为售楼部定要搞好，广告定要做好而且量要大，在开盘时定要引起轰动，否则楼盘就难以销售。

这些都不是最重要的部分，最重要的部分就是在前期市场调研，楼盘的研发以及后期市场销售和售后服务。

产品与销售是现代生产型企业存活的两个重要节点，木桶理论指出，木桶的盛水量是由箍成木桶的木板共同决定的，如果其中块木板很短，则此木桶的盛水量就被短板所限制要使此木桶盛水量增加，只有将短板加长才成。

所以，开发商重中期建设，轻前期策划和后期销售，形成了项目这只木桶，块板超长，两块板超短的现状。

所以，代理策划公司的缺位，后果很严重。

虽然国内不使用代理行的开发商占了多数的地位，但是使用代理行的开发商正在逐渐增多，因为他们都在开始认识到了代理顾问行的专业能力丰富的渠道和资源。

其中，国内地产企业龙头万科宣布将销售业务外包，更是让营销代理公司士气大振。

的确，龙头企业的标杆意义和其亿元销售收入的战略目标，无法不另代理行兴奋。

地产商应该是个资源的整合者。

从开发的角度来说，在房地产业中最重要的几个领域，无论是设计工程和销售领域，实际上都有批成熟的外部资源。

万科之所以在销售领域引进代理行，是因为必须承认有些专业公司的专业资源和优势，有时候是我们无法替代的。

在企业规模不同的阶段，企业的需要也不样，万科现在将销售外包正是为了借助专业代理公司的专业能力提前磨合销售管理业务，其是在建筑设计前应该做好的工作几乎不做。

开发商拿到土地后不是请专业顾问机构进行专业调查研究，而是直接找设计院设计，然后边设计边修改边研究开发成本，没有考虑市场需求，在建筑产品自身上打转，往往是听些建筑大师的而不是市场研究人员准客户以及销售代理公司的意见。

实际上，楼盘的开发与生孩子是样的道理，也需要三个方面的条件健康流的身体素质。

也就是开发商自身失败基因与成功基因多少的问题。

开发商的管理经验文化创新等都是制约因素，没有健康的素质就会遗传些先天性的顽症。

良好的胎教。

也就是在楼盘怀孕期间，要注重市场营销的供给以及不断进行市场体检和胎教，使楼盘成为个优秀的胎儿，绝不能在此阶段出问题。

精心的培养。

楼盘诞生后要有个良好的市场环境及上市成长的营养手段，这样才能优秀出众。

个楼盘的销售，赚取利润的是后，而前面销售的可能都是成本，个楼盘达不到的销售就不是十分成功的楼盘，因为有多少卖不掉就是减少了多少利润，但是有相当部分开发商认为已售就没有什么问题了，而实际过程则是越往后房子越难卖。

许多楼盘因为市场中新盘的涌入跟进，造成后期出问题，开发商为什么不能对后期将出现的问题进行模拟预计，从而尽早发现提前到前期解决呢这就涉及到营销重心中心的前移。

根据市场的实践，后期易于出现的问题有以下方面剩余的房子位置户型均不合理，客户难以接受，很难销动物业管理不知道如何进行管理交房时客户与承诺时的感觉不样，以种种借口与理由退房段时期后楼盘在市场中表现落后，特色与卖点丧失只销售后就很难卖动，形成死盘销售人员跳槽并带走客户资源，销售现场管理混乱，销售队伍团队精神差销售缓慢，后续资金跟不上交房第章市场分析与第二章行业分析可以看出，本计划中所提到的机遇及以后本公司所从事的行业，是风险的，是必定能够成功的，具体如下我们的投资很少本公司是人力资源型公司，不存在大量占用资金的机器购买材料采购等环节。

我们只需要个办公室几张办公桌子，个强大的销售团队，和个切实可行的发展计划。

最占资金的总盘押金可以取回通过本人在房产行业几年的了解，当我们和二线城市的开发商签订总盘代理合同的时候，押金只是销售能力的种保证。

当我们按时完成销售任务的时候押金由房产开发商按时返还。

周期短收益快本计划从实施到收到成效两个月内即可实现。

第八章后语公司总部设在青岛市区，有强有力的发展趋势，精确地定位目标，致力于成为全国屈指可数的优秀的房产营销置业团队。

我们之所以这么有信心，因为我们有个永不服输的团队，名，拓展部经理名，外展销售部经理名，招商部经理名，案场部经理名，经理助理各名，财务部经理名，人力资源部经理名，下属部门员工若干公司各部门职责后勤部负责活动道具以及各种杂物。

拓展部负责跑渠道来促进销售进度。

外展营销部营销方案设计，负责外围市场的产品宣传以及单页派发等。

招商部负责招商的具体工作。

案场部负责案场的相关事宜，接待来访客户，与客户进行沟通，促成交易。

财务部管理公司财务。

人力资源部负责公司的人员招聘人员培训监督人事档案管理等。

团队的培养基于岗位责任制以项目销售经理为核心组建团队。

完善监督考核机制，实行业务管理双制横。

优化人员结构和岗位设置。

明确团队战略目标团队的精神每天以热情饱满的态度来接待来访客户，给客户给最好的服务。

给客户最全面的讲解以及最有效的促进交易。

我们的口号是坚持不懈，直到胜利团队的管理以各部门经理为主要策划者，部门成员采用意见收集制度。

以精英的管理模式来打造个精英团队。

第六章融资说明总盘接手押金万各地方办公室租赁费用万。

每月的出车费万公司流动资金及备用金万公司各类人员的工资万公司其它各项费用如办公用品万预计需要资金万，实际占用资金万。

第七章风险分析从目前的房地产热来看，圈内比圈外热得多，由于开发商的背景与素质不同，各种各样的开发怪现象并不鲜见。

其中最重要的病症之就是重视中期，忽视前期与后期的营销。

房地产营销应该包括前中后三个不同的时期。

前期工作有土地判断与评估楼盘开发定位市场可行性研究建筑策划建筑设计楼盘开发营销的组织体系整合中期工作有楼盘形象包装楼盘市场推广楼盘工程建议后期工作有楼盘交付使用余房销售物业管理。

相当部分开发商因前期资金问题，总想以小博大，前期投入越少越好，尤领钥匙，或者剩余房款迟迟催不回来楼盘迅速老化，经不起市场风雨等等。

后期出现的问题往往是前期工作不扎实造成的，所以需要注意的是搞清所开发楼盘存在的问题是什么，在哪里，以及何时会发生通过预测扬长避短。

比如，如何进行先进的物业管理，在建筑设计时就应予以考虑对房型落后问题，是否能在前期预测两年后将流行的户型，以帮助确定所要开发的户型应该是什么样子。

市场定位与目标客户群的确立更是十分重要的环节。

大部分开发商认延期学研部工作人员负责赛前工作并通知参与评选人员。

评选会后，学研部工作人员留下，打扫教室卫生。

主办单位商学院团委附件十佳大学生评选细则附件相关表格附件十佳大学生评选细则十佳大学生评选细则原则本着公平公正公开的基本原则，以客观事实为依据，对参加评选的同学进行评选。

二评选要求坚持邓小平理论三个代表重要思想和科学发展观，能够树立正确的世界观人生观价值观。

积极参加学校学院组织的各项活动，模范遵守国家法律法规和学校各项规章制度，各方面表现突出，在校期间无违规违纪记录。

学习目的明确，刻苦努力，成绩优良，应具备以下条件获得过校级优秀学生奖学金在校学习期间获得过三好学生或优秀学生干部荣誉称号在校学习期间未出现考试不合格而补考或课程重修热爱集体，关心同学，作风正派，在各项活动中能起模范带头作用，在学生中有较高威信身体健康，积极参加健康有益的文体活动，坚持体育锻炼，在校期间达到国家规定的体育锻炼标准未受到过任何违纪处分，能如期毕业并获得相应学位在志愿服务见义勇为等方面有突出事迹担流会策划书江苏师范大学商学院英语四六级学习经验交流会策划书任过校院主要学生干部为学校学院做出突出贡献者，同等条件下优先评选。

三评分标准奖学金情况，占评优情况，占学干情况，占突出表现，占附件相关表格表江苏师范大学商学院十佳大学生申报表姓名性别出生年月民族政治面貌学院班级联系电话照片家庭通讯地址申报项目十佳大学生十佳自立自强大学生加分项目国家级省级获奖项目论文发表事迹简介个人获奖班级意见年月日学院意见年月日备注申报项目内打个人获奖栏相关信息请严格按照学年学期，获奖级别获奖名称格式填写，如，校三好学生。

表十佳大学生评分表姓名奖学金情况占评优情况占学干情况占突出表现占总分十分表十佳大学生评选会签到表序号姓名班级联系电话备注江苏师范大学商学院第八届辩论赛策划书江苏师范大学商学院超级演说家活动策划书江苏师范大学商学院英语四六级学习经验交分分析问题基本透彻观点基本清晰角度般得分分析问题全面透彻观点清晰角度新颖得分。

说话流利程度分说话断续不连贯者得分叙说流畅衔接自如者得分分。

精神风貌分衣衫不整，表情僵硬，神情紧张者得分仪态端庄，面带微笑，自信大方者得分。

二环节细则此环节满分分沟通能力分语言表达准确简洁流畅清楚，能很好表达地自己的意思，善于运用语音语调目光和手势。

得分语言表达般，条理基本分明，基本能够表达自己的意思，运用适当的语音语调目光和手势。

得分说话吞吐，言语表达不清，不能表达自己的意思，不会运用适当的语音语调目光和手势。

得分组织协调分善于消除紧张气氛并创造个大家都想发言的气氛，能有效说服别人，善于调解争议问题。

得分不善于消除紧张气氛和创造个大家都想发言的气氛，说服别人的情况很少，偶尔调解争广义问题。

得分情绪紧张，不能创造个大家都想发言的气氛，不能说服别人，不能调解争议问题。

得分分析能力分分析问题全面透彻观点清晰角度新颖，概括总结不同意见的能力强。

得分分析问题基本透彻观点基本清晰角度般，基本能够概括总结不同的意见为售楼部定要搞好，广告定要做好而且量要大，在开盘时定要引起轰动，否则楼盘就难以销售。

这些都不是最重要的部分，最重要的部分就是在前期市场调研，楼盘的研发以及后期市场销售和售后服务。

产品与销售是现代生产型企业存活的两个重要节点，木桶理论指出，木桶的盛水量是由箍成木桶的木板共同决定的，如果其中块木板很短，则此木桶的盛水量就被短板所限制要使此木桶盛水量增加，只有将短板加长才成。

所以，开发商重中期建设，轻前期策划和后期销售，形成了项目这只木桶，块板超长，两块板超短的现状。

所以，代理策划公司的缺位，后果很严重。

虽然国内不使用代理行的开发商占了多数的地位，但是使用代理行的开发商正在逐渐增多，因为他们都在开始认识到了代理顾问行的专业能力丰富的渠道和资源。

其中，国内地产企业龙头万科宣布将销售业务外包，更是让营销代理公司士气大振。

的确，龙头企业的标杆意义和其亿元销售收入的战略目标，无法不另代理行兴奋。

地产商应该是个资源的整合者。

从开发的角度来说，在房地产业中最重要的几个领域，无论是设计工程和销售领域，实际上都有批成熟的外部资源。

万科之所以在销售领域引进代理行，是因为必须承认有些专业公司的专业资源和优势，有时候是我们无法替代的。

在企业规模不同的阶段，企业的需要也不样，万科现在将销售外包正是为了借助专业代理公司的专业能力提前磨合销售管理业务，其是在建筑设计前应该做好的工作几乎不做。

开发商拿到土地后不是请专业顾问机构进行专业调查研究，而是直接找设计院设计，然后边设计边修改边研究开发成本，没有考虑市场需求，在建筑产品自身上打转，往往是听些建筑大师的而不是市场研究人员准客户以及销售代理公司的意见。

实际上，楼盘的开发与生孩子是样的道理，也需要三个方面的条件健康流的身体素质。

也就是开发商自身失败基因与成功基因多少的问题。

开发商的管理经验文化创新等都是制约因素，没有健康的素质就会遗传些先天性的顽症。

良好的胎教。

也就是在楼盘怀孕期间，要注重市场营销的供给以及不断进行市场体检和胎教，使楼盘成为个优秀的胎儿，绝不能在此阶段出问题。

精心的培养。

楼盘诞生后要有个良好的市场环境及上市成长的营养手段，这样才能优秀出众。

个楼盘的销售，赚取利润的是后，而前面销售的可能都是成本，个楼盘达不到的销售就不是十分成功的楼盘，因为有多少卖不掉就是减少了多少利润，但是有相当部分开发商认为已售就没有什么问题了，而实际过程则是越往后房子越难卖。

许多楼盘因为市场中新盘的涌入跟进，造成后期出问题，开发商为什么不能对后期将出现的问题进行模拟预计，从而尽早发现提前到前期解决呢这就涉及到营销重心中心的前移。

根据市场的实践，后期易于出现的问题有以下方面剩余的房子位置户型均不合理，客户难以接受，很难销动物业管理不知道如何进行管理交房时客户与承诺时的感觉不样，以种种借口与理由退房段时期后楼盘在市场中表现落后，特色与卖点丧失只销售后就很难卖动，形成死盘销售人员跳槽并带走客户资源，销售现场管理混乱，销售队伍团队精神差销售缓慢，后续资金跟不上交