因此，在规划中定要考虑会所的位置，本规划特点是把会所设置在小区的中心，方便各组团业主使用。

会所与商业配套不同，其设施和服务对内不对外，考虑到物业管理成本，会所规划为两层高，总建面积在平方米。

室外泳池游泳池素质直接体现物业的档次。

本项目泳池在会所南边，紧邻会所，周边建筑不高，而且距离较远，增加了入池游泳人的私密性。

有效地回避了高层住宅之间设泳池所带来的尴尬局面。

儿童活动中心托儿所儿童活动中心老人活动中心托儿所都是在中心休闲广场人工湖及休闲公园的东西侧，即体现了环境的优越，又回避了由于儿童的戏闹而对其它居民带来的干扰。

商业配套商业配套的出现，其初衷是为方理规划卖点低密度高绿化以胶州市的人文资源自然资源为文脉，以建筑文化为底蕴，创意出现代的文化建筑喷泉雕塑，流云叠水半百绿化挡不住的诱惑三层立体绿化，三级小区绿化私家车直达住宅，别墅的优越感专业服务，消解您的后顾之忧。

感性卖点兰州西路，世外山水园林画中精品住宅怡然度假圣地都市新贵的风雅逸境生活因您而更精彩。

理性卖点中高档物业高尚人文社区最低价格在青岛购套公寓的价格，在这里您可拥有套高档的别墅公寓豪宅的风范别墅的享受公园里的情趣都市新贵的名片。

轻松置业买房不再是梦想，元拿钥匙，广告语住宅买房不再是梦想块钱拿钥匙网点购东苑绿世界网点供十万元创业基金第五章全程促销战略对策针对东苑绿世界目前销售现状，如何尽可能全面地有利于产生促销效果的措施齐集。

并加以贯彻落实，是东苑绿世界期能否最终真正启动销售，持续销售的正途。

第节立体营销方案与操作细则为了抓住七月份活动期开盘后契机，我们采取立体化多元化的营销方式，具体操作如下展点促销在反复考察的基础上，针对目前胶州市内潜在的部分有购买力的客户群，比较分析各展点的优劣势，我们选择三处展点具体情况如下新世纪广场经营档次高，涵盖面广，是我们潜在客户目标出入较为频繁的地方。

华联超市。

位于胶州市中心地段，属市内高档购物城，人流量大，客户层次多样。

利群购物广场客流量大，商品齐全，是中高档收入阶层购物休闲的首选之地。

在此设展点，方面可以在大众中宣传本项目进步扩大项目的知名度，另方面可吸引部分到东苑绿世界看盘的客户。

在上述之处设置展点，有利于由点及面的铺开销售网，聚集目标客户，并在现场形成良好气氛，可以有效地增加成交量度二展点人员配置人员安排每周六日期各安排名置业顾问到各展点。

展点确定后，人员培训及巡排由中国策划研究院青岛项目组负责。

接待工作展点物业顾问员负责各展点的现场接待工作，将诚意客户送上看楼专车后，本职工作完毕。

售楼处置业顾问不仅要负责接待各展点来的客户，并要追踪迫其落定，直至成交。

资料准备展点派送东苑绿世界的户型单元，彩页，派送小礼品，手袋等。

同时要悬挂张贴东苑绿世界小区整体规划图，以突出东苑绿世界环境优美，风景怡人的特色。

三促销活动促销活动是保证展点工作更加顺利进行的重要手段，如果只是由物业顾问站在那里机械派发资料，势必不会起到良好效果，现将促销活动试述如下每周末进行次有奖问答活动，先由。

增加亲和力与认同感。

所以我们要做好业主的感情联络工作，辅助之以定的让利活动，必然起到定的效果，具体操作如下以图片的形式由保安送至前期业主的信报箱。

告之东苑绿世界的价格优惠信息，以及业主介绍客户我们可以给予的优惠措施此方法操作简单，可以采用。

般较适合很适合从以上选项中，分别取分。

针对本项目所处的胶州市的市场价格现状，参照胶州市房地产低价位的市场因素，分别以四个价位进行综合评价。

从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为，即对照相应的安全性当量值为，对应图中的单价值为。

在这个区间按胶州市的建筑成本基础上提升来开发本项目。

根据以上理论分析和胶州市青岛市场的价格差异性，而对胶州市的目标客户，合理平均单价定位元，毛利润率约在。

项目成本控制定位平均单位成本控制在元之内。

以上是按理论的安全模式推理的结果。

是为开发投资风险降低的种分析，但实际上按市场调研分析，我们的定价因素和比较还是参照胶州市场价格因素比较多，目的在通过整体市场的理论分析，对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发项目的市场回报有个理性的认识。

并根据这种分析的价格定位结果，元的均价，最高价也不会突破元，对胶州地区的目标客户应具极强的诱惑力。

本项目由于前期在价格定位上有过失误，在胶州房地产市场上有定的负面影响。

因而在价格定位上不宜按理论上的理想均价元来作为我们的均价。

建议开发商在促销期按平层元，错层元的均价公开销售。

第三章项目整体规划思路与建议第节规划主导思想课题规划中力求达到的目标我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境是否还能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关那份恬静是否还会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨是否还能笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦人与人是否还会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭这是梦想还是明天的现实在本项目中，力求营造个这样的居家环境，这切将会成为本项目的大卖点。

二文脉我们试图在设计中体现种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及局部造型上传达，胶州市历史遗留下来的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各种信息通过对各种天然能量的竭力蕴蓄，尽可能减少从外部输入能源利用些设施及调动生态原始的结构关系，将小区内的排放量减少到最小区内的各种场所将是安居乐业的理想天地顺畅的交通包括残疾人抵达居住的每个角落将是小区鲜明的特色。

第二节总体规划思路目前主要经济技术指标规划用地总面积二建筑面积规划用地总面积总建筑面积住宅建筑面积商业会所其它联体别墅建筑面积居住总户数户绿化率容积率总户数户二建筑规划特点根据东苑绿世界的市场定位思路，在原有规划的基础上提高了容积率和建筑密度，提高了绿化及景观的面积。

我们将原来的规划和现在的规划列成图表进行比较。

配套设施的规划特点从层次上看，本小区规模不大，公共大型的服务配套设施不宜自建，为解决目前城市配套设施不健全的问题，小区应多设小型多功能配套设施，相对集中布置在中心附近，方便小区居民生活。

会所会所是业主休闲聚会交友的社交场所，也是康体娱乐场所，参与香郁味甘形美四绝著称于世，素国茶之称。

形似碗钉光扁平直，色略黄似糙米色，滋味甘鲜醇和，香气幽雅清高，汤色碧绿清莹，叶底细嫩成朵。

龙井茶有色绿香郁味甘形美四绝之誉，所以有三名巧合，四绝俱佳之喻。

龙井中又以浙江龙井和西湖龙井著称，因此山水茶源在绿茶中主要经营浙江龙井和西湖龙井。

碧螺春茶条索紧结，卷曲如螺，白毫毕露，银绿隐翠，叶芽幼嫩，冲泡后茶味徐徐舒展，上下翻飞，茶水银澄碧绿，清香袭人，口味凉甜，鲜爽生津，早在唐末宋初便列为贡品。

碧螺春多孕育于水气升腾，雾气悠悠，空气湿润，土壤疏松的花果树之间，具有特殊的花香气息。

糕点开心茶馆的茶糕点，配合个系列茶叶特色，以健康的食品理念，精巧的造型，鲜美的色泽，为每位品茶者提供必不可少的饮茶美食，使饮茶变得更加情趣高雅唯美。

也更在最大程度上迎合了年轻人的需求。

黑茶糕点配以黑茶浓厚的茶香，在黑茶独特的陈香中配以自然的外形水润的造型，令品黑茶的过称更加意境。

红茶糕点以巧克力和蛋糕为主，用糕点的香甜与精巧配以红茶高贵的内涵使红茶的贵族地位彰显的淋漓尽致。

绿茶糕点以绿茶制作的蛋糕作为绿茶的主要搭档，以蛋糕的茶绿色使人在品尝绿茶淡淡的幽香时回想到生长在山野间的茶树甚至茶山上的涓涓流水。

乌龙糕点以碧螺春披萨以及乌龙夹心点心，以糕点变幻的色彩弥补乌龙茶让人产生的色彩疲倦，并以平易的造型进步助长观音茶的观音韵。

茶具礼品开心茶馆的茶礼品中另个重要的组成部分是茶具礼品。

我们经过慎重的考虑设置了紫砂壶系列青花瓷系列君子本色系列头茶具系列清新品味系列喜庆吉祥系列和兄弟窑系列。

青花瓷系列以造型大气，气场优雅，悠久的历史，渗入民族的独特地位。

紫砂壶系列以美好的结构，精湛的制作技巧和优良的使用功能。

君子本色系列以淡雅的花色，配以梅兰竹菊的纹饰，寓意出自中国古代文学，凸显拥有者的高尚品行。

头茶具系列以完备的整套形象，营造种完整雍容华贵的氛围。

清新品味系列以清雅的花色，单纯的色调，透露出种沁人心扉的清新，彰显种向上的精神气质。

喜庆吉祥系列以中国绚丽的传统主流色调毫无遗漏的展现喜庆吉祥的场景。

兄弟窑系列以双杯的形象展现出兄弟窑的寓意，在瓷器的淡雅中体会到兄弟情深君子之交。

休闲娱乐项目开心茶馆的休闲娱乐项目包括般的棋牌类和传统的茶艺表演，打造情侣墙，美容馆，茶室等等，享受不样的茶馆体验。

针对每项服务我们都做出最高的质量保证，不论是茶饮品的水质茶叶礼品的质量以及茶具的品质我们都会严把质量关，使每位顾客获得最好的性价比。

对于任何出现问题的产品我们在有效期内绝对无偿接收顾客的理赔要求。

价格策略价格在市场中，反映了人与人之间的关系。

定价不仅要考虑公司目标产品成本以及市场需求的因素，还要考虑竞争对手的定价策略以及顾客的认知价值。

通过选择定价目标估算成本分析竞争产品与价格选择适当的定价方法最终决定价格。

我们是刚刚起步的茶楼，从损益平衡方面分析，在初创期主要是选择成本导向定价方法。

而到了我们企业发展期，应该制定综合的全面的定价战略，主要包括价格领导战略全部市巧的培训茶知因此，在规划中定要考虑会所的位置，本规划特点是把会所设置在小区的中心，方便各组团业主使用。

会所与商业配套不同，其设施和服务对内不对外，考虑到物业管理成本，会所规划为两层高，总建面积在平方米。

室外泳池游泳池素质直接体现物业的档次。

本项目泳池在会所南边，紧邻会所，周边建筑不高，而且距离较远，增加了入池游泳人的私密性。

有效地回避了高层住宅之间设泳池所带来的尴尬局面。

儿童活动中心托儿所儿童活动中心老人活动中心托儿所都是在中心休闲广场人工湖及休闲公园的东西侧，即体现了环境的优越，又回避了由于儿童的戏闹而对其它居民带来的干扰。

商业配套商业配套的出现，其初衷是为方理规划卖点低密度高绿化以胶州市的人文资源自然资源为文脉，以建筑文化为底蕴，创意出现代的文化建筑喷泉雕塑，流云叠水半百绿化挡不住的诱惑三层立体绿化，三级小区绿化私家车直达住宅，别墅的优越感专业服务，消解您的后顾之忧。

感性卖点兰州西路，世外山水园林画中精品住宅怡然度假圣地都市新贵的风雅逸境生活因您而更精彩。

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并加以贯彻落实，是东苑绿世界期能否最终真正启动销售，持续销售的正途。

第节立体营销方案与操作细则为了抓住七月份活动期开盘后契机，我们采取立体化多元化的营销方式，具体操作如下展点促销在反复考察的基础上，针对目前胶州市内潜在的部分有购买力的客户群，比较分析各展点的优劣势，我们选择三处展点具体情况如下新世纪广场经营档次高，涵盖面广，是我们潜在客户目标出入较为频繁的地方。

华联超市。

位于胶州市中心地段，属市内高档购物城，人流量大，客户层次多样。

利群购物广场客流量大，商品齐全，是中高档收入阶层购物休闲的首选之地。

在此设展点，方面可以在大众中宣传本项目进步扩大项目的知名度，另方面可吸引部分到东苑绿世界看盘的客户。

在上述之处设置展点，有利于由点及面的铺开销售网，聚集目标客户，并在现场形成良好气氛，可以有效地增加成交量度二展点人员配置人员安排每周六日期各安排名置业顾问到各展点。

展点确定后，人员培训及巡排由中国策划研究院青岛项目组负责。

接待工作展点物业顾问员负责各展点的现场接待工作，将诚意客户送上看楼专车后，本职工作完毕。

售楼处置业顾问不仅要负责接待各展点来的客户，并要追踪迫其落定，直至成交。

资料准备展点派送东苑绿世界的户型单元，彩页，派送小礼品，手袋等。

同时要悬挂张贴东苑绿世界小区整体规划图，以突出东苑绿世界环境优美，风景怡人的特色。

三促销活动促销活动是保证展点工作更加顺利进行的重要手段，如果只是由物业顾问站在那里机械派发资料，势必不会起到良好效果，现将促销活动试述如下每周末进行次有奖问答活动，先由