盲目开发以及工作误差所带来非成本因素风险。

土地储备与开发中期风险土地储备中期风险是指已经进入土地储备库土地，由于不能及时盘活，推向市场而引起系列风险，主要表现为积压风险和财收购价格确定和土地出让时间等方面不能完全握主动权，土地收购处于种被动状态，土地储备整体收益就会受到影响，引起土地积压。

从土地储备数量和质量上分析，如果库存土地数量较少或质量较差，不能满足市场需求，需求者就会在储备库外部寻找土地资源，土地储备机构作为代表政府实施土地储备唯合法主体，其对土地级市场控制力就会被相对弱化如果土地储备过多，就会造成土地和资金双重积压，从而导致土地储备成本增加和债务利息负担加重。

从土地储备时间方面分析，适量短期土地周转储备，是土地交易正常储备，不构成土地积压相反如果缺乏对土地市场供求关系准确预测和判断，以及对土地供应节奏有效调控，在定时间段内盲目过量地储备土地，将导致土地积压。

因此所严生巨额债务利息，会给土地储备制度实施带来严重财务风险。

土地储备与开发后期风险土地储备与开发后期风险是指土地储备与开发土地通过招标拍卖或挂牌出让方式推向市场过程中，由于各种不确定性因素带来出让风险。

如果出让土地能够有效刺激土地需求并形成竞争，可以实现土地资产变现，增加政府土地收益相反，如果土地交易流拍，使部分地块不能实现顺利出让，资金时无法回笼，其结果将是土地以低于成本价出让或土地积压。

土地储备后期风险产生主要源于以下几个方面是出让土地与市场需求不对称，即出让土地并不是开发商想要二是出让方没有合理控制出让节奏，把握难以形成有效竞争，在确定出让方式时，将本来应采取挂牌方式土地通过其他方式进行出让，将直接导致土地流拍。

控制和避免土地储备风险对策加强组织领导，加大支持力度土地储备与开发是项系统工程，涉及发改委建委经委国土规划房管财政等诸多部门，这些部门之间配合程度直接影响到储备土地运作成本。

常德开发区管理委员会以下简称管委会。

市委市政府授予管委会行使市级管理权限。

管委会受市委市政府直接领导，对开发区内政治经济社会事业等工作实行统领导统规划统管理。

由于土地储备与开发存在着土地用地项目计划立项前期规划选句规划控制指标确定城市拆迁安臵以及建筑审批等诸多环节，涉及相关部门权力和利益，因此，政府部门之间能否树立盘棋观念，形成个相互支持协调工作机制，对于防范和控制土地储备风。

险既是个重点问题，以恒安纸业华耀浆纸以及筹建中泰格林纸等企业为龙头形成了纸业板块以金天钛业良田科技力元新材三升光电等企业为龙头形成了电子新材料产业板块以云锦纺织东信棉业嘉莉诗服饰金帛化纤等企业为龙头形成了纺织产业板块洞庭制药金健药业以三金制药德海药业等企业为龙头形成了药业板块以金健米业大曲酒业武陵酒业等企业为龙头形成了食品产业板块。

现有各类工业企业多家，规模以上企业家，其中上市公司投资企业家年，规模工业企业主营业收入超过亿元，税收入库亿元。

未来年，经济开发区将实现规模工业企业达家以上，工业产值逾亿元并争创国家级重点开发区宏伟目标。

目前，加快项目建设，推动产业发展已成为园区首要任务，开发区正重点打造六大专业园区平方公里电子新材料工业园平方公里机械装备制造工业园平方公里机械配套工业园平方公里化工造纸工业园平方公里物流产业园和平方公里滨江休闲文化产业园。

经济开发区道路体系日益完善，以常德大道大道乾明路龙潭路善卷路海德路等道路为经，以崇德路莲池路桃林路有德路和青山街等道路为纬，形成八纵七横棋盘格局。

开发区内建有万吨自来水厂座，万伏变电站两座，万伏变电站座，可确保企业生产经营及居民生活所需供水供电，并可以为企业设计双回路供电。

区内还有占地面积多亩森林公园，作为城市公共绿地，为园区营造了良好生态环境。

在大力发展工业同时，开发区按工业新城，城市新区要求，着力打造环境优美三产发达生活便利理想家园。

在人文自然环境方面，正在重点建设两条风光带条是包括乾明寺公园蚩尤阁蚩尤善卷画墙和尚桥苏家渡民俗村姚湖公园在内沅水风光带二是包括万寿殿香火街善德观森林公园在内枉水总论项目名称常德市经济开发区土地平整开发建设项目拟建地常德市经济开发区项目单位常德市德源投资开发有限公司项目单位简介湖南常德市德源投资开发有限公司以下简称德源公司成立于年月日，经常德市政府同意，常德市经济开发区管理委员会批准成立的，负责经济开发区城市基础设施建设投资开发和土地开发城市交通教育卫生事业等国有资产建设的国有独资公司，经营范围为城市基础设施建设投资开发和土地投资开发农村基础设施区内基础设施建设投资开允许，请勿外传，开发区城市基础设施建设土地开发等建设项目，履行常德市政府在经济开发区投融资平台职责。

德源公司按照公司法要求设立组织架构，实行董事会领导下总经理负责制。

该公司成立和组织构架符合公司法有关规定。

但政府背景决定其仍具有浓厚政府色彩，公司董事会监事会成员等主要领导与管理人员均由开发区管委会委派。

公司董事会成员人，设董事长人，副董事长人，董事人，其中人由开发区财政局委派职工代表人，三名副董事长由财政局从董事会成员中指定产生监事会成员人，其中人由开发区财政局委派。

董事长为公司法定代表人，现由开发区管委会主任工委副书记兼任。

公司总经理由名副董事长兼任，副总经理二人，下设办公室投资融资部工程技术部财务部房产公司及湘源建设公司德源分公司。

不含建筑工人，现有职工余人，其中行政事业编制人，其余为招聘人员。

公司对加快常德市开发区基础设施建设步伐起到十分重要作用，同时对园内经济健康持续发展也具有积极现实意义。

编制单位湖南工程项目管理有限公司受常德市德源投资开发有限公司委托，湖南工程项目管理有限公司编织可行性研究报告，我公司立即组织技术人员专家，到现场进行调查研究，通过实地调查，广泛征求有关部门意见对项目进行认真论证分析评价，于年月完成本报告编制，供审批部门决策参考。

编制依据及范围依据国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版国家现行财税制度和价格体系常德市征征地补偿安臵规定怀政办发号常德市城市总体规划常德市开发区规划图国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供国土建设规划供水供电资金筹措意向等基础资料。

范围本次研究对项目建设必要性项目建设规模内外部建设条件总体方案投资估算及经济效益等方面进行研究。

研究结论经济开发区经过多年发展，城市基础设施明显改善，以常德大道大道乾明路龙潭路善卷路海德路等道路为经，以崇德路莲池路桃林路有德路和青山街等道路为纬，形成八纵七横棋盘格局。

开发区内建有万吨自来水厂座，万伏变电站两座，万伏变电站座，可确保企业生产经营及居民生活所需供水供电，并可以为企业设计双回路供电。

区内还有占地面积多亩森林公园，作为城市公共绿地，为园区营造了良好生态环境。

正在日益成为环境优美生态和经济繁荣开发园区。

年来，常德经济建设成就是催人奋进，人们生活水平提升是实实在在，社会发展是蓬勃向上。

建立经济开发区以来，市委市政府根据形势发展，将经济开发区发展定位于工业新城，城市新区。

发展目标定位，充分发挥了常德资源禀赋和比较优势，有力推动了常德资源开发城市建设和经济起飞。

合理开发土地是城市发展必然要求，也是建设小康社会迫切任务。

随着社会发展经济增长及人民生活水平提高，加速合理开发整理土地，盘活存量土地，对于促进城市化进程具有十分重要现实意义。

改革开放以来，常德城市化水平有了很大提高，中小城市规模不断扩大，小城镇建设速度加快，城镇人口和非农业人口迅速增加，城镇人口从年万人增加到年万人，由此可见无论从农业现代化工业化城乡体化发展，还是城市化进程加速，与城市化相关重要资源土地已越来越成为各级政府及投资主体关注焦点。

长期以来，常德工业经济总量偏小，第二产业不够强大，由于生产力整体水平较低，产业结构不台理，三农问题解决仍不太乐观，工业化处于初始阶段，工业化率低于全国全省平均水平，严重制约了常德经济发展。

近年来周边地区经济迅猛，对常德形成倒逼之势。

常德经济要实现跨越式发展，必须奋力西部突破。

而奋力西部突围，关键在于园区建设，搭建工业发展平台，营造工业发展氛围。

目前，经济开发区区开发建设已经进入个快速推进时期，正步入快速发展良性轨道。

只有抓机遇，奋力突围，才是唯出路。

搭建更大发展平台，拓展更大发展空间，通过科学规划和产业定位实现产业集聚和经济腾飞。

常德市经济开发区位于常德市东大门，常长常张常吉高速与正在筹建常安高速在此交汇，石长铁路贯穿境内。

所处地理位臵优越，交通便利，施工方便，建设条件良好，水电供应有保障，能保证项目顺利完成。

常德市经济开发区土地平整开发项目位于常德开发区，总面积亩。

项目用地规划性质为工业用地和商业用地。

地形以丘陵为主，随着园区发展路金光大道滨江大道于去年底全部拉通，三通平条件基本具备，为项目开发和引进项目建设打下了基础。

经计算，本工程项目总投资万元，其中工程建设费万元勘测设计费工程监理费建设单位管理费等其他相关前期费用万元。

土地征用费万元房屋拆迁补偿费万元土地报批相关费用万元其中新增建设用地费用万元耕地占用税万元防洪保安基金万元农民保险费万元森林植被费万元土地有偿使用费万元耕地开垦费万元预备费万元建设期利息万元。

投资估算只考虑了农民征地补偿费征地补偿包括土地补偿费安臵补偿费和青苗补偿等三项费用和房屋拆迁费。

不包括专门安臵费用。

项目建设期为年。

其资金筹措渠道为申请银行贷款万元，自筹资金万元。

还贷主要通过土地开发筹集资金。

该项目全部投资财务内部收益率，大于财务基准收益率，财务净现值万元，远大于，贷款偿还期年，偿还能力较强。

通过财务抗风险计算，则该项目有较强抗风险能力。

本项目具有显著经济效益，加快开发区土地平整开发项目建