例中，均属于同区域，为排除由于外部环境差异所造成的价格差异，使修正后的可比实例价格能够与委估对象房地产所处地段的实际情况相符。本评估报告拟采用直接比较法进行区域修正，即以委估对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率具体比较因素如下表实例项目实例实例实例区域因素详细状况说明区位位置相同相同相同物业所处城市区段，距市中心的距离交通状况道路条件相同相同相同周边道路通达能力路况公共交通相同相同相同城市公交线路交通管制社区配套配套范围相同相同相同基础配套设施范围供应通力相同相同相同基础配套设施满足居民需求状况服务设施相同相同相同商业网点学校医院娱乐设施等社区环境室外场所相同相同相同居民散步和健身需求的活动场所环境污染相同相同相同含声光气水的污染状况社会环境相同相同相同城市治安和居住区安全保障状况人口素质相同相同相同居民受教育程度，整体状况等修正系数注好较好稍好相同稍差较差差个别因素修正主要考虑新旧程度装修情况平面布局房屋维护水平附属配套服务设施及物业管理等影响房地产价格的因素。故综合进行个别因素修正，确定个别因素修正系数如下表黑龙江职业学院毕业实习报告实例项目实例实例实例建筑结构相同相同相同装修情况稍差稍差稍差新旧程度相同相同相同户型结构相同相同相同楼层稍差稍差稍差泊车便利程度相同相同相同采光通风相同相同相同绿化环境相同相同相同附属及配套设施相同相同相同物业管理相同相同相同修正值注好较好稍好相同稍差较差差计算如下表实例项目实例九龙花园实例九龙花园实例九龙花园交易单价元平方米交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正修正后单价元平方米评估单价元平方米评估单价按算术平均法确定评估总价万元评估结论经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，。若因甲方不能按规定时间提供材料，乙方有权延长交付报告书时间。在评估过程中，若因甲方原因提出重大更改，造成乙方返工，双方应另行协商加收评估费用和延长出具房地产评估报告书时间。十违约责任如乙方无故终止履行本约定，所收评估费应退还甲方。甲方无故中途终止本约定，乙方评估工作过半，甲方应付给乙方全部评估费乙方评估工作尚未过半，乙方按总评估收费的计收预付给乙方的评估费不予退还。甲乙双方如方违反本约定书，应根据合同法的有关规定，向对方支付违约金，违约金按评估收费支付，经双方签字盖章后生效。此约定书中未尽事宜，经双方协商签订补充协议，补充协议与本约定书具有同等法律效力。甲方盖章常月乙方盖章黑龙江省动感地带评估有限公司委估对象于估价时点年月日公开的市场评估总价为人民币万元大写人民币伍拾叁万肆仟玖佰元整，评估单价为元平方米。黑龙江职业学院毕业实习报告六附件房屋照片此处为房屋开放式厨房此处为防盗门及门前回廊此处为局部洗手间房屋地板以及地脚线房子的棚顶以及壁黑龙江职业学院毕业实习报告业务约定书甲方常月乙方黑龙江省动感地带评估有限公司甲方因银行贷款的需要，特委托乙方进行资产评估。现因甲乙双方遵照国家有关法律规定，经协商致，签订本业务约定书，共同遵守。二评估目的甲方委托乙方评估资产目的为贷款需求评估范围甲方委托乙方评估资产范围为花溪区清溪路号九龙花园和德台单元三楼。三评估基准日根据工作安排确定为二零二年二月十四日。四评估期限甲方向乙方提供齐房地产评估所需的相关批文权属证明以及相关资料，乙方收到甲方提供的全部评估申报资料后二日内完成甲方委托的评估工作，并向甲方提供符合要求的房地产评估报告书。若因不可抗力等原因需延长评估工作日期，甲乙双方需另行协商。五收费标准及付款方式现金支付六收费标准评估收费依据国家计委建设部物价局价费字号文及本次评估之特定目的，经双方协商收取评估服务费总金额为人民币万元大写人民币伍拾叁万肆仟玖佰元整。如甲方委托时提供资料不全，在实际操作中遇特殊原因或需另行补充相关资料等发生的相关费用，由甲方另行支付。七付款方式本房地产评估约定书签字生效后，甲方需先向乙方支付人民币元大写人民币三千元整元，其余款项在乙方提交评估报告书的同时次性付清。八甲方的权利和义务按约定日期为乙方提供与评估相关的文件资料，并对提供的文件资料的真实性准确性和合法性负责。乙方评估人员到甲方现场勘察，甲方应提供食宿交通及必要的办公条黑龙江职业学院毕业实习报告件，并给予协助。外地食宿交通费由甲方支付。乙方在评估工作中需甲方配合的，特别是在进行现场勘察或资产清查核实工作时，甲方应指定相应专业的技术人员及其它有关人员积极配合，使评估工作顺利进行。甲方不得向乙方提出不合规不实际的要求，不干预评估工作并成本约定付清评估费。九乙方的权利和义务在评估工作执行过程中，坚持独立客观公正的原则进行评估，认真执行有关法律和法规，对出具的房地产评估报告书负相应的法律责任。遵守职业道德，对甲方提供的内部资料和评估结果严守秘密。乙方按约定时间提交房地产评估报告书木地板铺贴，墙面刮瓷厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴进户门安装防盗门，其黑龙江职业学院毕业实习报告余为木门，铝合金窗，通水电电话端口入户。估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点该房正在进行室内装修。四估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五估价时点年月日。六价值定义委估对象于估价时点年月日的市场参考价值包含估价对象所分摊的土地使用权价值。七估价依据中华人民共和国城市房地产管理法。房地产估价规范。房地产抵押估价指导意见。房地产评估委托书和委托方提供的相关资料。评估人员现场查勘和收集的相关资料。八估价原则合法原则最高最佳使用原则供求原则替代原则公平原则。九估价方法由于委估对象为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原理对委估对象的市场价格进行调整，而确定其比准价格的种方法。十估价结果经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点年月黑龙江职业学院毕业实习报告日公开的市场评估总价为人民币万元大写人民币伍拾叁万肆仟玖佰元整，评估单价为元平方米。十估价作业日期年月日至年月日。十二估价报告应用的有效期本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点年月日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过年即有效期为年月日至年月日，我们对此结果造成的后果不负任何责任。估价时点之后有效期之内估价对象或国家经济形势城市规划房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响故贷款人金融机构应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。十三其他需要说明的问题本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。在本次评入而能获得最大收益的使用方式的评估结果。土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，评估时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，评估时不按原用途评估，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行评估。可持续发展性。即在评估时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。根据委估对象地理位置周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源的原则，该委估对象作为住宅用房为最高最佳用途。五评估方法的选用和技术思路由于委估对象为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原理对委估对象的市场价格进行调整，而确定其比准价格的种方法。具体的计算公式为委估对象评估价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数黑龙江职业学院毕业实习报告区域因素修正系数个别因素修正系数六评估测算过程选取比较实例根据物质的同性或类似性地点的同性或类似性时间的接近性交易情况无反常四个基本要求选取三个可比实例如下实例项目项目实例九龙花园实例九龙花园实例九龙花园地理位置花溪区清溪路花溪区清溪路花溪区清溪路物业用途住宅用房住宅用房住宅用房建筑年代房屋结构砖混砖混砖混项目状况现房现房现房交易情况正常正常正常采光通风良好良好良好交易方式次性付款次性付款次性付款交易日期近期近期近期楼层层层层交易单价元平方米交易情况修正主要考虑排除交易行为中的些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于评估人员所选实例均为正常交易价格，不需要作交易情况修正，故不作修正。交易日期修正委估对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价黑龙江职业学院毕业实习报告格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期发生的交易案例，且目前贵阳市的房地产市场价格较为平稳，故不作修正。区域因素修正前面所选取的三个比较中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转载或作他用。上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。黑龙江职业学院毕业实习报告本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。十四估价人员评估机构负责人中国注册房地产估价师估价人员中国注册房地产估价师估价报告审核人中国注册房地产估价师评估机构动感地带评估事务所报告出具时间二Ο二年二月十五日黑龙江职业学院毕业实习报告五房地产估价技术报告个别因素分析委估对象所在房屋建于年，共层，委估对象位于第层，建筑面积为平方米装修情况客厅地