销售费用土地增值费不可预见费可变部分营业收入销售收入可售面积折算销售率销售面积销售单价利润总额住宅销售单价的盈亏平衡分析住宅销售单价为元时，项目销售收入等于成本支出。

现在住宅销售单价为元平方米，说明项目抵御风险的能力较强。

销售率的盈亏平衡分析销售率为时，项目销售收入等于成本支出。

即项目销售率大于时，项目盈利。

说明项目抵御风险的能力较强。

风险分析本项目的风险因素主要为市场风险技术风险政策风险和资金风险。

市场风险分析本项目的容积率较高，建筑密度较大，绿化率较低。

小区人口密度大，居住舒适度略低。

这些因素将对住宅的销售产生不利的影响。

所以本项目要充分发挥自己的位置交通优势，注重建筑质量。

保证本项目对于高端精品项目具有价格优势，对于低端项目具有质量优势，确保市场竞争力。

技术风险分析本项目建筑面积较大，均为高层建筑。

号楼和号楼均高达层，施工具有定的难度。

在施工过程中，本项目可能具有些技术问题，发生些质量事故。

除此之外，项目工期较长，进步加大了技术风险。

所以本项目要选择品质高的施工企业，做好充足准备。

管理人员要选择有经验的高水平人才，加强项目管理。

政策风险分析随着中共十八大新代领导班子的上台，政府对房地产的态度再次变得不甚明朗。

政府出台的房地产政策能很大程度上影响到房地产市场。

新的政策可能不利于本项目房产的销售，产生风险。

所以本项目要注重工程质量，加强市场宣传，提升自己的竞争力，以提高抵抗风险的能力。

资金风险分析本项目贷款较少，房产预售回款对工程的资金流影响很大。

如果房产预售情况不理想，将极大地影响工程的进展情况。

所以要加强本项目的营销，大力宣传，确保资金顺利到位。

社会评价本项目为市北区海泊河遗留片区改造项目。

项目原址是片棚户区，建筑多为上世纪二十至四十年代建筑，多为平房和两层住宅，没有独立卫生间和厨房，人均面积小，户型设计不合理。

老建筑年久失修，没有对应的市政配套设施，人口密度大，居住环境恶劣。

原址周围多年来已经发展地较为繁荣，此地沦为城市的伤疤。

但因为规划条件资金等原因，本地块迟迟得不到拆迁。

此次海泊河遗留片区改造项目，是市政府克服重重困难，做出的件民心工程。

本项目受到市委市政府有关领导的高度重视，多次亲自关注项目进展，并为项目提供了重要的支持。

本项目原址居民欢欣鼓舞，热切盼望着住上舒适美丽的新家。

本项目是青岛市重点工程惠民工程，为地块原址居民带来了福音。

本项目建有四幢高层，共有户，全部优先用于安置回迁户。

本项目另配有套共计平方米的廉租房，以解决社会底层居民的住房困难。

本项目的商品住房也以居室和两居室的户型为主，立足于解决社会中低收人群的住房问题。

所以本项目具有重要的社会意义。

结论及建议结论本项目位于市北区海泊河遗留片区号颐和广厦西吴路鞍山路杭鞍快速路围合区域，为棚户区改造项目，是我市重点工程惠民工程。

本项目地理位置绝佳，交通十分便利，周边为成熟社区，发展良好。

经过充分的市场分析，本项目市场定位明确，市场前景良好。

本项目规划方案满足相应建设指标。

通过计算得知该项目盈利能力清偿能力较强，项目在财务上是可行的通过敏感性分析盈亏平衡分析，本项目抵御风险的能力较强。

综上所述，海泊嘉园项目是可行的，建议实施该项目。

建议本项目作为棚户区改造项目，是青岛市的重点工程惠民工程，工程质量的好坏关系到广大居民的切身利益，同时也关系着政府的声誉。

所以本项目要注重工程质量，严把质量关，确保广大居民住上宽敞舒适的好房子。

本项目的市场定位和周边项目相比较为独特，定位为满足社会中低收入人群的住房需求，这在项目所在区域内独树帜。

本项目应充分发挥自身的位置交通优势，强调自身的小户型特色，加强项目的竞争性。

参考文献孔凡文，何红房地产开发与经营第三版大连大连理工大学出版社，柴强房地产估价修订第七版北京首都经济贸易大学出版社，黄有亮，徐向阳，谈飞，李希胜工程经济学第二版南京东南大学出版社，重印丁士昭工程项目管理北京中国建筑工业出版社，闫军印建设项目评估北京机械工业出版社，重印荆新，王化成，刘俊彦财务管理学第五版北京中国人民大学出版社，王雪青工程估价第二版北京中国建筑工业出版社，世联行原世联地产青岛市年房地产市场年报道客巴巴，刘海量般住宅小区房地产项目可行性研究硕士学位论文青岛中国海洋大学，李永勋森林公园可行性研究学士学位论文青岛中国海洋大学，张娟西安香山品住宅小区可行性研究报告的编制学士学位论文青岛中国海洋大学，致谢通过本次毕业设计，我认识到可行性研究对房地产项目的重要性。

为了做好本次设计，我认真回顾了大学四年来学到的所有知识并应用到设计中去。

在此，感谢各位老师大学四年来对我的悉心教导。

他们不仅教给了我专业知识，还教给我许多做人做事的道理。

我尤其要感谢我的指导老师邵萌老师，邵老师平易近人的作风，和蔼可亲的态度，令我如沐春风，倍受激励。

无论遇到什么问题，我都可以随时向邵老师请教，邵老师总是第时间回复我，使我茅塞顿开。

除此之外，我还要感谢我的父亲，他身为专业人士，给了我许多专业上的指导，解决了我许多技术上的问题。

我将时刻铭记大家对我的帮助，附表投资使用计划表项目名称合计计算期年年年年第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度开发成本土地费用前期工程费建安工程费基础设施建设费公建配套设施建设费开发间接费用管理费用财务费用销售费用销售比例开发期间税费其他费用不可预见费经营成本附表贷款计算表年度季度支出收入销售比例总收入税金税后收入廉租房回迁房普通住宅商铺和停车位第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度合计贷款附表还本付息表项目名称计算期年年年年第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度期初借款余额当期借款当期应计利息当期净利润现金流出建设投资