展方向，符 合行业发展趋势和旅游产品的需求，符合海口市城市发展规划 的要求。

项目对海南省特别是海口市第三产业及旅游业的进 步发展将起到积极的促进作用，为海南经济发展做出贡献。

项 目具有可观的经济和社会效益，项目的建设是必要的。

经测算，项目期工程总投资万元，全部投资财务内 部收益率为税后，静态投资回收期个月，投资 利润率，投资利税率。

项目二期工程总投资 万元，项目建成投入使用后，全部投资财务内部收益率为 税后，静态投资回收期年，投资利润率， 投资利税率。

综上所述，海口新外滩复兴城项目建成后将具有较好的经 济效益和良好的社会效益，是个十分可行的项目。

海南省咨询投资公司 第二章项目建设的背景及必要性 第节项目建设的背景 自十三届四中全会以来，中国国民经济持续平均以的 速度递增，预计今明两年仍将保持的速度。

十六大和十届 人大之后，根据党中央和国务院提出的建设全面小康社会的发 展目标，海南省面临着难得的历史发展机遇。

继海南省政府提 出省两地经济社会发展战略之后，最近在我省召开的农 村工作会议上省委提出要把海南建成中华民族的四季花园 和全国人民的度假村的发展目标。

旅游业以及与此有关的商 业服务业的定位越来明确。

大力发展旅游业以及与旅游相关的 其它产业，乃是海南省产业结构调整中的重中之重。

海口市是海南省会城市，也是海南省政治经济文化中 心。

要大力发展旅游业，海口市首当其冲，理应率先垂范，把 自身建设成为海南省旅游业中心旅游大市，带动全省旅游业 的发展，乃至带动全省经济的发展。

但就海口市目前的现状， 相对于成为个旅游经济名城尚存大的距离。

据统计资料显示年至年三年间，全省全年接 待旅游人数平均以的速度递增，年接待旅游人数达到 万人次。

但全省旅游消费呈现头热三亚的不 均衡态势。

海南省咨询投资公司 海口的旅游业旺丁不旺财，众多游客只把海口当作中 转站，而非旅游目的地。

据年统计，平均每位游客在海口 停留的时间仅为天，每人每天消费含住宿仅为元。

主要原因是海口市景点少，休闲场所和配套服务设施匮乏。

文 化商业旅游也无特色无大的旅游逗留价值。

究其深层次的原因，在于海口市城市规划和经营显得平庸 而缺乏特色。

论城市面貌，地处南方城市却无南国韵味论商 业文化品味，比之北京王府井上海南京路又逊色甚远论椰 风海韵，又远不及三亚。

无怪乎众多游客游完三亚就登上返程。

城市经营与产业支持间的定位错失，使海口市只能如是而已。

从商业的角度看，存在的问题也不少。

诸如 商业网点建设缺乏统筹规划。

海口市商业网点的规划工 作滞后，城市商业网点建设布局不甚合理。

些新区和城乡结 合部商业网点发展不够，群众购物不方便而些热点地段网 点过于集中，彼此竞争激烈，不利于商业总体健康发展。

商业企业核心竞争力不强。

海口市的许多商业企业规模 普遍偏小，实力弱，管理手段管理技术管理水平落后，经 济效益低。

而且绝大多数企业市场定位不准，经营方式类同， 不适应市场经济发展的要求。

特别是入世以后，商业企业缺乏 核心竞争力的问题愈显突出。

海南省咨询投资公司 从总量来说，海口市商业企业偏饱和，处于种无特色 无品味同质化低层面的竞争状态。

多属于社群商业，小而 全简而陋，经营成本高业态规模小，又多集中在老商区， 有几个象样的商家，诸如第百货嘉华城市花园和中央商 城，虽在规模上说得过去，但多固守已经过时百货业经营模式， 或者存在着位臵缺陷，或者存在着不能较好的延留游客的社区 性和周边环境上的弱点等等，以致经营业绩平平。

因此可以说， 这种饱和是种结构性饱和，低层面的饱和，也为海口市商业 服务业提出了上层次上水平，从经营理念到市场定位到商 业运作都需要提升的新课题。

旅游业是世纪的朝阳产业，是海过去，但多固守已经过时百货业经营模式， 或者存在着位臵缺陷，或者存在着不能较好的延留游客的社区 性和周边环境上的弱点等等，以致经营业绩平平。

因此可以说， 这种饱和是种结构性饱和，低层面的饱和，也为海口市商业 服务业提出了上层次上水平，从经营理念到市场定位到商 业运作都需要提升的新课题。

旅游业是世纪的朝阳产业，是海南省海口市的支柱 产业。

为了适应海南省经济社会的发展，适应大海口建设，海 口市政府提出建造滨海世纪旅游观光带的新构想。

随之而来的 必然要带动对海口市旅游业商业服务业的新轮改造和提升， 在此观光带中，复兴房地产公司和佳贸实业公司以极富远见卓 识的眼光，在世纪大桥西侧万绿园以东世纪广场以南滨 海大道以北的得天独厚的区域位臵上，臵地亩，意欲打造海 口市具有高规格高品味全新经营理念纯南国风味的建筑 风格，能融合现代人多种目标需求的经营设施。

环境化艺术 化的设计兼旅游休闲购物娱乐餐饮会议等多种功能于海南省咨询投资公司 体。

其出乎其类拔乎其萃的品质，足以在大海口商圈中睥 睨群雄。

第二节项目建设的必要性 目前在我国房地产业，正初步形成为个开发经营管 理服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。

房地产业 是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民 经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的寒暑表。

房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带 动和促进建筑业建材业金融保险业等行业的发展，建筑业 和建材业的发展又涉及到机械钢铁石油等几十个工业部门 的发展。

根据有关部门统计，房屋建筑成本中，的是原材 料的消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。

海南省海口市的房地产业在经历了上世纪九十年代的经 济泡沫后，经过十几年的休养生息，充实调整多种政策手段， 近些年出现房地产复苏的迹象，总体势头趋于看好。

特别是 些市场定位明确经营理念新颖地块优势明显品牌内涵丰 富的高水平高内质的房地产，仍存在较大的发展空间。

市场 前景仍然乐观。

本项目内容涵盖了房地产旅游业商业餐饮业娱乐 和康体文化等多种经营要素，这些要素通过市场对本项目产 生了强大的支撑。

就旅游业来说，旅游业是第三产业的重要行海南省咨询投资公司 业。

旅游业是包含行游住食购娱六大要素的综 合性产业。

海南省旅游业的发展空间是无与伦比的。

旅游业的 发展刺激交通运输事业发展，推动商业房地产业餐饮业的 繁荣。

本项目具有差异化经营的诸多优势。

而差异化经营是赢得 市场成功的重要因素。

首先，本项目用地所处的区位优势无可 比拟。

属于级用地。

这种区位的固定性所造成的差异性，赋 予了本项目先天的不可再得的品质。

其市场经营成功的概率相 当大。

同时这种地域性使项目本身会产生永久不竭的魅力，将 达成地块开发与市场经营的双赢。

其次，本项目内涵丰富，具 有商品效用的多层次性，即同时具备生存资料享受资料和发 展资料三个不同层次的内容。

这重要特征会给寻求差异性带 来更大的经营空间。

同时它又将众多子市场整合成个功能完 善的大市场，子市场与大市场互动互补，相得益彰。

根据新的海口市城市发展规划，海口市在未来要建成全国 重要的，并具有定国际影响的旅游城市。

现在海口市旅游城 市形象初步确立。

特别是在近几年通过西海岸旅游带的建设和 城市环境美化工程，形成了具有热带特色的现代化的海滨城 市风貌，并凭借着优越的交通条件优良的旅游度假设施和优 美的城市环境，已成为海南重要的旅游接待基地。

海口扼守琼 州海峡通道，是全省最大的交通枢纽，是来海南旅游的游客必 经之地。

在新海口的城市规划中，拟把沿西海岸和沿东海岸 带建成滨海旅游观光带。

本项目用地恰处于这两大观光带的中海南省咨询投资公司 心，处于商贸旅游区的中心。

这种由地理区位优势带来的经营 区位优势，将为本项目蕴藏巨大的商机。

海南复兴房地产公司和海南佳贸实业公司是经验丰富操 作力强的房地产公司，公司拟通过本项目配合城市规划和建设 打造出三大特色。

打造海口市的旅游休闲商圈。

海口市政府规划，拟充分 利用滨海大道龙昆路和世纪大桥的旅游交通干道功能，发挥 万绿园世纪广场和滨海公园的旅游休闲功能，和周边的旅游 休闲设施酒店起，打造海口市的休闲旅游商圈。

为海口市创造全国流的滨海休闲胜地。

海南的阳光 空气资源是全国唯的。

滨海土地资源在全球都是稀缺的，地 处城市中心的滨海土地资源更是皇冠上的明珠。

本项目确保滨 海资源的共享性。

让全体市民和旅游者共同享受滨海地区的各 种旅游资源。

打造全国流的步行商业街。

步行商业街是座城市的 窗口和名片，是吸引游客和顾客的最基本的因素。

它正 以其巨大的商业价值和对城市振兴发展的推动作用而成为中国 未来商业形态的重要模式。

它不仅是城市商业的缩影，更是城 市人性的表现。

步行商业街景观和功能的营造，将会给公司带 来巨大的回报和长期的保值能力。

本项目的实施是海南复兴公司实施多元化战略的重要步 骤，通过本项目的比较优势，将构建公司不易被竞争对手效仿海南省咨询投资公司 的能带来超额利润的，支持企业发展后劲的核心竞争力，最终 实现公司的发展目标。

因此，本项目的建设是非常必要的。

核准通过，归档资 料。

未经允许，请勿外 传,海南省咨询投资公司 第章总论 第节项目基本概况 项目名称 海口新外滩复兴城项目 二项目建设单位 海南复兴房地产开发有限公司海南佳贸实业有限公司 三建设单位简介 海南复兴企业集团，核心企业有海南复兴房地产开发有限 公司海南佳贸实业有限公司和成都世通经济开发有限公司等， 是