现有的法律法规制度不够健全，发行市场还不够成熟，操作过程还存在诸多风险，因此，未来的发展还存在许多的障碍。

推行房地产投资信托的时机选择在美国次贷引发的金融危机以及国内房地产泡沫仍然存在的情况下，目前进行房地产投资存在风险过高的问题。

在全球资本市场，由于普遍预计商业房地产市场将受到宏观经济增长放缓的严重打击，最近板块股票已经承受了巨大压力。

从次贷危机的经验教训来看，基础资产的质量即租金现金流优良程度是成败的关键，而在经济周期下行阶段，这因素充满不确定性，因为物业本身现金流和盈利能力下降，面临定风险。

税收以及法律不完善首先在税收上存在双重征税的问题。

在国外做房地产投资信托，在税务方面是有定的支持，比如可以免除利得税，使信托可分派的收益较多，而信托投资人的回报率也相对提升。

美国是最早推出的国家，在美国的收益可以免征企业所得税和资本利得税，投资的房地产也属于免税资产。

同时在我国香港也可以豁免利得税。

然而在我国，与的相关税收优惠政策尚未公布。

国内的物业回报率本来就不高，而与持有物业进行租赁经营的相关税费却不少，如果把租金收益扣掉全部税费的话，就满足不了投资人的投资需求了。

再次就是我国国内尚无的相关法律制度，现有的产业投资基金类的法律也不完善。

发行主体和发行场所的选择按照香港的模式，在的信托资产上会加个壳公司，即特殊目的公司，信托资产则以种股权形式放入，由发行基金。

但国内公司法下目前尚不能通过设立来发行并上市。

鉴于此种情形，可以信托资产的名义来发行。

操作过程中存在风险在运行中，主要存在这样几种风险道德风险。

房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。

项目风险。

对项目的选择是的首要工作，如果项目本身存在市场销售前景内部法律纠纷建设资金短缺等方面的问题，则投资产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无法避免的行业风险。

房地产行业是个资金密集型行业，时间周期较长资金占用量大利润回报较高。

房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房地产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。

如果泡沫达到定程度，就必然影响。

缺乏运作房地产投资信托的专业人才从房地产投资信托运作的本质上讲，其更偏重于理财，而非单纯的房地产专业技术其注重的是房地产资产的运作，而非项目的具体实施。

所以发展房地产投资信托必须拥有批具有战略投资眼光精于投资银行业务通晓财务法律的理财专家。

同时，这些人员又必须对房地产专业有个比较全面的把握能力。

而我国目前的房地产投资信托业务中，实际管理人员以房地产专业人士居多，在理财能力上比较欠缺，不利于房地产投资信托的长远发展。

我国发展房地产投资信托的建议促进房地产信托的健康发展是必要的，房地产信托业务要发展，离不开政策规范和所给予的发展空间，也少不了后备人才的支持。

根据前面的理论阐述，针对以上五大问题提出以下发展建议推行房地产投资信托的时机选择必须适当发展初期可选择银行间市场流通。

境外的证券市场和其投资者相对较成熟，可以直接在证券交易所上市流通，而国内证券市场还亟待完善，如果规模很大的房地产信托直接到证券交易所上市，不确定性因素很多。

设。

如何建设从国外基金市场发展看，信息越公开，基金市场越发达。

因此，要尽可能使各类信息包括房地产信息国家政策信息金融证券信息及时准确地传递给信息需求者，促使大家在信息公开的情况下，从事的运作，促进我国的顺利发展。

结束语面对我国发展存在的种种障碍即法律法规体系的不完善，在规范性和标准化上与国际有定的差距，在此背景下，笔者从我国的发展现状发展模式着手，对我国的未来发展存在的障碍进行了分析，并提出了相应的建议，在对我国的未来发展前景的分析中了解到，只有我国的信托立法得到完善，社会的信用体系得到提升和人才培养制度的不断完善，我国的在将来才会有更广阔的发展空间，才能不断缩小与国际成熟的差距，才能从金融体系上促进房地产行业的健康发展。

在中国是个新生儿，它的发展壮大将历经个漫长的过程。

从宏观主体到微观主体，需要提供个稳定的要素基础，也需要进行要素的整合。

它的成长壮大过程，也是中国房地产业走向强大的过程，它不仅给中国投资信托业带来了新生，把中国金融业的改革推向新的台阶，而且也带来了房地产业的次重大变革，它对中国经济和市场经济体制建立的影响将不可估量。

参考文献杨森，景学宝在我国房地产融资前景的探析，中国房地产金融熊璐瑛，宋志勇房地产投资信托基金及其在我国的发展，广州大学学报社会科学版吴世亮我国房地产信托投资基金的发展模式，浙江金融，侯丽薇陈晓静葛新元对我国推出的可行性分析，工业技术经济杨中宣崔宗举房地产企业融资问题研究，产业观察商业时代訾猛房地产投资信托在我国的发展前景分析，中国经济，桂国杰房地产信托已成为房地产企业新的融资途径，车春鹂中国房地产企业直接融资的新渠道，建筑经济毛志荣房地产投资信托基金研究，北京中国金融出版社，房地产融资与投资，北京机械工业出版社，格式统按照撰写规范啊，致谢本论文是在袁彩云老师的悉心指导下完成的，在论文的撰写过程中给予了我足够的支持，她严谨的工作作风和丝不苟的处事态度给了我深刻的印象。

另外，我要感谢学校三年来对我的培养，让我在大学三年成长不少，在思想和学业上都有了质的提升。

在论文的创作中我经过了独立思考的过程，收益良多，。

当然，这也离不开同学朋友的支持与鼓励，让我懂得了集思广益的好处，对我以后的生活产生的新的启发。

最后，感谢袁彩云老师给予我的无私帮助，感谢学校给我提供了良好成长环境，感谢同学朋友对我的支持，在此，我表示衷心的感谢和诚挚的敬意，银行间市场的参与者都是成熟的机构投资者，目前的资产证券化试点也是选择银行间市场进行流通的，的风险低于般股票，收益又高于债券，又有强制性的利润分配，这种类型的产品对于类似保险公司这样的机构投资者非常有吸引力。

税收优惠和相关法律法规制度的完善房地产投资信托作为种新的房地产投资工具，是个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平公正公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康理性地发展。

要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单的信托法投资基金法是远远不够的。

必须将法律制定工作细化完备化，要达到此目标还必须配备些其他的相关法规。

首先应进步完善公司法或制定专门针对投资基金发展的投资公司法投资顾问法等法规。

其次，还可制定些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道投资比例的限制等。

使我国的房地产投资信托基金从开始就以较规范的形式发展。

另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

明确发行主体和发行场所目前主要有公募和私募两种，即通过相关特定的金融机构募集发行和在交易所上市发行。

根据我国的实际，为加快发行速度，可以二者并行。

有选择地放开份限制，进行房地产信托的公募化试点。

每个信托计划不能超过份，直是房地产信托长不大的个重要制约因素，而监管机构又担心信托公司无力驾驭大规模房地产资金的运作。

但金融市场上银行证券公司所推出的性质相近的理财产品，并不受份的限制，对信托产品还是宜疏不宜堵，可以试点对少数规范专业的信托公司的特定产品放开份限制，成熟后再行推广。

健全交易与监管规则及信用制度健全交易与监管规则。

信托投资公司应真实准确及时完整地披露信息，包括资产池的构成情况，历年的管理成本是多少，营运收益如何，还剩下多少年的综合收益期，未来的收益敏感程度经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。

建立信托企业信用制度，以完善的法律体系，促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。

建立信托企业诚信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放发展信用中介机构建立标准化的信托企业诚信数据库建立健全失信惩罚制度规范发展信用评级行业大力发展信托企业信用管理教育。

从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。

受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是独立的。

借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。

要创造种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相致，这对的发展非常关键。

另外有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。

完善人才培养和信息公开化制度我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于权益型有限期自我偿付式的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。

只有在个机构投资者占主体的市场上，才能保证有个稳定的市场需求方，保证这金融产品的每次发售能够快速足额的发售出去。

加强的人才培养，需要尽快建立起支既精通基金业务又了解房地产市场熟悉业务运作的专业管理人才队伍。

与此同时，积极促进基金业务必不可少的律师会计师审计师资产评估师等服务型人才的队伍建信托的建议推行房地产投资信托的时机选择必须适当税收优惠和相关法律法规制度的完善