德镇市房地产开发行业面临较好的发展机遇根据景德镇市城市总体规划，景德镇市将适当扩大规模，重点向东西方向发展，本项目位于规划中的西面，这里规划为公共服务金融居住区，给商品房开发带来了商机二景德镇社会经济状况景德镇位于江西省东北部，历史上与汉口镇佛山镇朱仙镇并列为全国四大名镇，下辖乐平市浮梁县昌江区和珠山区，全市土地面积平方公里，总人口万，其中非农业人口万人，是国务院首批公布的座历史文化名城之和国家甲类对外开放地区。中华向号瓷之国，瓷业高峰是此都。瓷器是中国人的伟大发明，景德镇是中国瓷器最杰出的代表。景德镇兴于瓷而不囿于瓷。改革开放以来，景德镇市汽车机械电子医药化工建材食品等新兴工业迅速崛起，已发展成为江西省工业化程度较高的主要工业城市。景德镇群山环抱，绿水环绕，碧水蓝天，四季分明，是座具有山水生态文化特色的城市。全市森林覆盖率达到，城市绿化覆盖率绿地率分别达到和。良好的自然环境奠定了景德镇绿色农业的生态基础。景德镇农业资源丰富，是江西省商品粮基地蔬菜基地茶叶基地食用菌基地和林业基地，形成了茶叶蔬菜养殖业三大特色农业产业。盛产稻谷茶叶蔬菜食用菌油菜途径圆住房梦，这都为景德镇市的房地产开发提供了商机，有利于金岸名都商住小区商品房的销售。政府将加大对房地产开发的调控力度及城市建设的力度，这将极大的改善城市面貌，进步优化城市空间布局，推进了景德镇市这座历史名城的规划建设，金岸名都商住小区正是适应这要求，以人为本，极力打造满足市民居住要求的精品住宅，是臵业安居的理想住宅，市场前进良好。伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，去年，城镇居民可支配收入上升到万千多元。尽管年全国房地产市场受到美国金融风暴的影响，但是景德镇市房地产市场仍然保持相对比较平稳的市场需求，年房地产市场的回暖房地产开发畅通，都为房地产业的加快发展创造了良好的机遇。近年来，景德镇市房地产开发量及销售量显著上升，南昌浙江等地的开发商纷纷前来投资，推动了该市房地产发展的进程。尽管如此，景德镇市仍是江西省房地产开发竞争相对缓和的区域。从产品形态分析，存在很多可以创新和改进的空间，产品的功能性仍然不够成熟。本项目建设符合符合景德镇市城市发展规划，目标定位准确，建设规模合理，项目切实可行。金岸名都商住小区的建设，对推动人民公园周边房地产业升级发展，改善居民的住宿条件具有重大作用和影响。项目建设是十分必要也是可行的。从景德镇目前已发展的项目及其销售结果来看，其，良好的地段是项目价格攀升的主要因素。本项目毗邻昌江，同时北面与人民公园只墙之隔，已具备此优势。其二，住宅小区内部设计好的住宅的售价要高出简单设计住宅区的，所以在本项目实施多种先进的建设方案，提高住宅的整体性价比，无疑就提高了住宅的卖点和附加值，为本项目的价格提升提供了充分条件。从项目财务评价分析结果看，本项目具有较好的经济效益，财务分析结果可行，社会评价较高。该项目对景德镇市的城市建设和经济发展将产生巨大的推动作用。景德镇市委市政府在年将金岸名都商住小区项目列为市重点建设项目。已落实金岸名都商住小区开发优惠政策及运作保障措施。政府部门创造了宽松的发展环境，出台优惠的扶持政策，相关部门提供优质高效服务，切实解决好金岸名都商住小区建设中遇到各种问题。二建议该项目财务上具有定的抗风险能力。是个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。合理安排建设时序，实行滚动发展。在充分作好调查研究规划的前提下，依据金岸名都商住小区的功能和布局需要，合理安排基础设施的建设，分期分批实施，采取滚动发展方式进行开发建设，边建设边产生效益。第二章项目开发建设环境分析项目开发建设的背景景德镇市人民公园始建于解放初期，基本适应当时的人口数量和单调的生活需求，经过五十多年运行使用，无论是规模功能基础设施等各个方面，都很不适应现代城市的需求。广大人民群总要求改造人民公园的呼声很高，为了建设江南部的良好的自然通风。公