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趣，对楼盘认知度存在那些问题，甚至误导。

制作下阶段及短时间的计划从以上获得的信息中提炼，对下次计划有个大的纲要。

总之，上列六项都是广告效果的评估，根据反馈的信息，对广告计划做出修正，及时执行，以免耽误。

入市前印刷品的设计制作购房须知略详细价格表略销售控制表略楼书楼盘信息传达最完善的书面资料宣传资料正式合同略交房标准略物业管理内容物业管理公约七媒体策略具体策略由广告公司提供媒体总策略及媒体选择媒体总策略产品产品的销售重点市场传播的范围，向谁传播。

动机消费者的购买原因媒体哪种媒体能满足以上各点，效率如何。

测定传播过程的把握度媒体选择报纸重庆晨报晚报商报电台杂志广告主要选择西南航空杂志户外广告主要选择机场路及成渝高速公路交通干道赠品主要是公关活动期间，广告礼品发放，采用有实用价值高且制作精美小礼品，以吸引消费者对公共活动认知，发展到有意向参与。

印刷品项目自身宣传内部印制成册或单页，对传达信息最实际广泛，印刷精美，广告信息量大，能够充分介绍产品特点，形式灵活多样。

媒体创新使用对于地产楼盘竞争趋势加大，对楼盘在个大媒体发布频率随之增加，消费者会出现疲惫心理。

由此可用受众面广的其他载体制策略项目总建筑面积平方米，户数套，为有节奏有计划有控制地在费用限制下进行全程营销工作，应对全部单位进行销量控制。

销量控制策略要求将全部可销售单位划分为几部分，分批推出，单位划分特征与广告传播诉求重点营销特征要吻合，具体操作如下◎开盘期预计销售额为销售价格最初略低于均价标准，留足价格上升空间，低开高走并随市场反应作价格上调工作。

◎持续期预计春节前销售额达到在随后的各期营销阶段随各类促销活动展开推广，逐渐提升价格。

◎尾盘期预计在年月销售额达到总体营销过程要求控制和调节好房源，保证在各阶段不断有好房推出，既保证让不同需求的客户均有选择的余地，又使广告传播有足够的可信度。

价格策略略物管先期介入在销售现场导入物管概念，如提前公开物业管理内容特色服务收费项目免费项目管理规定，体现为客户着想的人性化。

户外展示咨询活动在杨家坪商业步行街沙坪坝商业步行街开展展示咨询活动。

节假日促销利用节假日人们放假有更多的时间看房的机会进行促销。

业主子女就学公关与附近较有名气的小学联系，以捐资建校或联合办学的形式获准本案业主子女可免赞助费入学就读。

业主联谊公关举办业主联谊活动，稳定顾客心态，形成良好口碑，并利用业主的社会关系进行项目信息传播和促进销售。

十营销推广效果的监控评估及修正为媒体。

列举飞机票套票外包装。

软性新闻主题软性新闻主题分阶段性撰写。

媒介组合投放频率及规模由广告公司提供详细广告计划费用估计现场包装万样板房装修万模型制作万说明书海报平面图集楼书万报纸广告万杂志广告万电台广告万户外广告万促销活动公共万其它万合计万八推广费用计划见上述，根据实际情况进行调整现场包装印刷品媒介投放公关活动九推广活动策划及现场包装具体策略由广告公司提供，包括时间表工程线产品线推广线阶段性划分实际上，广告推广计划根据销售计划制定，销售推广计划要视工程工期来调整，因此，工程进度特别是前期在整个计划中起着至关重要的作用。

◎信息发布期内◎公开发售期内十月日国庆节开盘活动样板间开放农历八月十五中秋节◎强势推广期内秋季房交会圣诞节元旦节◎持续热卖期内年春节年月日情人节元宵节市场推广策略实际上市场推广分为两大块，即销售推广和广告推广。

我们结合本案的营销阶段划分，来阐述每个营销阶段的销售推广和广告推广要领与策略。

细化方案待续信息发布期推广策略推广要领销售推广策略工程形象配合广告主题中心诉求点媒体选择报板广告形式投放频率其它宣传方式公开发售期推广策略推广要领销售推广策略略开盘庆典活动国庆节期间广告推广策略广告主题中心诉求点媒体选择报版广告形式报版广告投放频率其它宣传方式强势推广期推广要领持续热卖期推广要领促销尾盘期推广要领其它推广策略销量念营造销售控制广告促销，而非可控因素是消费者选择权。

针对本案的问题点，我们要把握可控因素，将各方面工作做到位，更为关键的是，要蓄势充分，在市场对于品牌达到定认知度的情况下适时开闸放水，把积累的客户集中签约，这样就会形成个时间段的人流高峰的热销景象，并产生羊群效应。

然后经过小段时间的休整蓄势，再行强势推广，形成第二轮人流高峰。

只有像这样才能够有效集聚人气，避免人流不足人气散漫等弱点。

三目标客户群定位分析项目所在地人口就业情况略项目所在地经济发展状况略项目所在地家庭情况分析略项目客户群定位目标市场目标市场区域范围界定目标市场通过对重庆别墅市场的分析，重庆别墅区域划分主要以江北区和南岸区为主力市场，其它几个区相对偏少，而大渡口区目前尚无别墅区，从市场消费来看，其潜在需求较大，因而我们把本案的目标市场划分为三级市场，具体为级市场大渡口区二级市场九龙坡区沙坪坝区三级市场高新区目标客户目标客户细分高级金领阶层证券银行保险等金融行业管理人员，广告信息咨询电子通讯医药化妆品等公司高级管理人员高科技工作人员，还有部分政府职员。

私营企业老板小型企业主成功的生意人。

大型企业高层管理人员。

近周边的市民。

边缘目标消费群体购买物业进行保值的投资者炒房产的炒家对本案传播诉求有强烈认同者。

目标客户特征描述年龄特征岁占其它占区域分布大渡口区九龙坡区沙坪坝区其它区域。

购房动机购房自住置业投资度假消费特征年龄的表现为中青化多为家庭购买，期，并对外公开大致开盘日期，给予意向性客户较为准确的期待时间，以免流失客户。

各阶段的推广活动，严密关注周边开发物业和市场配套设施的变化，随时作出针对性的方案。

六广告策略具体策略由广告公司提供广告总体策略及广告的阶段性划分广告总体策略重点突破策略采取对的形式针对目标区域的目标客户进行先期宣传，同时获取第手资料，以便进步的策略制定。

重点区域大渡口区。

全面攻击策略利用报纸电台户外杂志等大众传播媒体，对全市广为宣传，酝酿耳语传播，制造声势，塑造产品独特形象，并运用报纸夹辅助印刷品广告对目标区域进行重点宣传，造成全版广告震撼效果。

短兵相接策略现场布置亲切具有楼盘特色英式古典贵族风格，接待中心精致样品房精美图表气派的户外广告，吸引路过目标对象，并使参观人潮有深刻的感动力。

促销策略为使消费者对本案有特别深刻印象，并催促消费者能立刻抵达现场参观，必须在适当时机进行活动，吸引大量人潮，以期创造销售高峰。

广告的阶段性划分按营销阶段进行广告推广信息发布期年月初年月底公开发售期年月初年月底强势推广期年月初年月底持续热卖期年月初年月底促销尾盘期年月初年月底广告主题广告创意表现广告效果监控评估及修正广告执行情况总结广告效果分析包括市民普遍民意认知，看房客户的信息获得渠道，认知度意向度。

其他楼盘近期广告相比较市场调研人员收集其他楼盘广告信息，其广告的创作表现是否符合消费者现为三口五口之家重庆区域家庭结构图单身夫妻二人夫妻孩夫妻父母或父或母爷子小人或人三世同堂购房者普遍学历素质较高，消费心理成熟，对楼盘综合品质和环境有着较高要求。

目标消费群教育程度图高中以下高中大专本科本科以上在所有购买因素中，该消费群普遍关注区位价格户型面积交通环境社区配套，其中价格与环境占据主导地位。

四价格定位及策略略五入市时机策划入市时机的确定及安排入市时机的确定按年月动工，月日效果图完成，月日样板区基本完工，月日样板房开放，月日样板区景观示范区呈现。

根据施工进度大致定于年月初进入项目市场导入期，而将开盘时间定在月日国庆长假。

注在月日国庆节首长假期间开盘，第是目标消费群体拥有看房和选房的时间，第二可以通过现场环境营造增强项目的支撑点。

在经过两个月的信息广泛传播，项目品牌应已达到定的知名度，再通过系列的活动迅速凝聚购买关注力。

项目消化的动力在于客户对于项目的认同感觉，销售推广启动时间太早，题材炒作的热度新鲜度易随时间消磨，煽动力减弱，购房者被激发的幻想空间被时间压缩，有了更多清醒了解项目情况的空档，可能出现对项目的批判挑剔，也会遭到同行竞争对手的诋毁，所以此阶段时间安排应紧凑，限制在个月左右不宜超过个月，充分把握机会，以准确客户定位崭新包装重拳出击，塑成社会关注亮点，并随工程进展不断出现的利好优惠等信息，不断刺激铸造良好的口碑形成顺畅的销售进度。

确定竣工交房场出现过短暂的小高潮，但除了为数不多的几个别墅项目，几乎无善终。

从年开始，重庆的别墅市场才开始逐渐升稳，到了现在，重庆已经亮相和潜在的别墅项目约个，香格里拉龙湖香樟林中安翡翠湖比华利豪园中华坊等共推出别墅套，占地面积达到了亩。

预计未来两年内，重庆市场上还将亮相的别墅项目有个，余人将成为新代别墅主人。

项目周边竞争性楼盘调查从风格到文化目前从重庆别墅整体风格来看，我们听到的最多的词汇之是北美风格或者美式别墅。

即使是今天北美风格也占据了重庆别墅市场的主导地位。

细分重庆别墅各大文化流派，我们不难看出别墅风云的端点纯北美派体现种个性化的自由奔放的时尚的城市新贵豪宅。

代表项目比华利豪园棕榈泉国际花园别墅龙湖香樟林龙湖蓝湖郡南岭雅舍高山流水大川水岸加勒比联排别墅天景伴山雅筑等。

学院派追求细节上的精雕细琢和形式上的工整严谨，但同时又不循规守旧。

代表项目天江常青藤人文别墅顶级派这类别墅将号称贵族运动的高尔夫作为顶级的重要砝码，以欧洲高尔夫文化的享乐社交为主题，展现豪贵们梦想居住中最耀眼的道风景。

代表项目佰富江高尔夫别墅保利别墅。

现代派建筑形体充满了强烈的艺术色彩和极简的几何形体，给人予巨大的冲击力和震撼力。

代表项目中安翡翠湖庭院派种代表中国传统建筑文化精髓派别。