当房地产开发企业对房地产新项目确认销售收入，即将预收账款转入主营业务收入时，应借记预收账款，贷记主营业务收入和应交税费应交增值税销项税额，同时，应根据税法的规定进行土地价款抵减销售额的会计处理。

依据增值税会计处理规定财会号的相关规定，该业务应借记应交税费应交增值税销项税额抵减，以反映般纳税人房地产开发企业因土地价款抵减销售额而减少的增值税销项税额。

但是该会房地产新项目土地增值税清算收入的计算方法，该方法的实质就是将因土地价款抵减销售额而导致减少的增值税销项税额部分相应的调增销售收入。

总之，在目前减税降费的大背景之下，将因土地价款抵减销售额而减少的销项税额部分增加销售收入而非冲减开发成本，既与相关税收政策的精神致，又不增加房地产开发企业土地增值税的税负，显然是最合理的选择。

当然，基于增加税收政策的透明度，我们也建议国家税务总局能房地产开发企业土地价款抵减销售额会计处理的思路房地产经济论文业土地增值税清算的核心问题就是开发成本的确定，从企业的角度出发，如果开发成本的减少则意味着转让房地产增值率的提升，房地产开发企业当然不希望土地价款抵减销售额的结果是抵减了开发成本。

从征税机关的角度出发，对房地产开发企业特别制定土地价款抵减销售额的税收政策，主要是避免营改增后因土地价款不能作为进项税额抵扣而加重房地产开发企业的税负，其中自然也应当包括土地增值税的税负。

所以，将土可扣除项目金额不会因为土地价款抵减销售额而降低如果贷记主营业务成本，则意味着房地产开发成本的减少，由于房地产开发费用和加计扣除的规定，实际影响的金额会达到开发成本减少额的也可能是，不仅会导致增值额的增加，还会因为扣除成本的减少导致增值率的增加，进步加大房地产开发企业土地增值税的税负。

土地价款抵减销售额会计处理方式的选择通过以上对土地价款抵减销售额不同会计处理方式的分析，笔者关税种的影响毫无疑问，土地价款抵减销售额记入主营业务成本主营业务收入或者其他收益的不同会计处理方式必然会对房地产开发企业利润表中的相关项目产生不同的影响，那么，该业务的不同会计处理方式会对房地产开发企业的增值税土地增值税及企业所得税大税种产生什么样的影响对增值税而言，不同的会计处理方式并不影响增值税的最终计算，对增值税应纳税额不会产生任何影响。

对企业所得税而言，不同的会计处记入主营业务收入记入主营业务收入的基本原理在于土地价款抵减销售额导致销项税额减少，而含税销售额即房地产开发企业的预收账款中包含了收入和增值税两个部分，增值税销项税额的减少必然导致收入的增加。

相关税收文件实质上也支持了这个结论。

房地产开发企业土地价款抵减销售额会计处理的思路房地产经济论文。

摘要随着营改增后房地产新项目逐渐进入土地增值税清算期，因土地价款扣减销售额而减少的销项本为基数计算的加计扣除等项目，未减少扣除项目合计。

记入主营业务收入时的土地增值税增值率定小于记入主营业务成本时的增值率。

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该种处理方式有比较权威的政策依据，其结果是冲减了主营业务成本，实质上即是减少了开发成本。

在房地产开发企业不能取得土地成本相关的增值税专用发票的前提下，税法允许其能够以土地价款抵减销售额，初衷是处理方式的比较分析，并结合其对增值税土地增值税等主要税种的影响，从而选择最合理的会计处理方式，有助于房地产开发企业财税人员理顺该业务会计处理的思路，有助于房地产新项目土地增值税清算的顺利进行。

记入主营业务收入记入主营业务收入的基本原理在于土地价款抵减销售额导致销项税额减少，而含税销售额即房地产开发企业的预收账款中包含了收入和增值税两个部分，增值税销项税额的减少必然导致收入的增冲减开发成本，既与相关税收政策的精神致，又不增加房地产开发企业土地增值税的税负，显然是最合理的选择。

当然，基于增加税收政策的透明度，我们也建议国家税务总局能够尽快出台明确的解释性文件，有助于纳税人合规纳税。

参考文献财政部，国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，财税号国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告国家税务别制定土地价款抵减销售额的税收政策，主要是避免营改增后因土地价款不能作为进项税额抵扣而加重房地产开发企业的税负，其中自然也应当包括土地增值税的税负。

所以，将土地价款抵减销售额计入主营业务收入的会计处理既维护了房地产开发企业的利益，又符合税收政策制定的意图。

最后，截止目前，虽然国家税务总局尚未就该问题的处理给出明确的指导性意见，但近几年来各省市级税务机关的解释及之后的众多热点问房地产开发企业土地价款抵减销售额会计处理的思路房地产经济论文不增加房地产开发企业的增值税税负。

如果初衷是不增加增值税税负并减少开发成本，则完全可以直接通过进项税额抵扣来实现如纳税人购进铁路公路等国内旅客运输服务，虽未取得增值税专用发票，按照税法规定仍然可以计算进项税额并从销项税额中抵扣。

所以，计入主营业务成本贷方确实降低了房地产开发企业的增值税税负，但同时会增加土地增值税的税负，与该税收政策制定的初衷不符，并非是该业务最佳的会计处理方务，虽未取得增值税专用发票，按照税法规定仍然可以计算进项税额并从销项税额中抵扣。

所以，计入主营业务成本贷方确实降低了房地产开发企业的增值税税负，但同时会增加土地增值税的税负，与该税收政策制定的初衷不符，并非是该业务最佳的会计处理方式。

记入主营业务收入的会计处理虽然在土地增值税计算时增加了转让房地产收入，但与记入主营业务成本相比，没有减少房地产开发成本，也没有影响以房地产开发成的减少导致增值率的增加，进步加大房地产开发企业土地增值税的税负。

土地价款抵减销售额会计处理方式的选择通过以上对土地价款抵减销售额不同会计处理方式的分析，笔者认为，记入主营业务收入应该是最合理的选择。

方面，通过对相关税收政策的解读，含税销售额包括房地产销售收入和增值税销项税额两部分，在增值税销项税额减少的情况下，必然是销售收入的增加。

另方面，无论将土地价款抵减的销售额记入主营业。

相关税收文件实质上也支持了这个结论。

该种处理方式有比较权威的政策依据，其结果是冲减了主营业务成本，实质上即是减少了开发成本。

在房地产开发企业不能取得土地成本相关的增值税专用发票的前提下，税法允许其能够以土地价款抵减销售额，初衷是不增加房地产开发企业的增值税税负。

如果初衷是不增加增值税税负并减少开发成本，则完全可以直接通过进项税额抵扣来实现如纳税人购进铁路公路等国内旅客运输服总局公告年第号广州市地方税务局关于印发年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知穗地税函号财政部关于印发增值税会计处理规定的通知，财会号。

摘要随着营改增后房地产新项目逐渐进入土地增值税清算期，因土地价款扣减销售额而减少的销项税额部分如何进行会计处理成为房地产开发企业财税人员关注的焦点。

通过对土地价款抵减销售额而减少的销项税额部分记入主营业务成本主营业务收入和其他收益种不同问答也大致支持了这种选择。

如原广州市地方税务局在其年月日发布的广州市地方税务局关于印发年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知穂地税函号中就明确了营改增后房地产新项目土地增值税清算收入的计算方法，该方法的实质就是将因土地价款抵减销售额而导致减少的增值税销项税额部分相应的调增销售收入。

总之，在目前减税降费的大背景之下，将因土地价款抵减销售额而减少的销项税额部分增加销售收入而非务成本主营业务收入或者是其他收益，其对房地产开发企业增值税和企业所得税的计算及缴纳是没有影响的，但是不同的会计处理则会对土地增值税产生较大的影响。

房地产开发企业土地增值税清算的核心问题就是开发成本的确定，从企业的角度出发，如果开发成本的减少则意味着转让房地产增值率的提升，房地产开发企业当然不希望土地价款抵减销售额的结果是抵减了开发成本。

从征税机关的角度出发，对房地产开发企业特房地产开发企业土地价款抵减销售额会计处理的思路房地产经济论文增加收入还是减少成本是该业务的会计处理出现争议的根源。

对土地增值税而言，如果贷记主营业务收入，即增加收入，也就意味着房地产开发成本无需减少，土地增值税清算的可扣除项目金额不会因为土地价款抵减销售额而降低如果贷记主营业务成本，则意味着房地产开发成本的减少，由于房地产开发费用和加计扣除的规定，实际影响的金额会达到开发成本减少额的也可能是，不仅会导致增值额的增加，还会因为扣除成本计分录的贷方科目如何确定则成为房地产业财税人员争议的焦点。

房地产开发企业土地价款抵减销售额会计处理的思路房地产经济论文。

不同会计处理方式对房地产开发企业相关税种的影响毫无疑问，土地价款抵减销售额记入主营业务成本主营业务收入或者其他收益的不同会计处理方式必然会对房地产开发企业利润表中的相关项目产生不同的影响，那么，该业务的不同会计处理方式会对房地产开发企业的增值税土地增值税尽快出台明确的解释性文件，有助于纳税人合规纳税。

参考文献财政部，国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，财税号国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告国家税务总局公告年第号广州市地方税务局关于印发年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知穗地税函号财政部关于印发增值税会计处理规定的通知，财会号。

土地价款抵减销售地价款抵减销售额计入主营业务收入的会计处理既维护了房地产开发企业的利益，又符合税收政策制定的意图。

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