1、计算范围相致的原则。费用与效益计算范围相致即时把投入与产出范围限定在同意范围内费用与效益识别遵循有无对比原则动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。根据基金的时间价值原理，考虑项目整个计划期内各年的效益与费用，采用现金流量分析的方法，计算内部收益率净现值等动态评价指标基础数据确定中的稳妥原则。财务评价基数数据的测算基准收益率的确定基准收益率银行贷款利率风险补贴率通话膨胀率年含三年的银行贷款利率为风险贴现率通货膨胀率基准收益率季度基准收益率计算期的确定幸福东岸住宅的工程期为年，即从年月开始至年月项目全部工程竣工。销售费用的确定各期的销售费用取当期销售收入的。销售税金。
2、判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的最终决策提供参考依据。盈亏平衡分析根据线性盈亏平衡分析基本公式销售收入方程成本费用方程其中实现销售收入计划销售收入销售收入的市现率总成本费用销售费用销售税金及附加总投资令，即可求出的值。本项目的计划销售收入为万元，总投资万元，有方程得故销售收入的实现率为为本项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现时，项目即可以实现盈亏平衡。项目的销售收入的实现率高于这个比率时，项目会出现盈利反之，若低于这个比率，项目则会出现亏损。从项目的盈亏平衡点来看，本项目具有定的抗风险能力。敏感性分析本项目主要进行内。
3、分，建设条件良好能够满足项目建设要求本方案规划设计新颖超前，并且技术经济指标合理项目的个财务指标均高于行业的平均投资回报水平，财务上可行项目投资额虽然较大，但投资回收期较短，项目经营风险较小。开发建议根据在本项目在评价过程中的认识，对本项目的实施提出如下建议项目建设过程中加强对进度质量控制，确保进度目标和质量目标的实现。投资控制。项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素，建议建设单位严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发销售及经营全过程策划。将公司已有项目的独特于西安地产界的文化生活。
4、变化时对内部收益率的影响如图表和图所示表建设投资对内部收益率的影响建设投资变化幅度图建设投资对内的影响依据上图，采用插入法找出销售收入变动的临界点由此可以看出，本项目销售收入是个比较敏感的因素，销售收入允许变动的幅度为∞，，建设投资上涨到时，季度财务内部收益率达到临界值。即建设投资在∞，的范围内变动时，项目盈利大于最低盈利水平。否则，项目达不到最低盈利水平。在此建议开发商在保证工程质量的前提下，在项目的开发过程中定要严格控制建设投资，使投资上涨幅度控制在以内。不确定性分析从项目的不确定性分析得，项目的销售收入和建设投资的变化对项目的抗风险能力影响不大，总体分析结果可以看出项目在财。
5、成本项目标准建筑面积费用公共建筑元平方米平方米万元合计万元室外工程费室外工程费是指在小区内建设道路绿化各项构筑物水景以及小区内的管线布置所花费的费用。根据现实标准，每平方米元。本项目按元平方米计算，室外工程费用万元。建安总造价万元建设监理费用工程建设监理费用以建安总造价费的计算，本工程的建设监理费为万元。管理费用依据陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额，基本预备费以前四项发生的费用为计价基数，其计价费率为，计算管理费为万元。预备费依据陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额，基本预备以前五项发生的费用为计价基数，即土地费前期工程费用建筑总造价建设监理费用管理费用之和进。
6、收益率对销售收入和建设投资的敏感性分析，主要包括当销售收入建设投资分别发生变化时全部投资内部收益率对他们的单因素敏感性分析。项目季度基准收益率为。内部收益率对销售收入的敏感性分析销售收入变化时对内部收益率的影响如图表和图所示表销售收入对内部收益率的影响销售收入变化幅度图销售收入对的影响依据上图，采用插入法找出销售收入变动的临界点由此可以看出，本项目销售收入是个比较敏感的因素，销售收入允许变动的幅度为，∞。在此建议开发商在销售过程中做好销售收入的管理工作，当下调价格和实施优惠活动时，销售收入的变化幅度不应大于。否则项目将达不到基准的收益水平。内部收益率对建设投资的敏感性分析建设投资。
7、附加的确定营业税去收入的，城市维护建设税取营业税的,教育费附加去营业税的，三项相加即为销售税金及附加，总体去销售收入的。利润总额及所得税利润总额及分配详见附表损益表所得税在累积利润总额出现正值的年份按当期利润总额的计取。盈利能力分析损益表与静态盈利能力成本利润率成本利润率项目开发总价值项目开发总成本项目开发总成本其中项目开发价值为销售收入扣除销售税金，本项目为万元，项目总开发成本万元。所以，成本利润率为开发商投资利润率利润总额总投资额其中利润总额为万元，项目总投资为万元。所以，开放商投资利润率为基本金净利润率税后利润资本金总额其中所得税后利润总额为万元，资本金总额为万元。所以，资。
8、本金的所得税后资本近利润为详见附表损益表项目财务现金流量表与动态盈利能力根据项目财务现金流量表计算的财务评价指标有所得税前得财务内部收益率财务净现金值静态投资回收期以及动态投资回收期。其中所得税前的财务内部收益率约项目财务净现值万元项目静态回收期年项目动态回收期年项目静态动态回收期均小于项目的总开发建设时间年，说明项目资金能按时收回财务内部收益率大于基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求，同时项目财务净现值大于零，所以该项目在财务上是可行的。详见附表项目财务现金流量表资本金现金流量表与动态盈利能力根据项目资本金现金流量表计算的财务评价指标有所得税后的财务内部收益率财务。
9、建费用如下表所示城建费用统征收览表单位万元项目费用收费标准城市基础设施配套费元平方米工程定额测定费建安总造价工程质量监督费建安总造价劳保统筹基金建安总造价合计万元前期工程费合计万元。房屋开发费房屋开发费包括建筑安装工程费公共配套设施建设费室外工程费等等。建筑安装工程费依据西安市建设委员会关于印发西安市建设项目费用统征收办法实施细则通知市建发号，附表建设工程造价，计算共建造价并结合项目实际情况，项目住宅商铺建安成本估算如下表建安工程费造价表项目标准建筑面积费用高层住宅元平方米平方米万元合计万元公共配套设施建设费根据相关建设工程指标，结合项目实际情况，公共配套建安成本如表公共建筑建安。
10、行计算，结合本项目特点将预备费用的费率取为，计算得预备费用为万元。建设期利息建设期利息以同期银行贷款利率,并考虑相应银行信贷风险影响上浮后利率计算，得建设期利息总计为万元。项目总投资估算项目总投资估算为前面七项之和，项目投资估算总计为万元。详见附表项目总投资估算。资金筹措与使用计划项目总投资为万元，其中自有资金为万元，占项目总投资的，银行借款为万元，占项目总投资的，销售收入再投入万元，占项目总投资的。详见附表投资使用计划与基金筹措表。项目财务评价本项目的财务评价主要从主要从项目的财务盈利能力清偿能力两个方法进行分析评价，从而判断项目在财务上是否可行。财务评价原则费用与效益。
11、务上是可行的。结论结论通过对幸福东岸项目的经济环境社会环境以及投资环境的分析可知，本项目的社会经济效益及市场前景广阔。项目所处地理位置交通便利市政及配套设施完善，通过设计良好的规划方案营造浓郁的居住氛围，采取到位的市场营销手段打响品牌，同时加强工程质量以及全方位服务管理形成种为消费者服务的经营理念，本项目就能够取得较好的经济效益和社会效益。通过前面对本项目进行的分析可知，项目的优势和机会占多数，本项目在西安东郊，以及西安市房地产市场的竞争环境中和国家相关的宏观调控政策下有相对较好的发展前景。综上所述根据市场调研分析可知，项目销售市场前景广阔，企业能快速回笼资金项目的前期工坐准备充。
12、净现金值。其中所得税后的财务内部收益率为项目财务净现金值万元项目资本金内部收益率大于基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求，且资本金财务净现金值大于零，该项目在资本金收益是可行的。详见附表资本金现金流量表清偿能力分析通过对财务评价报表中借款还本付息表和资金来源与运用表的计算，考察项目计算期内财务状况，进而判断项目清偿能力。由计算项目的长期借款偿还期为年，可知本项目可全部还清贷款，本项目的借款偿还期满足贷款机构的要求。不确定性分析各种不确定因素如建设投资销售收入销售进度项目计算期等的变化会影响投资方案的经济效果。本项目的不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，以此分析为基础，。
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