商业城建筑旧楼翻新改造工程项目立项投资分析报告 ㊣ 精品文档 值得下载

开发趋于饱和的背景下，未来商业地产 开发将呈现普遍向二三线城市蔓延的趋势。

目前佛山商业地产市场处于触即发的阶段，以往佛山商业地产 在相当长的时期内处于封闭自守，不完全竞争的市场发展状态。

随着 广佛同城的推进，轨道交通的规划执行等多方面利好因素刺激影响， 自年起，佛山商业地产真正地踏入发展飞跃期。

三水人拥有自己的商业广场是从五年前开始的。

年，三水广 场建成开业，易初莲花肯德基麦当劳屈臣氏等世界强企业 抢先进驻。

娱乐饮食项目后继发力，写字楼商务酒店齐齐上阵， 三水人虽然有了与禅城南海相媲美的商业广场，但禅城南海顺 德都有好几家大型的商业广场，三水目前只有除了三水广场以及在建 的恒福广场之外别无他家。

未来五年，商业地产是三水城市发展的 大看点伴随着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活 水平得到了很大的改善，中心城区人口包括流动人口骤增，可以说 消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆高明等粤西 地区以及广西地区联系的重要通道，尤其是广佛肇轻轨通车后，作为 广佛肇同城的连接点，再加上三水作为环境优美的旅游城市，每年涌 入大量的旅游人口，同样有着巨大的消费力。

只依靠现有的商业圈， 必将满足不了三水人们的需求。

纵观整个三水中心城区，目前仅有三水广场和西南影剧院片区这 两个较为成型的商业中心，整体的城市商业氛围仍不够成熟，距时尚都 市更是相去甚远。

况且，由于地理位置和定位等方面的原因，三水广场部分店铺除了周末和节假日外，客流量其实并不大而西南影剧院片区 是老城区，虽然平日里人气较旺，但整体层次偏低，缺乏发展潜力，目前 还面临文锋东路拆迁的影响。

因此，商业城如果能够重新盘活，不仅可 以从数量上为中心城区增加个商业旺地，还能够提升中心城区的整 体面貌和都市气息。

商业城地理位置优越，交通便利，周边有相当数量 的企事业单位和居民小区，而且它有辉煌的过去，积淀着很多三水人的 情感，若加以合理规划改造，几乎可以肯定将成为三水城市建设的个 亮点。

这样来，还能带动周边的餐饮等服务业的发展，可谓举多得。

三旧改造背景分析 城市发展的自我完善 般说来，城市的发展总是不断地进行着自我完善，经历着新 陈代谢的过程，三旧改造是城市发展过程中出现的主动提升和完 善城市的城市更新形式。

目前，城市更新步伐加快显露出必然性城市化发展，城市聚集 效益的提高更大的吸引力和辐射作用城市居民的社会生活质量提 高，社会活动日趋多样化和多元化，追求宽敞的住宅优美的环境 充足的公共设施及多样化的公共场所提升城市竞争力的需要。

城市 逐渐成为社会经济发展的焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力的 体现，不仅决定着个城市在发展过程中获得资源的能力，也决定着 市民提供就业机会和发展优势产业的能力。

城市更新无疑是提升城市 竞争力的有效方式之 当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化， 城市建设开始进入到城市的自我提升和自我完善阶段，三旧改造则是三水城市发展进行自我完善的重要途径。

加快推进三旧改造的意义 根据佛山市加快推进三旧改造的文件指示要求，三水区近年 来加快对旧城镇旧厂房旧村居的改造进程，本项目是推进三 旧改造的又重大举措。

为进步贯彻落实科学发展观，满足佛山 市经济社会发展对建设用地日益增大的要求，改善城市面貌，不断提 升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化城 市化国际化道路迈进，全面实现建设产业强市文化名城现代化 大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标 推进三旧改造是提高佛山市土地集约化利用水平，改善城 市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。

三旧 改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环 境，从而满足发展和市民生活需求。

佛山市旧城镇旧厂房旧村居 普遍存在建设缺乏规划指导布局分散安全隐患较大土地利用率 低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业的过程，是城市建 设现代化时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化产 业结构高级化城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进的过程， 也是佛山市现阶段和今后段时期城市发展的主要任务以及实现城乡 跨越式发展的客观需要。

推进三旧改造是推动佛山市城乡元化发展，加快建设社会 主义新村镇，构建富裕和谐佛山的有效途径。

加快社会主义新村镇建 设是国民经济持续发展和建设和谐社会的重要保障，推进三旧改造 为社会主义新村镇建设创造了新契机，开辟了新路子。

三旧改造既 可以促进农村居民增收，使村集体收入实现成倍增长，同时也可以促 进农村基础设施建设，改善农村生产生活环境，大大加快农村与城市 建设相互衔接，农村居民与城市市民相互认同，农村风俗与城市文化 相互融洽的步伐，是加快实现农民变市民农村变城市农村经济社 会形态变城市经济社会形态三大历史性转变的有效途径。

各级党委 政府和相关职能部门要从践行三个代表重要思想和科学发展观坚持 理政为民的高度，把推进三旧改造作为项重要的民心工程，作为 转变政府职能建设责任政府和服务型政府的重要措施，作为构建和 谐社会的重要手段和关键性工作，切实抓紧抓实抓好。

完善三水商业圈的需要 三水恒福广场，打响了三水旧城改造第炮，也是继三水广场后 三水中心区域出现的第二个大型商业项目。

据了解，三水恒福广场是 文峰东片区旧城改造项目，旧改完成后将是个综合商住区，由于 文峰东片区是三水历史最悠久发展最成熟的商业区，通过旧城改造 将令文峰东片区青春焕发，重拾活力，有望与三水广场形成齐头并进 的局面。

有恒福广场这个鲜明的例子，加之商业城所处的优越的地理 位置，与三水广场，恒福广场刚好分成三个片区辐射三水中心城区， 同时商业城的定位是面向中档消费者群体，相对于三水广场和横幅广 场相对高的消费要求改造后的商业城将更贴近普通平民百姓的生活， 填补了三水商业圈中档商业片区的空白，可见商业城旧楼改造招商招 租项目的开发是完善三水中心城区商业圈的需要。

第三章建设条件 建设条件 区域自然条件 地理位置 项目位于佛山市三水区西南镇，西南镇是三水区政治文化经 济等交流的中心城区，商业城旧楼面向三水主干道广海大道中，是三水 来往南海禅城广州等地班车的必经之路，也是各班车进入三水中心 城区的第站和主要上落客点西临耀华路，东临商业路，北临商业 北街，四面临街，交通便利。

施工条件 交通设施 三水现有交通运输以公路运输为主，公路运输是城市交通的大动 脉，包括高速公路国道省道以及县乡级道路，施工运输较为方便。

水电设施条件 给水 区域内现时主要由西南水厂石塘水厂北江水厂西江水厂联 合供水，这几间水厂均属于三水三江汇通水务有限公司下属水厂，供 水服务面积约多平方公里。

本项目又为旧楼改造项目，原建筑楼 群已有现成的给水设施端口。

排水 本项目为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成的排水端口和排水 体统。

通过排水系统排入市政污水收集管道，城区范围内有驿岗污水 处理厂座。

供电 目前商业城各区首层店铺仍在营业，原建筑供电设施仍然在正常 使用。

第四章项目投资概算 概算编制范围及内容 装饰部分 块料地面原来所有的地面全部凿掉，地面全部重铺 的瓷质砖，位置是区区区除楼梯间外所有 的地面，如三区进出口的处里面的商铺。

块料楼梯面层主要是三区的所有楼梯间和区螺旋台阶的 面层还有区大门口进入的大楼梯的地面。

块料踢脚线主要是柱子下面和所有的内墙面下面贴有 高的块料踢脚线。

栏杆所有楼梯间采用不锈钢栏杆区采光井四周和去 内圆盘采用玻璃栏杆所有的玻璃幕墙内面采用不锈钢栏杆。

墙面抹灰主要是区和区与区相连的内墙面的抹灰。

柱面抹灰是所有柱面抹灰区区区没有和墙体相 连接的柱面抹灰。

全玻璃幕墙区区区最外围所有的墙体。

天棚都是采用木龙骨防火板饰面，其他还有脚手架墙体 拆除楼面拆除等。

安装部分 拆除原来的电气部分给排水部分消防部分空调部分电梯， 重做中央空调消防消防栓自动报警系统喷淋防 排烟低压配电高压配电改造给排水电梯区台区 台自动扶梯区台。

其他 本概算第部分建筑装饰工程费用包括装饰工程建安工程费用 已包括的规费和税金安装工程建安工程费用第二部分为建 设其他费用包括建设单位管理费工程监理费设计费招标代理 费预算编制费项目建议书编制费等第三部分预备费，本概算只 计列基本预备费用贷款利息。

编制依据及费用标准 中华人民共和国建设部安装工程投资概算编制办法装饰 工程投资概算编制办法建标号文。

中华人民共和国建设部安装工程投资概算指标装饰工程 投资概算编制办法版。

主要材料机械人工价格按照佛山市工程造价信息 年二季度计算。

本概算投资组成和费用划分按建设部安装工程投资概算编制 办法装饰工程投资概算编制办法建标号文的相关 规定执行。

其中 第章项目概况 项目建议书编制所依据的重要文件 广东省发改委及相关行业对项目申请报告的编写要求 投资项目可行性研究指南试用版 建设项目经济评价方法与参数第三版 中国建设项目管理实用大全 佛山市建设工程技术经济指标 商业城区区区建筑平立剖面图 相关的法规和行业文件