（终稿）龙港仪邦奥特莱斯广场项目投资可研立项报告（投资立项）㊣精品文档值得下载

，拟建项目应加强与政府及相关机构沟通和说明，为大商贸产业长期健康发展发展创造个比较稳定可靠产业政策环境和配套扶持体系。

不仅使项目成功建成开业有保障，更能着眼于未来几十年项目直能保持优势地位，达到长期繁荣目。

二宏观经济波动风险在经济全球化大背景下，项目所处浙南区域与国际经济联系比较紧密。

国际金融市场动荡和其他宏观经济波动都会影响项目建设运营商业环境气候，而且浙南中小企业群体经营与发展普遍易于受到国内外经济气候影响更为明显，进而影响区域内居民家庭和外来常住人口消费能力，进而可能影响到项目招商效果和经营效果。

在项目投运后，经济基本面变化还会影响拟建项目经营发展情况，因为区域内许多产业属于周期性行业，受宏观经济紧缩影响比较严重，会对区域内消费能力和消费者心理因素造成较大波动。

另外，项目建设招商期间和运营期内，如果发生大经济波动，还会对有些与经济周期和经济景气密切相关百货餐饮娱乐等业态经营造成影响。

三过度竞争风险随着浙南区域城市化进程不断加快，以及市场对现代服务业载体尤其大型商贸综合体发展前景看好，区域内可能出现规划过多类似项目情况，虽然在长期看这些体量大都在市场可以承受范围之内，但在短期内，由于需求渐进式成长自然规律。

大量类似项目在短期内扎堆集中上市可能在短期内导致超出市场容量，造成项目供需矛盾短期内凸现。

目前，在灵溪鳌江等人口规模巨大经济发达中心城镇，都有可能谋划规划建设大型城市商贸综合体可能，这些项目都可能在定程度上会给本项目招商和经营带来竞争，造成消费分流和商家资源分散，从而降低项目经济价值和租金收益水平。

四风险防范对于上述风险，投资方仪邦集团已经在项目选址和方案论证过程中，进行了比较深入研究，并已经针对上述风险因素在龙港奥特莱斯仪邦广场项目策划规划设计资金安排人员安排组织安排项目运营筹备方案等方面进行了比较详细地斟酌和相应安排，为可能出现复杂情况和挑战局面准备好了相应防范和应对措施，在各项工作安排中做出了较全面通盘考虑，在资金人才进度等各方面留有较为充裕回旋余地。

加之已经建成中国礼品城市场多年积累商业资源和价值已经比较丰富，如果能有必要政府扶持和社会环境，即便同时遭遇上述不确定性和挑战，本项目绿化美化亮化上做足功夫，尤其将结合整个项目夜间和节日照明系统设计，创造出美伦美幻，繁华似景商业中心气氛。

同时布置大量休闲聚会和交流空间，通过建筑小品雕塑等打造现代都市型购物空间优良品位和卓越个性。

物业管理及业务用房同时，在礼品城期和部分建筑内部，设立物业管理招商租务等专业管理机构用房，提升项目综合管理水平，更加方便服务入驻经营户和商家，同时为保安清洁和维修管理工作提供良好工作场所。

努力做到硬件流软件流。

第二章项目机遇背景项目宏观背景契合国家现代服务业发展规划年，国家颁布了国务院关于加快发展服务业若干意见，在这份指导性文件中指出，服务业是国民经济重要组成部分，服务业尤其现代服务业发展水平是衡量现代社会经济发达程度重要标志。

当前我国经济社会正处于重要战略转型期，我国三次产业结构中第二产业比重明显偏高，服务业对整个国民经济贡献水平和比重明显低于发达国家，加快服务业发展和升级，对于推进工业化城镇化国际化现代化，具有十分重要战略意义。

零售批发餐饮娱乐等商业业态都是现代服务业重要领域，大型城市商业综合体往往在个区域和空间范围内大面积密集布局和有机集成各种现代服务业产业要素，实现内部有机互动，良性循环发展，往往成长为独居特色和富有生命力现代城市产业系统，因此，本项目大型城市商业综合体发展思路和方向非常契合国家有关支持现代服务业发展战略决策和发展定位，将成为龙港乃至苍南现代服务业优良发展载体。

符合区域发展规划编制依据项目选址和建设目标编制依据温州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要苍南县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要龙港镇国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要温州市百货超市品牌折扣店等商业业态的运营数据温州市有关建设规范和标准国家发布的有关商业发展规划等战略规划国内外奥特莱斯商业业态运营情况上海新天地杭州西湖天地等著名商业项目规划方案浙江省年年年年政府工作报告主中心城市，东濒东海，西接国道同三高速公路和温福铁路，南依经济发达江南平原，鳌江北岸为平阳县，处在台湾海峡经济区和长三角经济区交汇点上，与平阳苍南文成泰顺和福建福鼎等市县文化和人员往来频繁，经济联系紧密，是浙南地区中心城镇之。

尤其经过多年快速扩展之后，龙港已处在未来长江三角洲经济圈和海峡西岸经济圈战略交汇区位，处在整个浙南地区城市空间拓展和城市功能增强前沿区位之上。

所以，本项目拟选址宏观区位背景为长三角经济区和海西经济区战略交汇位置上，既能依靠长三角经济区雄厚经济基础，又能拥有未来海峡西岸经济区发展良好区位背景和广阔增长潜力，处在长期快速发展宏观战略区位上。

微观区位方面，本项目所处咸园村处在龙港镇镇区建成区边缘，处在龙港与灵溪鳌江等主要中心城市融汇部位，随着未来龙港城镇化提质扩容继续发展和作为未来鳌江流域中心城市含金量不断提高，项目所在区域产业升级和城市化提升前景非常良好。

总之，本项目所处区域位于浙南地区南大门，具有发展成为海峡西岸经济区和长三角经济区两大经济区域融合发展重要增长极之潜力，项目未来将占据鳌江领域中心城市快速发展区域有利地位。

三项目建设目标本扩建改造项目龙港仪邦奥特莱斯广场初步规划为立足龙港辐射浙南区域以礼品集散品牌折扣购物和现代餐饮娱乐休闲等多元复合商业业态有机融合为特色大型区域性商业综合体。

是与龙港未来作为鳌江流域中心城市地位对应标志性商业和服务业项目。

在细分各组成部分和主要商业业态组合上具体包括以下几部分附表项目功能分区和建筑面积比例表单位平米功能业态业种面积比重性质龙港奥特莱斯购物中心浙南百货商厦精品百货新建浙南奥特莱斯购物广场品牌折扣店新建连锁大型超市大卖场新建浙南国际影院电影院新建浙南电玩城电玩改造浙南儿童乐园亲子娱乐早教玩具和母婴产品专卖改造浙南大歌城提供自助餐连锁高档歌城改造小计浙南新天地休闲餐饮酒吧咖啡连锁品牌餐饮改造中国礼品城专业市场礼品皮具包装印刷品保留优化合计项目主体部分中国礼品城该细分功能为本项目基础性功能，也是龙港四大国字号产业金名片之。

主要布置在目前已有礼品城期项目内，将仪邦集团旗下拥有中国礼品城中国印刷材料交易中心和中国台挂历集散中心三大国字号产业流通品牌整合和优化提升，通过硬件改造和管理及营销服务水平提升，使之进步提升质量，提高交易效率和市场影响力，进步扩大交易额，更好服务龙港礼品产业和包装印刷产业升级发展要求。

这部分功能分区在档次上定位为理念先进设计新颖风格鲜明管理上乘全国最大室内礼品及包装印刷品交易集散展示和信息中心。

本部分建筑面积约万平米，定位为个立足浙南面向全国最大专业礼品和包装印刷品室内市场。

龙港仪邦购物中心这部分功能是本项目龙头功能。

主要布置在礼品城二期和后续扩建部分。

本部分规划总建筑面积约万平米，其中百货规划建筑面积约万平米，品牌折扣奥特莱斯约万平米，连锁大型超市约万平米。

另外，本项目还规划了电影院电玩城歌城和儿童早教和童婴产品专卖店等现代商业业态。

这些现代商业业态招商对象将主要为国内外流品牌。

服务半径以龙港为中心辐射苍南平阳等周边县市。

目标为建设和运营个业态全面业种新颖商家品牌号召力强站式购物和娱乐中心。

百货业态方面，品位和档次及规模将定位为类似于银泰茂业巴黎春天新世界百联等国内外线百货品牌，将成为龙港地区规模最大档次最高服务最佳百货商厦。

品牌折扣奥特莱斯专卖店方面，品位和档次方面也朝国内外线和二线城市专业品牌折扣店看齐，参考上海青浦奥特莱斯杭州奥特莱斯和北京奥特莱斯成功经验，将优质线商业品牌引入浙南，丰富龙港乃至整个浙南地区商业业态，提升浙南商业档次和服务水平。