住宅所有权法第条第项。④参见日本现行建筑物区分所有权法第条。越俎代庖僭越而为。产生这现象的原因，既包括主体由于缺乏相关法律知识受计划经济体制意识影响较深，也包括在利益驱动下些主体蓄意为之。例如房产开发商为了满足自身利益代替业主制定公约物业服务企业在小区内以管理者自居，对事实上是物业合同的授权方的业主们颐指气使擅自对共有部分进行收益性处分非法挪用维修基金等，而且类似的侵权甚至涉及犯罪的行为亦屡见不鲜，严重侵害了业主的基本权益，造成了恶劣的社会影响。再如，业主与业主委员会本应是权利者与执行者的关系，但现实中却有些业主委员会擅自决定单独行动，串通物业服务企业侵害业主权利。另外，即便些政府的行政管理部门也存在自身职能定位偏差的现象，如对于本应属于小区内部业主自治或者是可以由市场自身调节的事务过多干涉，造成了小区纠纷内部解决渠道不畅和物业企业生存困难服务质量下降以及与业主矛盾不断激化的恶性循环。其中尤为突出的个问题，也是由于立法对可以具有法人资格的业主大会及其执行机构的业主委员会的法律性质缺乏明确界定，直接导致了许多问题难以有效解决，致使当前小区治理依然困难重重。小区业主业主意识淡薄导致小区治理成效不高意识是人们关于客观事物的思想观点知识和心理的总称，业主意识就是公民作为业主的身份意识。业主意识在构建和谐社区的过程中有不可忽视的作用，然而以往的研究者对业主意识的研究较为薄弱。就当前总体上来看，业主普遍参与意识较差业主意识淡薄，这在很大程度上制约了业主有效地行使自己的权利。笔者认为业主意识包括权利意识义务意识消费意识和合同意识。其，业主权利意识的淡薄的主要表现为业主缺乏参与物业管理活动的意识监督其他物业管理活动主体业主委员会物业公司的意识以及合理合法维护自身权利的意识。实际生活中，业主的权利意识还很薄弱，参与物业管理的决策和监督的广度和深度不够。以业主大会的召开为例，业主大会是业主自治的决策机构，但出席率普遍较低，讨论问题时很难形成良好秩序，常常陷于争吵运行效率不高的困境。而在处理邻里矛盾和物业纠纷过程中，既存在业主权利意识淡薄不能主动利用包括司法渠道在内的各项途径维护权利的情况，又存在些业主过度维权滥用权利的现象，这都导致了问题无法得到有效的解决，而后者则具体可详见孙权夏阳业主业主委员会和物业服务企业三者关系之研究，载法制与社会年第期。就在本文写作期间，便发生了这样个涉及物业公司和业主的严重刑事案件家住西安市万强艺术家小区的左明炜夫妇积极筹备业主委员会，竟引起了该小区物业公司的不满。物业公司经理王少华认为他们是闹事，随后便商定雇凶报复。年月日下午时，左明炜夫妇外出办事时，被几个持铁棍的人打伤，左明炜被被打成脑死亡。经警方调查，已经确定正是其物业公司经理王少华雇人行凶。另据介绍，日晚，包括物业经理王少华物业法人代表李秀宝物业主任石超文在内的人已被刑拘。参见物业雇凶施黑手业主被打脑死亡，载年月日西安晚报第版。参见孙权夏阳论业主委员会在民事诉讼法上的地位兼评物权法第条，载理论与现代化年第期。更易导致矛盾扩大，影响小区的安定和谐。其二，义务意识也可称为责任意识，主要是业主承担自己在物业管理活动中的责任的意识。当前，业主的义务意识比权利意识还要淡漠，比如对于最常见的缴纳物业费的义务及其相关法律上的责任，业主缺乏了解或者刻意躲避，甚至还把拒付管理费作为对抗物业企业的方式，孰不知这样的对抗只能加剧问题的恶性循环。其三，业主的消费意识不健全主要是指业主对物业服务的消费意识与同市场经济下商品服务等价有偿的基本规律以及通过市场提供分配的私人物品特殊要求的脱节。经济学上认为，市场提供的私人物品相对于国家提供的公共物品更具有竞争性和排他性。任何人希望获得公共产品之外的私人物品服务必须支付相应的对价。尽管近年来消费者的消费心理已日趋成熟，但面对发展时间较短的物业服务行业还显稚嫩。大部分业主的物业管理消费意识还停留在计划经济时代和福利性用房的阶段，对交纳物业管理费的抵触情绪较大。有些业主认为买房等同于享受，物业服务是应当涵盖在内，无须另行买单，或是只愿意付非常少的物业管理费，却希望得到更好的物业管理服务。很多业主还存在免费搭车心理，刻意不交或者拖欠物业费。这就导致了物业公司的运营困难和随之而来导致服务质量下降物业矛盾凸显。此外，通过拒交物业费来表示对物业服务的不满或者以此作为讨价还价的筹码显然都不利于纠纷的解决和小区的稳定。其四业主的合同意识缺陷主要表现在对合同相对性合同当事人地位平等基本合同理念的理解不足。根据合同相对性原则，违约责任只能发生在合同当事人之间。但在物业管理活动中，本应该是业主与开发商的纠纷，业主往往会找物业公司承担责任，没有遵从合同责任的相对性原则，没有正确分辨其合同的相对方是开发商还是物业公司，由此造成许多不必要的纷争。此外，业主意识的内涵还包括平等意识独立人格公共精神自主理性等等。正是业主意识总体上的不健全，直接导致小区治理成效不高。二业主公约的治理功能法律究其本质，所关切的是最小的干预与最适合的规范促进生存，并且提供营造优质生活的机会。而作为软法的业主公约以其回应性灵活性开放性协商性互动性亲和性经济性等属性恰好符合这种通过最小的干预和最适宜的规范要求，能够为小区业主们提供更多的营造优质生活的机会和条件，具参见陈共编著财政学，中国人民大学出版社年版，第页。在计划经济时代，很多由现在物业公司提供的私人物品多属于公共产品，由政府部门，如街道办事处居民委员会及环卫部门等无偿提供。美迈克尔•瑞斯曼看不见的法律，高忠义杨婉苓译，法律出版社年版，第页。有卓越的小区治理功能，并有利于社会孕生出民主自治的现代法治精神，最终对推动我国民主法治的进程产生积极意义。业主公约的规范功能作为种软法，业主公约具有法律通常存在的告示指引评价预测教育等规范功能。而且其相比较般性法律更具实际效力的原因就在于业主公约是集体平等协商的制定，因此业主公约的实施效果直接关系到每个业主的切身利益，从而容易出现集体相互监督评价共同保障实施规范良性的运行氛围。首先，业主公约的存在为小区内纠纷解决提供个准确的评判标准。个社会最难以承受的灾难不在于规范被违反，因为规范的违反是不可避免的，如果违规行为能够及时得到修正，违规行为实际上便成为了种强化整个规范系统的事件。而真正让社会陷入灾难的是评价标准的混乱，让人们无所适从从而导致秩序体系的坍塌。而作为软法的业主公约恰恰在法律无法触及的日常生活领域为人们提供了种明确化的共同规范。其次，业主公约具有对该区域内违约者的制裁功能。正如前文所述，软法的实施并非通过国家强制力保障，其主要是依赖特定区域内的同侪压力和指名式羞辱等形式进行私人间的惩罚，以保障规范的运行。正如有学者指出，即便没有任何外在的强制力量，在由复数理性人组成的群居共同体内部，经由彼此之间多次往复的博弈也能够自生自发地产生种互不侵犯的初级社会秩序。业主公约除了可以依赖业主们私人间的控制和惩罚保障小区的秩序，而且还具有指向司法协助的最终救济途径方面它可以作为小区内纠纷在进入司法程序后裁判的参考依据，使违约者承担更大的败诉风险另方面，亦可按照法律的规定，业主团体可以直接依据业主公约向法院提起诉请，对严重违反业主公约的业主包括继受人使用人进行制裁。最后，业主公约还具有对该区域内个人的教育功能。软法和硬法样都是法制出版社年版。二论文类罗豪才毕洪梅通过软法的治理，载法学家年第期。姜明安软法的兴起与软法之治，载中国法学年第期。沈岿因开放反思而合法探索中国公法变迁的规范性基础，载中国社会科学年第期。徐海燕论物业规约的法律效力，载法学论坛年第期。刘杨正当性与合法性概念辨析，载法制与社会发展年第期。眭鸿明王媛业主权概念及其法律化，载河北法学年第期。严存生法的合理性研究，载法制与社会发展年第期。庞正代议制立法的有限性及其补正兼论第三部门的立法参与功能，载社会科学年第期。田成有中国法治进程中的软法问题及软法现象分析，载昆明理工大学学报•社科法学版年第期。翟小波软法及其概念之证成以公共治理为背景,载法律科学年第期。程信和硬法软法与经济法，载甘肃社会科学年第期。眭鸿明习惯自在调整与习惯的法律化，载山东大学学报哲学社会科学版年第期。高鸿钧通过民主和法治获得解放读在事实与规范之间，载政法论坛年第期。韩春晖软法的未来走向回应型法以协商民主的理论和实践为背景，载保定学院学报年第期。马晋想从宪政角度看城市社区业主自治，载中共山西省委党校学报年第期。吕廷君论民间法的社会权力基础，载求学学刊年第期。张延利陆俊杰大学软法之治的理论意蕴与价值维度，载辽宁教育研究年第期。高丙中社会团体的合法性问题，载中国社会科学年第期。王申软法产生的社会文化根源及其启示，载法商研究年第期。骆鹏行政许可中告知承诺制度的软法诠释，载科技信息学术研究年第期。林若斯浅析软法在环境保护领域的运用，载科技信息学术研究年第期。赵维东刘宗宽职业教育法是部软法吗，载教育与职业年第期。梁剑兵软法研究是个新范式吗兼论法治本土资源学说的本体论，年月日，年月日访问。梁剑兵软法的分类，年月日，年月日访问。梁剑兵软法律论纲，载罗豪才主编软法与公共治理，北京大学出版社年版。罗豪才宋功德公域之治的转型对公共治理与公法互动关系的种透视，载罗豪才主编软法与公共治理，北京大学出版社年版。明世法硬法软化及软法硬化现象的法社会学解析基于中国义务教育法治中的案例，载华中科技大学学报社会科学版年第期。姜明安软法在构建和谐社会中的作用，载罗豪才主编软法与公共治理，北京大学出版社年版。