（定稿）西安市未央区刘汉地区综合改造项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

走高，同时精装高价位个案的在售也是区域市场价格走高的重要因素之，城西区域年月份普通住宅在售均价为元。

年有较大上升，年上半年西安市平均房价上涨，随着全球经济的迅速回暖，预计年区域房价还将缓慢上升。

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示年月份城西区域各物业房产在售价格依次为普通住宅类元，商服用房类元，写字楼元。

刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密三市场研究结论需求决定市场，置业群体的需求特征决定着市场的发展空间和趋势。

依据有关西安房地产市场需求调查报告，城西区域意向购房群体需求特征整体表现如下目前居住条件较差，置业目的集中属地需求特征明显，购房时间明确接受销售单价较低，承受能力有限高层住宅接受度较低，市场有待引导年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成室厅室厅室厅室厅室厅室厅独立开间其他户型年上半年城西普通住宅各面积段销售套数构成以下以上刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密户型结构以实用为主，消费特征明确家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显从事行业表现突出，区域特征明显收入水平表现般，置业能力有限三项目定位客户定位刘汉村地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭新区板块的交汇处，因此在本项目的区域界定以大兴新区为主，沣渭新区其次，淡化城西概念。

刘汉村地区未来的置业人群主要有以下几类，前三类人群为本项目的主要客户群体。

城西国企干部及政府公务员等较有实力人群的首次置业城西二次置业，因属地情结和良好的性价比因素考虑本项目城西区域有实力的投资行为整体收益为万元，整体税前利润率约为。

项目投资建设损益表见附见。

开发收益测算表刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司本村地块商品房开发投资收益测算序号成本项目合计住宅部分商业部分备注项目基础数据用地面积可开发商品房建设面积万平方米二土地出让金契税总体规划容积率，评估值约万元亩三开发建设总成本万元报建办证费用元平方米设计综合费元平方米基础设施建设费元平米土建安装工程费元平米公共配套建设费元，供热水电设备电梯会所物管用房管理费用建设成本的营销费用销售收入的税费销售收入的财务费用建设成市住房建设计划中城西只有万平方米，比长安区低万平方米，占总供应量的年西安市住房建设计划中城西也仅有约万平方米，占供应总量的。

目前西安各城区板块房地产市场发展如火如荼，唯独城西没有大的起色，西咸体化短期来说对城西的房地产市场的拉动效应尚未能充分显现，作为西咸共建区还未能自给自足，辐射能力尚浅城中村改造提上日程二环沿线及二环内工业企业搬迁并不只针对城西个区域，虽城西在旧城改造这方面需求更为明显，但政策因素对城西来说影响不很鲜明。

城西的优势即在于未来其区域土地的资源优势，从土地存量情况来看，现在的城西除环劳动路沿线西稍门土门玉祥门丰庆公园边家村周边房地产市场发展相对较为成熟外，其他区域还可称为处女地。

充足的土地储备让城西在资源争夺战愈演愈烈的地产开发领域中显得后劲十足，具有远见卓识的开发企业会迅速将目光聚集在该区域。

城西区域部分在售楼盘览表项目名称项目地址占地面积总建筑面积规划情况户型面积价格范围元华府新桃园沣惠路与大寨路什字西北角亩万栋点式高层莲湖中央花园团结西路中段亩期栋高层汉景苑西二环大兴路立交向西米亩栋高层，栋小高层万国远鉴名筑枣园西路亩万栋高层，栋多层百花名珠丰登北路与桃园路交汇处层天朗大兴郡大兴东路北侧亩万期余栋世纪锦绣大兴东路号亩万栋，多层，小高层，高层加州号沣渭新区世纪大道东段北侧亩栋，小高层，高层市场供应相对于西安市整体来说，城西区域房地产市场始终表现平平，区域整体环境改善以及新置业热点区域如土门商圈大兴西新区的辐射带动，都让城西在西安楼市中扮演越来越重要的角色，市场供应数据年升幅较大，预计年随着大兴路沿线几家城中村改造项目的推进，市场供应量将会大幅提升。

市场销售城西区域销售市场与供应市场样，市场销售状况年开始回暖，销售量体和销售价格均有约的增长，年开发项目今年多数已进入尾盘销售阶段，新推项目较少，其主要消费群体多是周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体，而对其他城区的置业者吸引力较小。

上半年城西区域商品房销售面积为平方米，较年同比回落，占到商品房总体销售面积的局市落地办等职能单位洽谈，确保