。

增加亲和力与认同感。

所以我们要做好业主的感情联络工作，辅助之以定的让利活动，必然起到定的效果，具体操作如下以图片的形式由保安送至前期业主的信报箱。

告之东苑绿世界的价格优惠信息，以及业主介绍客户我们可以给予的优惠措施此方法操作简单，可以采用。

般较适合很适合从以上选项中，分别取分。

针对本项目所处的胶州市的市场价格现状，参照胶州市房地产低价位的市场因素，分别以四个价位进行综合评价。

从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为，即对照相应的安全性当量值为，对应图中的单价值为。

在这个区间按胶州市的建筑成本基础上提升来开发本项目。

根据以上理论分析和胶州市青岛市场的价格差异性，而对胶州市的目标客户，合理平均单价定位元，毛利润率约在。

项目成本控制定位平均单位成本控制在元之内。

以上是按理论的安全模式推理的结果。

是为开发投资风险降低的种分析，但实际上按市场调研分析，我们的定价因素和比较还是参照胶州市场价格因素比较多，目的在通过整体市场的理论分析，对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发项目的市场回报有个理性的认识。

并根据这种分析的价格定位结果，元的均价，最高价也不会突破元，对胶州地区的目标客户应具极强的诱惑力。

本项目由于前期在价格定位上有过失误，在胶州房地产市场上有定的负面影响。

因而在价格定位上不宜按理论上的理想均价元来作为我们的均价。

建议开发商在促销期按平层元，错层元的均价公开销售。

第三章项目整体规划思路与建议第节规划主导思想课题规划中力求达到的目标我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境是否还能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关那份恬静是否还会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨是否还能笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦人与人是否还会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭这是梦想还是明天的现实在本项目中，力求营造个这样的居家环境，这切将会成为本项目的大卖点。

二文脉我们试图在设计中体现种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及局部造型上传达，胶州市历史遗留下来的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各种信息通过对各种天然能量的竭力蕴蓄，尽可能减少从外部输入能源利用些设施及调动生态原始的结构关系，将小区内的排放量减少到最小区内的各种场所将是安居乐业的理想天地顺畅的交通包括残疾人抵达居住的每个角落将是小区鲜明的特色。

第二节总体规划思路目前主要经济技术指标规划用地总面积二建筑面积规划用地总面积总建筑面积住宅建筑面积商业会所其它联体别墅建筑面积居住总户数户绿化率容积率总户数户二建筑规划特点根据东苑绿世界的市场定位思路，在原有规划的基础上提高了容积率和建筑密度，提高了绿化及景观的面积。

我们将原来的规划和现在的规划列成图表进行比较。

配套设施的规划特点从层次上看，本小区规模不大，公共大型的服务配套设施不宜自建，为解决目前城市配套设施不健全的问题，小区应多设小型多功能配套设施，相对集中布置在中心附近，方便小区居民生活。

会所会所是业主休闲聚会交友的社交场所，也是康体娱乐场所，因此，在规划中定要考虑会所的位置，本规划特点是把会所设置在小区的中心，方便各组团业主使用。

会所与商业配套不同，其设施和服务对内不对外，考虑到物业管理成本，会所规划为两层高，总建面积在平方米。

室外泳池游泳池素质直接体现物业的档次。

本项目泳池在会所南边，紧邻会所，周边建筑不高，而且距离较远，增加了入池游泳人的私密性。

有效地回避了高层住宅之间设泳池所带来的尴尬局面。

儿童活动中心托儿所儿童活动中心老人活动中心托儿所都是在中心休闲广场人工湖及休闲公园的东西侧，即体现了环境的优越，又回避了由于儿童的戏闹而对其它居民带来的干扰。

商业配套商业配套的出现，其初衷是为方理规划卖点低密度高绿化以胶州市的人文资源自然资源为文脉，以建筑文化为底蕴，创意出现代的文化建筑喷泉雕塑，流云叠水半百绿化挡不住的诱惑三层立体绿化，三级小区绿化私家车直达住宅，别墅的优越感专业服务，消解您的后顾之忧。

感性卖点兰州西路，世外山水园林画中精品住宅怡然度假圣地都市新贵的风雅逸境生活因您而更精彩。

理性卖点中高档物业高尚人文社区最低价格在青岛购套公寓的价格，在这里您可拥有套高档的别墅公寓豪宅的风范别墅的享受公园里的情趣都市新贵的名片。

轻松置业买房不再是梦想，元拿钥匙，广告语住宅买房不再是梦想块钱拿钥匙网点购东苑绿世界网点供十万元创业基金第五章全程促销战略对策针对东苑绿世界目前销售现状，如何尽可能全面地有利于产生促销效果的措施齐集。

并加以贯彻落实，是东苑绿世界期能否最终真正启动销售，持续销售的正途。

第节立体营销方案与操作细则为了抓住七月份活动期开盘后契机，我们采取立体化多元化的营销方式，具体操作如下展点促销在反复考察的基础上，针对目前胶州市内潜在的部分有购买力的客户群，比较分析各展点的优劣势，我们选择三处展点具体情况如下新世纪广场经营档次高，涵盖面广，是我们潜在客户目标出入较为频繁的地方。

华联超市。

位于胶州市中心地段，属市内高档购物城，人流量大，客户层次多样。

利群购物广场客流量大，商品齐全，是中高档收入阶层购物休闲的首选之地。

在此设展点，方面可以在大众中宣传本项目进步扩大项目的知名度，另方面可吸引部分到东苑绿世界看盘的客户。

在上述之处设置展点，有利于由点及面的铺开销售网，聚集目标客户，并在现场形成良好气氛，可以有效地增加成交量度二展点人员配置人员安排每周六日期各安排名置业顾问到各展点。

展点确定后，人员培训及巡排由中国策划研究院青岛项目组负责。

接待工作展点物业顾问员负责各展点的现场接待工作，将诚意客户送上看楼专车后，本职工作完毕。

售楼处置业顾问不仅要负责接待各展点来的客户，并要追踪迫其落定，直至成交。

资料准备展点派送东苑绿世界的户型单元，彩页，派送小礼品，手袋等。

同时要悬挂张贴东苑绿世界小区整体规划图，以突出东苑绿世界环境优美，风景怡人的特色。

三促销活动促销活动是保证展点工作更加顺利进行的重要手段，如果只是由物业顾问站在那里机械派发资料，势必不会起到良好效果，现将促销活动试述如下每周末进行次有奖问答活动，先由参与客户填写份问答，方可获得次抽奖机会，抽中奖者可获元现金或其它小礼品纷。

对每位愿意到现场看楼的客户，也可告之其到售楼处，可获得其它礼品或入场券等。

对本盘目前销售不好的户型，朝向不好的户型拿出数套，在各展点设立周优惠楼盘展示牌告知目标客户在周内购买这些住房可获得个点的额外优惠，且数量有限，先购先得，具体价格由售楼处灵活掌握。

同时各展点可放置看房专车部，对诚意客户可承诺专车接送，以增强其看房兴趣与可能车辆安排由发展商解决媒体宣传我们主要考虑在三家媒体进行周期广告宣传胶州日报半岛报视点访谈。

为了更好的配合本阶段的销售工作，我们这时期的广告重点主要集中在以下两个方面价格策略。

以含蓄的方式突出东苑绿世界，尊而不贵的价格优势。

同时，宣传本项目闹中取静的独特地理位置优势，让人们产生种较低价位轻松入住东苑绿世界的感觉。

同时，这样做也能抓住批持观望态度的客户。

二其它促销创意买房送装修，套餐或由开发商设计好不同格调的装修由客户选择，将装修资金计入按揭减轻客户负担。

引入名校概念，兰州西路是个较为特殊的片区，未来周边配套虽较为完善，周边却没有高档次的学校，这对该片区教育子女问题不能不说是种缺憾。

如果发展商能联系到诸如实验小学等名校，解决业主子女就学问题，将对整个片区产生良好的反应。

同时会极大地刺激部分潜在业主。

把商业配套放在小区业主出入口的两侧，前面有宽阔的广场，即方便小区外人购物停车，又不影响小区内业主的正常生活。

商铺的销售不但会为开发商带来较高的利润回报，还可以促进住宅楼盘的销售。

物业管理办公室物业管理办公室的位置可设在距会所较近的连排式多层住宅架空层里，这样既节约了开发成本，也方便物业管理人员的出勤。

水电设备用房及垃圾处理设备用房是小区必不可少的设施，但必须规划设计在不显眼的地方，以防业主有不安全的心理反应。

本规划的设备用房在北端，小高层与原有建筑之间。

这个位置，从外部看不到，而且该位置面积较大，如果利用紧邻围墙的小块地设计个外形美观的设备用房，是比较可行的。

二单体布局的特点充分利用从小区穿过的五斗渠及灌溉渠，营造小区环境，以最佳位置为小区中心，向小区四周进行辐射，并形成南低北高，东西渐高，中间低的特色。

建筑单体也根据这特点，规划高低起伏的空间轮廓。

北面以小高层组团，即回避了来自兰州西路的噪音污染，又树立了良好的小区形象。

西面由半围合式的住宅组团，漂亮的外立面形成统的小区外形，又增加小区的安全性。

小区全部采用架空层，既节省了小区整体建造成本，又解决了层因气候造成的潮湿因素，还可利用架空层停车及绿化。

三朝向布局特点建筑本身十分注重采光，最大程度的做到早上不眩目，中午不黑厅，下午不晒床，晚上有月光。

本规划的南北朝向布局，既满足了以上风水的需要，又创造了小区的丰富变化，回避了排排坐的布局形式，符合了通风采光的需要。

步行道系统步行道系统与干道基本上是分离的，但在特定情况下，干道与步行道并置。

步行道与开放空间的联系使它获得了系列变化丰富的空间。

在居住小区内，步行道优于机动车道，机动车交通在居住区内是要受到管理限制的。

二机动车系统机动车与自行车步行交通三者之间在平面上和空间中的分离，确保了居住区内居民的安全。

机动车交通在居住区内被限制到最低程度，不允许进入景观区休闲区，在平时被用作步行的交通系统，行人主出入口等区域。

上述区域中，机动车在遇紧急事故或服务需要时如消防急救等才可通行车辆。

三停车系统机动车辆由车辆主出入口可直达自己居