来源与运用分析项目利润财务与敏感性分析赢利能力分析项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目敏感性分析委托方与文化局在收益不同分成比例下测算六附件附表项目开发成本估算表附表项目投资计划估算表附表项目销售收入与税金及附加估算表附表项目出租收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表项目损益及利润分配表附表项目现金流量表全部投资附表项目敏感性分析表项目界定项目解析项目位置及四至项目地块占地面积，平方米，净用地面积，平方米。

项目位于中山二路，地铁号线东山口站出口旁。

项目地呈方正矩形状，东面为菜园北街，南面为片低矮住宅民房，再往南为东华路，西面为乙级写字楼粤运大厦，北面为中山二路。

项目临城市主干道，所处区域为广州传统商业网区。

地块位置示意如下地块现状地块现用作停车场，地块沿中山二路有临时建筑做街铺，地块现状如下项目配套分析项目位置交通配套分析路段道路分析项目临中山二路，中山二路属于中山路，是城市主干道，为广州市东西走向主要干道之，单边车道，设计行驶时速公里小时。

而项目南面东华路是城市次主干道，通过东华路可以连接到广州市区内主要快速路内环路。

公共交通分析项目位于地铁号线东山口站旁，距离地铁出口距离在米以内。

在项目临中山大道处设有东山口公交站点，经过公交车线路有十余条，在距离项目直线距离米以内，农林下路与中山二路交汇处设有东山电车总站。

位于署前路，正在建设地铁号线站点出口与项目距离也在米内。

项目公共交通连接非常便捷。

商业住宅配套分析地块所处片区为广州传统商业旺区之，商业配套齐全。

在与项目直线距离米内，农林下路与中山二路交汇处有商业面积近万大型集中商业锦轩现代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。

在与项目相隔约米处有位于署前路东山百货，是大型综合百货大楼。

项目往西到中山三路地铁站出口有大型地铁上盖购物中心中华广场。

而农林下路和中山二路则有众多临街商铺，商业业态齐全。

片区内住宅资源丰富，即有龟岗大马路片区旧式住宅，也有中山路和农林下路现代商品房，租赁房源充足。

其他资源分析片区内医疗资源和教育资源发达。

中山二路及附近路段集中了中山大学第附属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院，广州友好医院肿瘤科等广州具规模和影响力医院，因此带动了该路段医药贸易行业发展。

片区内有广州市两大高校广东工业大学和中山大学医学院，估计在校学生超过万人，此外还有育才中学，农林下路小学等中小学校。

大量学生群体存在为项目发展动漫商业提供了支持。

地块分析小结项目交通连接十分便捷，位于地铁出口旁，具备开发办公物业必要交通条件项目位于传统商业旺区，相关配套发达，项目具有丰富商业住宅资源配套项目片区内特定相关资源为项目发展提供了市场支持项目地块规模小，限制了建筑设计空间。

二投资背景和市场环境研究广州宏观经济分析年广州宏观经济状况年广州市实现生产总值，亿元，按可比价格计算，比上年下同增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增长。

第二三次产业增加值比例为∶∶。

三次产业对经济增长贡献率分别为和。

年末，广州市常住人口数，万人，比上年末增加万人，增长社会从业人员万人，比上年末增长。

其中，第产业从业人员万人，减少第二产业从业人员万人，增长第三产业从业人员万人，增长。

城镇从业人员万人，增长。

年季度广州市经济运行情况年季度，广州市完成地区生产总值亿元，比上年同期增长，增幅回落个百分点。

其中，二三次产业分别完成增加值亿元亿元和亿元，分别增长和，三次产业比例为，与年全年相比，第三产业比重提高个百分点。

年季度广州市经济运行主要特点如下工业生产平稳增长，但增幅回落季度，广州市完成规模以上工业总产值，亿元，同比增长，增幅回落个百分点。

增幅回落主要原因是雪灾导致交通受阻电力供应紧张部分汽车制造企业由于推出新车型而减少产量电子产品更新换代滞后以及价格下降等。

月份生产基本恢复正常，规模以上工业产值和增速均创今年月度新高，完成产值亿元，增长。

民营工业企业增势较好。

第三产业增速加快，贡献率加大与上年同期对比，季度广州第三产业增加值增速加快个百分点，第三产业增加值占比重加大个百分点，第三产业对全市经济增长贡献率加大个百分点，第三产业拉动全市经济增长提高个百分点。

可见，第三产业增速加快，贡献率加大，是季度全市经济增长主动力。

从需求来看，消费市场畅旺固定资产投资增速加快对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大消费市场畅旺季度，广州市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长，增幅加大个百分点。

其中，批发和零售业实现零售额亿元，增长住宿和餐饮业实现零售额亿元，增长。

固定资产投资增速加快季度，广州市完成全社会固定资产投资亿元，同比增长，增速加快个百分点。

其中，房地产开发投资在三大类固定资产投资中增长最快，投资亿元，增长基本建设投资亿元，增长更新改造投资亿元，下降。

从固定资产投资投向产业看，第二三产业完成投资分别为亿元亿元和亿元，分别增长和。

工业中汽车制造业和电子产品制造业投资增速较高，分别完成投资亿元和亿元，分别增长倍和。

在第三产业中，房地产业投资遥遥领先，完成投资亿元，增长批发和零售业投资增长最快，完成投资亿元，增长倍。

重大项目带动作用较强。

季度，全市超亿元投资项目有个，完成投资额亿元，增长。

对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大季度，广州市商品进出口总值为亿美元，同比增长。

其中出口亿美元，增长进口亿美元，增长。

贸易顺差为亿美元。

受春节和雪灾等因素影响，月份出口增速低迷，月份恢复正常。

月当月出口分别增长和。

从经济运行质量来看，工业企业经济效益有定下滑居民收入稳步增长城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业利用外资平稳增长市场价格持续较快上涨居民收入稳步增长季度，广州市城镇单位职工平均工资为元，同比增长。

城市居民人均可支配收入为元，增长。

人均消费性支出元，增长。

随着收入水平提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中服务性消费支出增速较快。

季度广州市城市居民人均服务性消费支出为元，增长，快于消费性支出增速个百分点，占消费性支出总额。

农村居民人均现，甲级数量不断增多华普广场富力科讯富力盈隆珠江新城珠江新城最早规划于年，由于当时广州办公物业市场尚集中在越秀东山等老城区，限于当时市场容量，珠江新城写字楼物业未获整体为评价对象。

项目整体用地规划指标序号项目指标用地面积，容积率总建筑面积，其中计容积率面积，商业，写字楼，不计容积率面积，地下车库设备用房，项目开发建设进度安排根据项目规模和地块现状，作出开发进度安排如下项目预计于年第季度开始动工，年第季度末竣工验收。

项目计划于年第季度开始销售，预计于年第季度末销售结束，销售率写字楼按，层商业按，二层商业按，五六层商业按测算。

投资估算与资金筹措总投资估算序号项目名称总额万元单价元占总投资比例土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费其他费用财务费用，销售费用合计注单价为按总建筑面积分摊计算单价总投资估算说明土地成本补交地价测算项目土地为行政划拨用地，原土地用途为影剧院，现要改变土地使用性质为办公综合用地，需补交地价。

根据与委托方沟通，所需补交地价以基准地价为标准。

经查项目所在位置办公综合用途土地基准地价为元平方米楼面地价，项目按容积率计算容积率面积为，平方米。

则应补交地价为，万元。

前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主要参考近期广州市建筑工程价格信息和区域同类房地产开发项目实际情况。

项目前期费用为万元。

建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。

项目建安工程费用为，万元。

④管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。

按广州市同类房地产项目水平和本项目具体情况，项目管理费按前述项之和计取。

项目管理费为万元。

不可预见费不可预见费按前述前期工程费建安工程费之和计取较为合理。

项目不可预见费为万元。

其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生费用。

项目其他费用为万元。

财务费用指为开发项目融资而发生各项费用，主要为借款利息。

指为开发项目融资而发生各项费用，主要为借款利息。

利息费用合计为，万元。

销售费用包括广告及代理费等，参考目前广州市房地产开发项目标准和同类房地产项目具体情况，取销售费用为销售额。

项目销售费用为万元。

资金筹措投资资金来源包括自筹资金银行融资及销售回款。

经测算资金筹措情况如下表所示项目资金来源表序号项目资金万元比例自筹资金，银行融资，销售回款，总投资，投资使用计划结合项目开发工程进度合理计划资金投入量，具体见表附表投资计划表。

销售收入测定销售收入估算销售收入根据项目规划指标及市场分析，预计项目销售收入为，万元。

项目销售收入测算表项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元写字楼，商业，层，二层，五，六层层，二层，五六层，合计销售税金及附加测算销售税金及附加按规定，广州房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额，教育费附加营业税，城市建设维护税营业税，印花税销售额，合计为销售额，项登记租赁面积据统计显示，年广州优质写字楼租赁市场继续快速增长，平均租金录得年度增长。

此结果可以在上图得到验证，年以来，广州写字楼租赁市场持续旺盛，年写字楼总租赁面积达到了万平方米，年前四月份租赁面积为万平方米。

目前广州甲级写字楼主要集中在天河北商圈和珠江新城商圈，交通便利，办公配套完善，租赁价元月以上。

广州市乙级写字楼以平方米以下小单位为主，主要分布在环市路和东风路，租赁价约元月左右。

年广州写字楼市场小结及年展望年上半年广州写字楼市场保持迅速增长势头，年