某某县城经济适用房建设工程项目立项投资分析报告㊣精品文档值得下载

了，人们才会有安全感稳定感和归属感，家庭才有了依托，而这也是社会稳定与和谐的前提和基础。

正是在这样的背景下，中央加大了对房地产业的宏观调控的力度，相继出台了系列政策措施来解决房地产业发展中的问题。

主要从两方面入手是抑制房价过快增长，使房价的涨幅控制在合理的范围内，优化住房供应结构，加大中小户型供应比例，使大部分普通居民都能买得起房二是加大政策性住房的的供应力度，切实保障无力购房的中低收入家庭的基本住房需求，这主要是通过增加经济适用房和廉租房的建设来实现。

为此，县人民政府拟委托城市建设投资集团建设经济适用房，以优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格的不合理上涨，解决部分中低收入家庭和农转非人口的住房问题。

二项目建设的必要性填补县经济适用房空缺，完善社会保障体系的需要经济适用房供应总量明显不足。

国家统计局的数据显示，我国经济适用房投资继续下降，年前个月累计完成亿元，同比下降。

不少地方甚至停止了经济适用住房建设。

些仍在建设经济适用房的城市，也主要面向拆迁户定向供应，没有面向社会应保障对象。

这与经济适用住房制度要求及社会期望差距甚远。

我国正处于社会主义初级阶段，在此阶段客观存在部分城镇困难群体，满足中低收入家庭的住房需求，是各级政府必须要解决的问题，也是社会保障体系的重要组成部分。

县目前尚无经济适用房，本项目的建设，可以填补县经济适用房的空缺，完善社会保障体系。

满足县中低收入家庭，以及城北新区开发大量农转非人口对住房需求的需要县年初总人口为万人，总户数为万户，其城镇化率为。

按此计算，县城镇人口为万人。

考虑中低收入者为收入结构的金字塔底部，估计应占到城镇人口的，城镇中低收入者约为万人。

该部分人口受收入所限，无力购买商品房。

与此同时，县正大力实施城镇化发展战略，推进小康建设。

县城城北新区规划占地公顷合亩，城镇化步骤的有力推动也将导致大量农村人口转变为城镇人口。

该部分人口的住房问题，也是县政府亟需解决的问题。

本项目的建设，能满足县中低收入家庭，以及城北新区开发大量农转非人口对住房需求的需要。

完善房地产供应结构平抑商品房价格促进房地产业持续健康发展的需要我国房地产供应结构单，高档住宅建设规模逐年扩大，房地产价格不断攀升，这种状况的进步发展，极易使房地产业产生泡沫，从而影响整个国民经济的发展。

因此，从促进房地产业和国民经济持续发展的要求出发，也有必要启动并规范经济适用住房的建设，以此来调控住房市场供应结构，调节住房市场价格。

县城经济适用房建设工程的实施将有效解决县中低收入及城镇化农转非人口的住房问题，对维护县社会稳定推动县域经济发展社会和谐具有重要的现实意义。

第三章项目建设模式从我国现行经济适用房建设模式来看，主要有开发商主体模式和政府主体模式两类。

开发商主体模式，指以开发商作为经济适用房开发的主体，政府主要起监督监管的作用。

但是，从开发商的角度来讲，在经济适用房的实际开发运作中，以追求利润最大化为目的。

开发商主要通过变相提高房价来获取利润第，在取得土地后，开发商通过更改规划图纸等方式来提高建设标准和建筑面积从而变相提高销售价格，把部分中低收入者排除在购房者的范围之外第二，由于经济适用房的销售环节掌握在开发商的手中，使经济适用房开发商可以通过预先留号等暗箱操作获取灰色利润，从而变相提高房价，降低了经济适用房的保障性第三，把用于开发经济适用房的土地开发成普通商品住宅，从中间获取超额利润。

从本质上讲，开发商的这些行为是把政府通过开发商转嫁给购房者的优惠占为己有，属于开发商的不当得利。

同时，政府对经济适用房的后续监管跟不上，被开发商钻了空子，造成既成事实，监管环节较多也造成了监管管理成本较高。

深圳在经济适用房的建设问题上，采取了政府作为开发主体的路径，并且直坚成了监管管理成本较高。

深圳在经济适用房的建设问题上，采取了政府作为开发主体的路径，并且直坚持到现在。

其经验说明了，政府作为经济适用房的开发主体，确实有它独特的的地方，与开发商作为开发主体的经济适用房建设大不相同。

与开发商主体模式相比，政府主体模式的优越性在于政府作为主体开发经济适用房，可以从城市布局的高度作通盘的考虑，可以和城市规划有机地融合，般不会产生因不断修改规划不断增加建筑面积，最后导致开发商和业主纠葛矛盾不断上升乃至激化的后果。

政府作为主体开发经济适用房，可以平抑房地产过热现象，可以随时用经济适用房来调节住宅总量住宅供应总量和住宅推出的时机，保持房地产业乃至整个地区经济有序稳步地健康增长。

城市建设投资集团作为国有独资投融资平台，由其来进行政策性较强的具有保障性质的经济适用房开发建设，将有别于受利益驱动的开发商主体模式，有利于经济适用房建设管理过程中的各项制度规定的贯彻，使经济适用房的实惠真正落到城镇中低收入群体身上。

公司在各项县重大工程项目建设管理过程中，积累了丰富的工程建设开发管理经验，锻炼了队伍，目前，公司专业技术人员占全员总数的以上。

公司在工程项目前期工作质量管理进度安排投资控制等方面具有突出的优势。

此外公司在建设县内重大工程项目过程中，同各类金融机构保持着良好的关系，有助于经济适用房开发建设过程中的融资工作。

第四章市场分析与预测市经济适用房建设概况年月，市政府发布了市经济适用住房管理办法第号令，作为我市经济适用房建设管理的建设依据。

从年至年季度，我市共实施经济适用房项目个，建设总规模万平方米。

其中竣工经济适用房万平方米，完成投资亿元，解决了约万户中低收入家庭的住房困难。

经济适用房与般商品房相比，由于少了土地出让金，并在些规费上享受政府的优惠政策，加上政府对经济适用房项目利润的控制，其销售价格差价大体在元平方米之间。

我市近年经济适用房销售平均价格按建筑面积计价如下表年度销售均价元二县房地产发展现状在整个房地产行业发展迅猛的大环境下，县的房地产也得到了很大的发展。

年，县启动旧城改造项目个，完成投资亿元，城镇居民人均住房面积由年的平方米提高到年的平方米。

县的十五规划中提出了地区生产总值年均增长，累计完成投资亿元城镇化率达，城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入达元的目标。

三县经济适用房的总体需求县经济适用房的主要需求来源于城镇中低收入户及城镇化中的农转非人口。

根据现有统计资料大约估计，县城镇中低收入居民约占城镇总人口的，约为万户，万人。

考虑其中的在未来年内具有购买经济适用房的需求，户均面积按平方米计，则城镇中低收入阶层中对经济适用房的需求为万平方米。

县现有农业人口户数约万户，随着城镇化率的提高，假设未来年内有的农业人口转为非农业人口，这部分人口对经济适用房的需求约为万平方米。

两项合计，初步预计未来年内县对经济适用房的总体需求在万平方米左右。

四县经济适用房的定价价格构成为了使政府有限的财力和资源，真正用于保障收入较低住房较困难的家庭，办法严格限定了经济适用住房的供应对象和面积标准为有当地城镇户口含符合当地安臵条件的军队人员或市县人民政府确定的供应对象无房或现住房面积低于市县人民政府规定标准的住房困难家庭家庭收入符合市县人民政府划定的收入线标准。

确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照经济适用房价格管理办法计价格号的规定确定。

根据经济适用房价格管理办法，经济适用住房基准价格由开发成本税金和利润三部分构成。

开发成本按照法律法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安臵补偿费。

开发项目前期工作所发生的工程勘察规划及建筑设计施工通水通电通气通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。

列入施工图预决算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建含桩基工程费水暖电气安装工程费及附属工程费。

在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。

管理费按照不超过本条项至目费用之和的计算。

贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。

行政事业性收费按照国家有关规定计收。

税金依照国家规定的税目和税率计算。

利润按照不超过成本及税金之和的计算。

二定价及支付能力分析房价收入比是指个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。