资金运作流程和工程建设进程，该项目年月以前为筹备开工期，年月年月为建设期，年投资额为万元，主要是土地费前期工程费支出和房屋开发费用年投资金额约万元，主要是房屋开发期间费用支出。

四有关说明本章投资估算和资金筹备措施评价基于以下前提条件建设期间不发生大不可抗拒灾害及影响工程进度其它因素设计方案无大调整，建筑面积无大变化建设期间国家利率和三材价格无明显变动国家税费无大调整。

第七章偿债能力项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目盈利能力，据以判别项目财务可行性。

预测数据选定本次项目预测建设期为年月年月，销售期为年月年月经营期总收入测算祥见第四章市场评估，在充分考虑项目工程进度以及项目特点基础上，评估确定各年销售计划为年，年。

收入情况见项目销售计划及销售收入测算表。

经营期成本及费用预测由于建设项目主要用于销售，根据第五章结果按销售比例接转开发成本。

营业税金及附加预测营业税按收入提取，城市维护建设税按营业税提取，教育附加费按营业税提取，土地增值税按当地惯例未考虑，所得税按计提。

销售费用销售费用按年销售收入计算已计入开发费。

管理费用各年预测数据按年销售收入计算已计入开发费用。

财务费用根据贷款期限，贷款利率按年息计算，并考虑上浮已计入开发费用二静态效益指标经测算，项目建设经营期利润总额税后利润销售利润率分别为静态效益经指标表指标名称指标数值备注利润总额净利润所得税后经营净利润率二项目财务先进流量分析动态经过评估测算，该项目各项盈利能力指标测算结果如下祥见评估主表项目财务现金流量表内部投资收益率按全部投资计为财务净现值还原利率按全部投资计为万元。

由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算内经济上可行，财务评价可以接受。

但由于该项目建设期及销售期短，各动态指标意义不大，应侧重于静态指标三资金来源与运用分析该项目建设资金由三部分构成企业自筹资金万元，银行贷款万元，年预售收入余万元。

从资金来源与运用表可以看出，资金来源能满足资金运用要求。

年销售收入回笼后，公司还贷款有充分保证。

四项目偿债能力评估项目还债资金来源为销售商品房而引起现金流入。

从下表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力较强。

指标如下表借款偿还预测简单位万元序号项目年年年上年还贷资金结余本年还贷资金来源年初借款额本年还款额年末本金欠款五项目敏感性分析盈亏平衡分析因开发巨大房地产开发，尤其是住宅建设是国民经济发展个新增长点，是国家大力开拓国内消费突破口。

随着住房分配货币化事实，从根本上调动个人买房积极性，同时国家采取积极财政货币政策，实行下调银行存贷款利率开放住房二级交易市场提供银行按揭等措施，为住房新制度全面建立奠定了坚实基础，从而使成都房地产业进入了新轮发展时期。

市场发展趋势从而对成都市目前商品房积压原因进行分析，我们可以看出，是适销不对路，消费群体定位不准另个原因就是商品房本身位置与规划设计没有达到很好匹配，无特色卖点。

随着人们对生活水平日益提高，消费意识和消费要求不断变化，商品住宅逐渐向套型设计优秀居住环境舒适安全物业管理先进科学高效率层次过度购房者对商品房位置环境要求越来越高。

近年来随着交通条件大力改善，我国房市热点城市北京上海广州等，消费者已将眼光投向绿化环境好套型结构合理配套设施完备大规模化高档住宅。

龙舟公寓大厦项目正适合当前房地产潮流。

二项目市场竞争能力项目自身竞争条件方面影响居住用房销售价格主要因素有区域面积建筑结构装修情况设施与设备状况工程质量朝向地段环境等。

根据本项目自身情况，比较同类型房地产开发项目，主要特点有地段该项目位于成都市九眼桥宏济路口，紧临府南河，临环路街面余米。

大楼车辆进出方便，内环境较安静。

土地面积龙舟大厦总用地面积为亩，紧靠九眼桥头，大致呈南向北多边形，便于规划设计市政配套路网。

基础设施公共配套设施状况由成都市政府完成上下水电气光纤通讯等管线均已到位，与之配套路网也施工完毕。

该区域内有近年新开发和在建中高档住宅小区。

区域内府南河绕行，政府沿河配套绿化，环境优美。

区域内基础设施公共配套设施完善。

二同类建设项目方面该项目定位为按小户型智能化中高档标准修建改造，以低于成都市区同等标准中低档价格销售。

主要销售对象为成都市中小型企业者大集团金融国家机市场概况近年来，随着我国住房制度改革步伐加快，个人购房已被社会逐步认同。

成都市作为四川经济文化中心，也是西部开发的主要城市和经济发展纽带。

在西部开发战略中处于重要位置，发展中的成都将成为西部特大中心城市。

现有的成都市城市是发展规模化进程具备电子高新技术旅游交通能源等产业城市，其房地产开发正进入个高速发展时期，已被国家纳入城市发展的总体规划。

其他安家理想之地。

龙舟公寓大厦小户型商住楼为配合城市总体发展，政府相继出台了系列优惠政策，从城市规划到地方税收，从区域配套到水电气供给等，都极大地方便了住宅业发展。

力图使龙舟公寓大厦小户型商住楼成为城市向东发展个亮点。

成都鑫五环实业投资有限公司正是基于当前这有利时机，大规模介入成都市向东发展房地产开发，适时推出了龙舟公寓大厦小户型商住楼项目，并将其建成成都市流模范住宅楼盘。

第二章公司简介公司概况成都鑫五环实业投资有限公司以下简称鑫五环公司，于年月日在成都市工商行政管理局登记注册。

公司性质为有限责任公司。

公司法定代表人为周登荣，注册资金万元。

主营房地产开发兼营公路经营建设管理和高新技术开发及利用等。

鑫五环公司资本构成如下周登荣以实物和货币形式出资万元，占股本，周登华以货币实物形式出资万元，占股本。

公司于年累计投资万元，收购成都市环路东五段号未完工开发项目龙舟大厦。

项目总建筑面积为，占地面积为亩地下两层，地面层。

该项目为龙舟大厦小户型公寓楼开发项目。

二公司领导机构及人员情况公司在运行机制方面设有董事长总副经理，下设生产技术部经营部财务部预算部以及保安部等部门。

现有员工名。

公司权力机构为董事会，成员有四人，分别是周登荣周登华田小林冯天。

其中董事长和总经理由周登荣担任，副总经理由周登华冯天田小林担任。

该公司主要领导人基本情况如下董事长总经理周登荣男年出生大专文化。

年从事房地产开发建安行业经营及管理。

受过建筑项目经理职称专门培训。

经营重庆鸿基综合楼开发建设，德阳苑大型房地产项目开发。

先后承建四川万县川东天然气氯碱工程，宜昌黄龙机场工程，宜昌经协大厦重庆市江北机场期扩建工程四川汶川南中坨水电站工程。

业务经理副总经理田小林，大专文化经济师，担任过湖北省建委下属房地产公司总经理，年到鑫五环公司。

财务副总经理，周登华，财务专业毕业，担任湖北五环建设集团公司财务处长，成都西南五环建设公司财务科长。

到鑫五环公司担任财务部经理分管财务工作副总经理。

从事财务管理工作年，对成本会计房地产会计有较强实践经验。

第三章近三年财务状况公司近三年资产及负债情况如下单位万元项目年年年资产合计流动资产其中存货长期投资固定资产净值负债合计流动负债其中短期负债长期负债其中长期借款所有者权益合计资产负债率流动比率速动比率我公司资产总额从年万元增加到年万元，增加了万元，公司规模三年来迅速扩大，自身实力得到了较大提高。

公司年末流动资产总额为万元，占资产总额，资产流动性较好，短期偿债能力较强。

公司年末负债合计万元，其中长期借款万元。

从现金流量来看，我公司年现金流入主要为经营活动中销售商品房产生现金流入和筹资活动产生现金流入，现金流出主要为开发项目建设投入。

净现金流量年年年现金流量均正值，从经营活动中产生现金流量来看，经营活动产生现金流量在现金流量总金额中占比较高，说明我公司现金流量比较充足，从筹资活动产生现金流量来看，在现金流量总中占比较小，这与公司较低负债率相关，说明我公司在现金流量上借款依赖较小。

我公司在中国银行滨江办事处开设基本帐户，截止年末，该公司日均银行存款万元，未向其他金融机构申请贷款，无任何不良信用记录。

第四章项目建设条件项目建设必要性住宅产业发展前景联合国人居大会宣布提出了人人都有套舒适住房口号。

近年来，中国每年新建住宅量已达十余亿平方米，住宅产业正在形成有效拉动内需和提升个重要产业。

预计年成都市住宅建设计划达亿元，施工建筑面积达万平方米，为全市住宅产业发展提供了较大空间。

二龙舟公寓大厦小户型住宅楼建设有利性龙舟公寓大厦位于九眼桥北端环路东五段与宏济路交汇处。

两面临城市主要干道，方临米宽城市次干道，紧临府南河侧，不仅视野开阔，还具有极佳地理环境北临成都小商品批发市场灯具市场南临四川大学望江公园，并与市政府规划龙舟广场体闲区和水井坊名胜游览区连成片，以及成都至乐山通航起点码头。

因此，龙舟公寓大厦所处区域是市政府规划向东发展个亮点。

交通顺畅，人流相当集中。

政策方面龙舟大厦原由成都公用事业房地产开发公司进行承建。

由于资金原故，加上其它方面因素，项目停盘烂尾。

经市政府市建委相关部门等多方协调，由鑫五环公司继续进行复工开发，给予较多优惠政策。

按成都市建委以成清办发号文件通知市相关部门，给予按特事特办原则，及税费等相关费用减免政策，是龙舟大厦项目又次建设开发盈利有利性。

交通方面龙舟大厦紧邻环路内侧，坐落在九眼桥北端南北方向交通顺畅，东向龙舟大道，及宏济路。

近年来政府对市政道路路网完善，及对交通堵塞地区加以整治，使该项目处于四面临街。

视野宽阔，人车来往畅便。

地理环境方面龙舟大厦位于府南河侧，与四川大学望江公园水井坊合江亭游览区形成轴，上与环路和宏济路交汇，有不可再造性地理环境。

基础设施方面拟由成都市政府完成项目上下水电气光纤通讯道路等大小配套都全部齐备。

环路全线整治完成，宏济路加宽完工。