计月份工程动工。二优劣势分析项目优势地段优越城市中心区,原人行所在地,曾经的城市中枢,风水宝地,知名度在业州较高。景观优越即临主干道,又临商业中心,得天独厚的门户地段,是本项目独有。区域配套学校医院银行商业中心举步可到。交通便利人们出行必经之地。开发优势具有先进开发理念，善于进行资源整合和炒作项目劣势开工时间主要竞争对手毗邻而立，拥有相似的景观，而其他楼盘开工在先，工程进度将会优于我项目，正式开盘在前。入市时间由于竞争对手即将正式开盘且体量又大，我项目开工时间至今未确定，入市时间会晚于竞争对手，客户量会分流相当部分出去。成本我项目的地价远远高于竞争对手，造成成本增加，势必带来定价方面的劣势，价格高于竞争对手的话，会存在市场不接受的风险。三与竞争对手的八大差异性分析地段差异我项目属于黄金地段的上品建筑，较之主要竞争楼盘的地段，更接近市中心，地段价值及升值潜力更高。知名度差异原人行地段，在建始无人不知无人不晓，加之附近有建始最好的学校，浓郁的文化氛围是竞争对手没有的。商业氛围差异周边拥有成熟的商圈，人气超强，相关生活配套齐全。风水差异曾经的城市中枢，自然的风水宝地。自然环境差异比较竞争对手，项目稍小,融入环境性较强。品质差异本项目定位高档建筑，如果能很好的把中国传统思想贯穿其中，结合风水宝地的独特优势，使本项目散发出浓厚的文化内涵，加上建筑的自身特点，必将在各个层面上高于竞争对手。推出形式差异本项目为高层，从营销策划初期就要营造高层理念，大打品牌建筑牌，与其它楼盘以多层入市存在较大的差异。营销模式差异目前当地楼盘的宣传模式普遍单，促销手段很少，我项目如果能在紧扣项目自身卖点的基础上，充分整合各种营销模式，利用各种宣传工具，进行立体化全方位的宣传，吸附超大的人气，使项目的知名度美誉度增大到极致，同时也把开发回报尽可能的最大化。四总体评估我项目优劣势并存，但优势大于劣势，我项目在今后的工作中须尽可能的扬长避短，通过合理的市场运作，尽可能的把不利的因素造成的影响降到最低，同时充分利用我项目与其它同类主要竞争楼盘的差异性来提升我项目的形象，吸引客户选择购买我项目的物业。第五章项目定位城心地标风水宝地两个项目集中在个时间阶段进行操作，从各方面的定位要有独特的个性，为避免两个项目的冲突，要通过差异化定位优势互补，根据地段来看面积体量都较好体现，可着重以人文社区风水宝地铂金品质尚品名筑等来诠释，可逐步形成自己的个性定位。目标客户定位目标消费者为市区行政单位政府官员及白领高级打工者个体工商户和有定经济收入的青年置业者部分二次置业者和农场富主临近建始县购房落户者在建始做生意的外地人部分投资客户煤矿老板和乡镇富主二目标客户描述家人团聚，改善居住环境提升自己的身份和地位交通方便，离自己单位不太远，易于打理自己的业务追求生活品味，提升居住格调通过改善居住环境，提高自己的时尚品味，另外可以考虑用于投资目标消费群购房心理分析待详细的市场调查后拟出区域环境和区域开发发展前景和升值潜力时尚品质的楼盘个性三目标客户区域分析住宅部分在行政事业单位任职的中年领导考虑孩子将来上学的中产阶级农场和周边乡镇收入较高的私营业主及个体工商户为养老做准备将要退休的老干部商业部分自主经营业主投资客外来温州武汉宜昌等大客户手中有闲钱的本地投资客第六章项目规划建议房屋朝向南北向的房子在全国各地都是客户首选，所以，本项目房屋朝向以南北向为主适合销售需求。外立面设计项目的外立面处理，在色彩及线条方面，还须与设计单位再沟通，特别是顶部的造型方面，要有强烈的立体感和个性化，给人以独无二的冲击性，要能代表地域特点的地标气势。如采用的是外挑式空调位，则再造型上要新颖美观，色调要与主题相协调。户型设计根据我公司多年来积累的销售经验看，决定客户购买力的主要因素是总价而不是单价，说实话，建始作为个地级城市，房地产市场还是很活跃，但是房价已不算低，如果面积过大的话，势必造成总价过高，购买力下降，因此，我公司建议在户型设计上要考虑以中小户型为主，豪华户型为辅的设计定位，设计的个户型基本满足要求。中小户型的规划有三个选择方案写字楼小户型住宅或公寓酒店，建议第选择是小户型组合的魔变空间，第二选择是小户型住宅与写字楼的组合，即小空间大变化大作为。至于四五层选择公寓酒店，则需要在引进知名酒店管理公司后方可进入市场，引进知名酒店管理公司后，在价格营销方面，可占据较大优势，同时提升项目自身品牌效应，做到强强联手，共赢市场。如果单纯卖酒店用途则价值难提升。通风采光从目前的规划看，通风采光较好，就是阳光稍小少而已。车位车库城市化发展和人们生活水平的提高，使有车族越来越多，车位问题越来越受到客户的关注，建议本项目采用地下停车场在保持贯风格和形象的基础上，亦能够有所创新。物业管理包装外聘家知名物业管理公司或者商业管理公司，或者干脆开发商自己注册家，注册地点选在上海武汉等大型发达城市，前期就介入配合销售目标实现。二媒体选择标准选择恩施地区对消费者最有影响力的媒介选择建始地区目标消费者接触最多的媒介选择成本较低的媒介，以节省宣传推广费用。三媒体运用报媒恩施日报恩施晚报等在当地发行量较大且具有影响力的报纸户外户外广告牌公交车体路牌道旗等电视建始电视台重点游动字幕新闻专访生活信息频道网络建立项目网站，实现网络宣传推广物料楼书单张礼品雨伞手提袋纸杯等小礼品。四具体推广进程推广模式从建始房地产高层市场面临特定发展阶段来看，为回避市场整合对本项目的影响，针对竞争对手的宣传周期和模式，我项目与竞争对手差异化的产品，需要有差异化的推广模式。各期推广时间划定根据本项目各方面工作进度的具体情况和市场的实际动向，我们将前期推广分成项目筹备期项目开工期项目开盘前期四个阶段，具体时间跨度见下表，并根据开发进程实际情况作适当调整。推广阶段开发节点时间安排第阶段项目筹备期第二阶段项目开工期第三阶段项目认筹期第四阶段项目开盘期取得预售许可证后月内推广目的以建始引领性楼盘的姿态抢占市场份额，激发有购买高品质物业需求的业主的购买欲望，并最终形成认购和实质性销售确立该项目在建始房地产的地位，以项目品质彰显开发商之企业理念和精神。有效挖掘潜在市场。广告运用手法立意高远，气势磅礴，以恰到好处的大魄力，着力营造项目个性亲和力和公众接受的物业特征，打造建始高档次楼盘新形象，并通过差异化的传播与表现途径，以不断翻新的促销活动，不断明显区别于竞争楼盘，更有利于消费者识别与加深印象及好感。采用较大版面表现项目的豪气，广告风格稳重大气，着力表现项目的定位。第九章执行方案市场定位本项目销售难度在于二楼三楼商业的市场定位，根据业州镇的实际情况，以及层的需求可以设计为儿童天地手机卖场淘宝城系列。业态要有定的前瞻性。在招商过程中要把握好几个原则，要先大后小先易后难，先外地后本地。在业态划分中要合理的搭配和布局，要掌握好动线的划分原则，力求做到尽善尽美。要适当的考虑竞争对手的定位和业态划分，力争形成差异化。第十章销售方案营销措施由于二三楼分割销售不可能办理银行按揭，铺面的分割不会太大，太大投资者承受能力就承受不了。这个项目商业竞争是非常激烈的，业州广场项目个月后开盘，先推商业部分，预计与我们项目开盘时间相近，我们要早动工早开盘，避免日后形成销售压力和回款风险。第十章图纸建议需要商讨卫生间面积过大，且层二层三层共用层卫生间即可，四层五层卫生间另行安排需设酒店公寓此安排不太合适。电梯间扶梯可否移至轴最边置，尽可能减小公摊面积消防控制室应多用化。如果有可能能否将住宅用梯入口于层入口共用，即直接将层入口延伸至住宅梯入口处，这样可以加大层可销售面积，增加效益不是小数字，并且楼的公摊会减少至最小，市场接受的程度也会高很多。楼轴和轴的风口可否有移动的可能。四层五层暂定为酒店，层高要保证有米的层高，最低不低于米，如果做米的层高最具有价值。层的层高是多少可否能够达到米。项目的消防要求较高，投入也比较大，如何减少消防投入，也是整体项目效益表现的重要部分。以上内容仅来源为我公司对建始房地产市场及规划项目的初步了解，供贵公司参考，待贵公司最后确定了规划方案和施工图纸后，我公司将根据相关内容，结合市场状况，整合项目优势，拟定具体的整合营销推广方案。合作方案方案全包全包内容乙方售楼部内部装修售楼部办公设施及办公用品广告宣传市场推广招商整合费用人员工资提成福利费用工装差旅费用税费溢价给予乙方方案二分包分包内容工作人员工资提成福利奖金工装差旅费用税费溢价的给予乙方方案三策划整合策划整合乙方提供策划方案派驻策划经理名，平面设计名个月提供营销指导培训税费溢价的给予乙方东信公司恩施项目部年月日星期六底层车库与社区内车位相结合的方式解决停车问题。地下室部分再利用建议在设计地下室时，可以考虑把些设备房物业管理用房地下化，甚至可考虑结合外门面的使用比如餐饮店的操作间地下化等，尽可能使地下空间利用最大化。基本配置水电天然气有线电视宽带网络空调位门禁对讲电子巡更以及临街部分双层玻璃窗等到位。第七章价格策略及入市节奏价格策略通过以上分析，我们不难看出，我项目与竞争对手的八大差异性决定其无可比拟的优势，我项目再通过系列措施把劣势和风险降到最小的话，获得的开发回报定会高于竞争对手，房价高于竞争对手是必然，但是我项目以什么价格入市，才能保证得到市场认可并最终形成销售热潮，受到市场追捧，入市定价策略市场定位宣传整合是成功的关键所在。高开高走策略高开高走策略指的是项目从开始亮相就以高价入市，通过各种各样的促销手段来吸引客户购买，这是有些代理公司，特别是武汉的些公司惯用的模式，这类销售公司般会和开发商签份底价包销增值分成的合