（定稿）年生产2万平方米钢结构厂房生产线建设项目投资立项申报书9（喜欢就下吧）㊣精品文档值得下载

算理学中国人民大学出版社，从烟台东旭房地产开发有限公司商品房预售融资的实际情况看，存在种以未达到预售条件的预售来融资的情况，这种融资方式使用的相当多。

从法律上来讲，这种预售融资风险较大。

按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

对于这种卖图纸的预售行为，旦购房人要解除预售合同起诉，且起诉时开发商又未达到预售条件，开发商会面临退还房款的情况。

时下，正值国家房地产的调控的敏感时期，房屋价格下行通道已经打开，对未取得预售许可且开始预售的房产，会面临较大的合同解除风险，而使得开发商的融资目的不能实现。

另外烟台目前到处都在搞房地产，当地遍地开花的房地产与之形成激烈的竞争，而烟台由于区位优势不明显，绝大部分购房者都是烟台本地人，这样房地产商的竞争必然导致房价下降或预售房数量的减少，这将直接导致融资成本增加，同时融资的时间拉长，对开发商来说，不仅融资压力增加，利润空间缩减，进而导致负债经营的风险加大。

向民间借款融资的风险分析由于目前对房地产开发贷款的银根收紧，中小房地产公司很难从银行贷到款，因此，东旭房地产有限公司会向个人或其他单位借入定数额的资金，而这种借款般要支付很高的利息，通常是银行的倍。

虽然因借款带来的财务杠杆效应能有效提高权益资本收益率。

但如果公司房屋预售减少或销售价格大幅下降，及其他原因带来的经营困境时，由于固定额度的高利息负担，在企业资本收益率下降时权益资本收益率会以更快的速度下降。

对于负债性筹资，企业负有到期偿还本金的法定责任。

如果企业用负债进行的投资项目不能获得预期的收益率或者企业整体的生产经营和财务状况恶化或者企业短期资金运作不当等，这些因素都会使负债经营不仅造成上述的权益资本收益率大幅度下降，而且还会使企业面临无力偿债的风。

四烟台东旭房地产开发有限公司负债经营存在问题的解决措施提高领导者及员工负债经营风险理念，树立风险意识管理人员应加强负债经营的财务风险管理烟台东旭房地产开发有限公司直处于高负债经营且目前还处于亏损状态，虽然预收账款在不断增加但公司存货也在不断增加，存在负债经营的风险。

公司应树立风险意识，建立有效的风险防范预警机制。

在市场经济体制下，企业是自主经营自负盈亏独立核算的经济实体，要承担相应的经营风险。

东旭房地产开发公司必须树立风险意识，科学预测烟台房地产市场及面临的竞争环境，并针对可能出现的风险，设计如何应对远期风险，否则风险来临时，企业毫无准备，必然会遭致失败。

因此，企业必须认真分析不断变化的内外部环境，制定多种应变措施，适时调整经营管理策略，提高企业对生存环境的变化的适应和应变能力。

公司管理层应加强以财务风险的预测和预防，树立正确的风险观念，加强财务风险管理，进行风险预测和预防，利用定量预测和定性预测方法对经营各环节中客观存在的不利因素，对风险发生的原因和内容进行预测分析。

管理人员应制定企业的财务发展战略，建立可靠的财务信息网络，为决策和识别风险创造条，合理确定流动比例和速动比例，减少支付风险，减少因财务风险不确定引起的风险。

从而提高企业控制风险的能力，减少风险损失。

公司应立足市场和自身实际，权衡风险和收益的关系，权衡经营风险和财务风险的组合关系，建立有效的风险防范机制和财务信息网络，在充分考虑影响负债各项因素的基础上，谨慎负债，并制定负债财务计划和相应的还款计划。

完善会计人员的职能来控制负债经营风险把握控制时机。

要想对负债经营风险进行管理和控制，烟台东旭房地产开发有限公司的管理人员和决策者要掌握好风险的程度和变化情况，掌握控制的最佳时机，采取应对措施，达到事半功倍的效果。

最佳时机应当是在风险发生之前，而非已经造成损失之后，因此要进行预先控制，才能够保证企业的正常经营生产不会受到影响。

而要对负债经营风险进行预先控制，会计人员的作用不容忽视，房地产企业中的会计人员应具有核算和控制职能，以帮助企业的管理人员和决策者把握风险控制的最佳时机。

会计人员应通过对企业中的经济情况等进行记录报告核算，为企业管理人员提供负债风险的来源类型等相关信息，使管理人员对负债经营的风险有正确的认知。

此外，会计人员还应通过对企业负债信息的分析，找出负债原因，并对控制中可能会存在的问题进行预测，使企业的管理人员能够做出措施，掌握最佳负债规模。

企业应兼顾财务杠杆利益和财务风险，充分考虑影响企业负债规模的各种因素，确定最佳负债规模，保持主权资金与负债之间适当的比例关系。

企业收益能力和负债比率的关系。

只有当企业盈利的情况下，负债才能发挥节税作用。

而只有当企业的总资产收益率高于负债利率时，企业才能享受到财务杠杆的利益。

因此，确定最佳资本结构时应分析企业的收益能力。

负债的财务原则，按需举债量力而行，根据自身的经营状况资金未来的盈利能力和企业的偿债能力等制定合理的举债规模，不能盲目举债，不能超越自身的偿债能力举债。

总之，要设法尽可能将还本付息的额度控制在货币收支顺差以内，防止举新债还旧债，前吃后空。

四通过财务方式控制因融资模式带来的风险烟台东旭房地产开发有限公司应以需要与节约兼顾为基本原则，采用先进合理的计算方法，确定资金的合理需要量。

资金合理需要量，可以通过先进预算编制来实现。

现金预算的内容，包括现金收入现金支出现金多余或不足以及不足部分的筹资方案。

通过正当合法的非保险手段将风险转嫁给其他经济单位。

如将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业施工单位，从而减少自己的风险责任。

再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。

缩短租约签订或预售合同的时间，这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。

同时缩减开发周期，因为开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签订固定价格的合同。

规避敏感的变量对利润的影响，例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预合同革要循序渐进，采取多步骤分步推进战略扩大增值税征收范围是我国增值税转型后进步改革的必然选择，但要符合国情。

受制于经济社会发展水平，在今后相当长段时期内，我国仍将保持增值税与营业税并行征收的局面，必须谨慎循序渐进，采用渐进式改革的策略，结合我国税收管理体制以及税务机构改革的实际情况，综合考虑税收征收管理现状纳税人的会计核算水平纳税意识税率选择行业性质等各方面因素，逐步扩大增值税征收范围，缩小营业税征收范围。

应按照简税制宽税基低税率严征管的增值税改革试点总的指导原则，积极开展扩大增值税征收范围的改革试点工作，并根据立法与改革同步的原则，制定出台增值税税法，建立产品和服务全覆盖抵扣链条完整具有现代特征与国际惯例接轨的增值税制度。

协调中央财政和地方财政收入的关系增值税征收范围的扩大，意味着营业税最终有可能被取消。

根据年的税收收入估算，如果将营业税全部纳入增值税，那么中央与地方的增值税分享比例要调整为和，才能保证原有营业税收入全部留在地方财政。

在增值税取代营业税后，要保证地方财政收入不受影响，可以在改革后适当提高增值税中地方的分享比例，从而获得地方政府的支持，确保增值税扩围改革取得成功。

增值税改革，还是应该放在财税体制的大框架下进行，需要通过顶层设计统筹平衡，寻找中央与地方政府的利益均衡机制与合作模式，进步深化分税制改革。

以对营业税改为增值税部分收入的测算为依据，科学调整增值税收入在中央与地方间的分享比例，并规范转移支付体制，辅之横向转移支付的配套改革。

目前营业税是地方的主体税种，如果增值税取代了营业税，地方税将陷入群龙无主的处境，为此需重构地方税体系，重新确定地方税体系的主体税种。

根据国际经验，可担此重任的当属在不动产保有环节征收的房地产税，还有在我国西部欠发达而资源富集地区的资源税。

年全国房产税和资源税总额为亿元，仅占全国税收收入的。

与此相应配套的是加快房产税改革和资源税改革，确立以财产税为主体的地方税收体系显得尤为迫切，以弥补增值税扩围带来的地方财政收入的缩水，合理构建地方税体系，确保地方财政收入来源稳定，保证地方政府拥有与地方公共服务能力相适应的税收收入能力。

变革税收征管机制十二五时期我们将面临最为复杂的经济社会形势，诸多难题都在挑战现行税收征管机制。

需要完善税收征管法律制度，推进税源专业化管理，加强征管信息化建设，建立健全信息共享机制，深化征管改革创新，建立有利于加快经济发展方式转变产业结构升级与税收改革相适应的税收征管体系。