肖强房地产行业营改增效应预估税制改革，张泽洋浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策中国乡镇企业会计张运贤刍议营改增对房地产企业未来影响及对策会计师,韩笑实施营改增后房地产企业面临的问题与对策市场研究，李印红房地产行业营改增中外企业家，彭晓洁，肖强营改增对房地产企业税负的影响预测财会月刊，致谢本文是在我的导师张桂焕老师的指导下进行撰文拱写的，感谢老师在百忙之中抽出时间来给我的论文进行修改并给出指导意见。产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。如果资产或资产组的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。投资性房地产的减值损失经确认，在以后会计期间不予转回。投资性房地产出售转让报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。主要税种及税率税种计税依据税率企业所得税应纳税所得额公司及主要子公司所得税税率为营业税提供应税劳务转让无形资产或者销售不动产的营业额或城市维护建设税实际缴纳的营业税增值税税额按公司所在地政策缴纳教育费附加实际缴纳的营业税增值税税额按公司所在地政策缴纳土地增值税转让房地产所取得的增值额超率累进税率房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为依照房产租金收入计算，房产原值次减除至后的余值或房产租金收入缴纳的税率为城镇土地使用税实际占用的土地面积公司及子公司按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税对于深圳地区房地产项目，公司执行深圳市房屋公用设施专用基金管理规定对于非深圳地区房地产项目，公司执行当地的有关规定。营改增对金地集团的税负所产生的影响营业收入的变化营改增前房地产企业按销售收入缴纳营业税，营业收入中包括了含税价，而营业税是价内税，所取得的销售收入可以直接入账，因此，营业收入是指毛收入营改增以后，金地集团需要将缴纳的增值税扣除之后再入账，由于增值税属于价外税，营业收入能反映出企业的净收入水平。由此可知，如果在现金流不变的情况下，金地集团用以计算所得税的基数会降低，因此，在不考虑其他因素的情况下，营改增让房地产企业缴纳的所得税相对减少了。成本费用的变化金地集团采购成本的入账价值中包括存货固定资产和建筑安装费和增值税，而占有很大比重的存货及固定资产在现有政策下不能抵扣增值税，放大了企业的采购成本营改增之后，入账价值扣除了增值税，而固定资产也可抵扣进项税，不计入固定资产原值中。因此，存货的库存价值原材料的实际采购成本以及固定资产购置价值都会随之减少，导致营业成本随之下降。采购成本的入账登记减少，在其他各项不变的情况下，也会导致企业所得税的相应增加。主营业务税金及附加的变化当前企业主营业务税金及附加主要包括城建税和教育费附加等，而此类税费的计算都是以应缴增值税税额作为纳税基础的。营改增之后，企业所缴纳的增值税发生实质上的增加，其必然会导致营业税金及附加的增加，从而减少企业应纳所得税税额。比如金地集团年度所确定的收入为亿元，当期可以抵扣的进项税额为亿元，其他的相关成本为亿元。所得税变化的分析营改增前后税负的变化房地产公司在市区大学城地段开发的住宅地产楼盘项目及相关数据如下其住宅项目单价约元平米，地价及大小配套费元平米，前期勘察及设计等费用元平米，建安工程费含桩基建安工程监理费楼宇智能化等元平米，配套及基础设施费含水电气热配套工程监理费有线电视等元平米，公司承担的维修基舍费元平米，其他费用含造价咨询结算审核费及不可预见费等元平米，期间费用财务费用管理费用销售费用元平米。房地产公司需缴纳税种及税率如下营业税城市维护建设税教育费附加地方教育费附加地方水利建设基金，合计营业税金附加税率。具体税负计算情况如下营改增之前营业税额元平米城市维护建设税元平米教育费附加元平米地方教育费附加元平米地方水利建设基金元平米土地增值税相关数据增值税元平米增值率土地增值税额元平米企业所得税元平米营改增之前税负率二营改增之后销项税额元平米进项税额元平米增值税额元平米城市维护建设税元平米教育费附加元平米地方教育费附加元平米地方水利建设基金元平米土地增值税增值额万元营改增后税负增值税进项税万元增值税销项税万元应交增值税万元企业所得税万元税负合计万元金地集团营改增之后的税收筹划政策及建议金地集团营改增后的税收政府各级部门及时制定和完善与营改增政策相适应相配套的规章制度，使企业在营改增政策实际执行过程中有章可循，有据可依。方面，中央相关管理部门应根据政策实施情况，及时制定出台相关制度或指导性意见。房地产企业应加强内部财务控制，积极应对营改增试点。房地产企业应加强内部财务管理，完善发票管理制度。房地产企业营改增后，进项税额可以从销项税额抵扣。因此，增值税发票不再是张简单的原始凭证。为了避免遭受不必要的损失，房地产企业可建立增值税专用发票专人保管制度，加强增值税专用发栗的管理。同时，财务人员和采购人员保持联动沟通，加强采购过程中的发票管理，取得符合税法规定的可抵扣的增值税专用发票，进步完善企业的财务核算水平。金地集团营改增后合理避税方面的建议根据上述分析，营改增之后房地产企业的税负发生诸多变化，而最终是否能起到减轻税负的作用受增值税进项和成本费用等多方因素的影响。因此，金地集团应积极做好以下四项工作。加强财务人员培训，熟悉国家税收政策。营改增对房地产企业的账务处理和核算方法有明显变化，对财务人员的业务水平也提出了新要求。为处理好营改增后给企业财务运作带来的新情况，金地集团的财务人员应加强新的财经法规知识的学习，包括增值税原理及计算纳税环节增值税纳税申报等，此外，财务人员还应学习在缴纳增值税情况下，对会计科目设置与账务处理的规范性科学性和合理性进行不断完善，做好营改增财务核算的准备工作。二加强增值税发票的管理，强化规范使用意识。由于下游企业的抵扣依据于上游企业开具的增值税专用发票，增值税形成整个行业间相互关联的闭环链条，因此销项发票的领购开具保管作废，进项发票的取得认证抵扣等程序都显得尤为重要。金地集团在营改增后，对具备申领资格的般纳税人的增值税发票管理应实行计算机网络管理，建好网络监管平台，避免给国家财税和企业造成不必要的损失。同时，严格把控增值税进项发票的抵扣时间，从而减少时间限制的影响。三慎重选择供应商，维护企业的正常权益。目前，增值税专用发票是实现交易业务的重要凭据，也是进项税抵扣的唯凭证，房地产企业在长期的业务活动中，面对的通行做法是多数服务项目或材料的上游供应方由规模较小的纳税人提供，在业务谈判中比较灵活，弹性强。但这类纳税人按照增值税发票管理办法规定不得使用增值税专用发票，导致营改增后会直接影响购进方企业进项税抵扣，反而造成企业税负增加。为了达到企业税负降低的目的，金地集团在开展大额的服务或材料供给业务时，应尽量选择符合申领增值税专用发票规定的般纳税人，才能实现抵扣和降低企业的应纳税额，让企业真正从营改增中受益。四进行采购成本分析，合理优化成本费用。小规模纳税人受增值税发票管理办法规定不具备开具增值税专用发票条件限制，为了自身生存和促成交易，常采用灵活低价的策略提供服务及材料来吸引客户以取得市场优势。在采购过程中，如果选择小规模纳税人供应商，尽管有的项目无法抵扣，但价格较般纳税人便宜，如果实际取得的净受益大于抵扣，在不违反纳税政策和公司财务制度的情况下可适当采用另方面，多数房地产企业从自身内部的财务结算制度规定来看，必须提供正式增值税专用发票，可以要求小规模纳税人按购销合同的项目和金额向税务机关申请代开增值税专用发票，进行进项抵扣，但可能抵扣的税率因类别会有所不同，需要从采购成本的合理性上进行比较。为此，金地集团应根据企业自身财务制度的情况，在权衡进项抵扣与优惠的价格之后，通过比较选择对企业成本支出相对降低的合理性购置方案。营改增政策实施的最终目的是最大程度地降低企业税负，对企业负担和政府财政收入之间存在的矛盾进行有效协调和平衡。在当前政策变化的形势下，税负问题是影响房地产行业发展的重要因素。通过对税务筹划工作的科学合理规划和实施，将会促进金地集团的可持续健康发展。结论总之，面对着的新的经济形势，我国很多税收制度已经无法满足时代发展的要求，特别是营业税和增值税的区分已经非常模糊，阻碍了税收对我国国民经济的作用。我国在实行营改增政策以后，对社会各行各业都有定的影响，对于房地产企业而言会给税负带来定影响。因此面对着营改增所带来的机遇和挑战，房地产企业应该充分认识到营改增对税负的影响，及时采取有效措施，确保自身的进步发展。参考文献李献桃营改增对房地产行业的影响分析现代营销,钟顺东，陈燕宁营改增对房地产开发企业利润的影响分析中国管理信息化黄贤红营改增后房地产企业的税务筹划企业改革与管理，